Расчет вместо интуиции

Борьба за покупателя

По мнению Ольги Сажиной, директора по маркетингу компании “Жилстрой-НН”, положительная тенденция наступающего года – переход от точечного строительства к квартальной застройке. “Застройщик неизбежно несет расходы на инфраструктуру. Если эти расходы ложатся на один дом, цена 1 кв. м возрастает, а если распределяются на целый квартал, цена [оказывается] более приемлема для потребителя, – делится Сажина. – Но квартальную застройку могут осуществлять только крупные мощные компании”. В будущем году “Жилстрой-НН” планирует возвести кварталы “Водный мир” в Автозаводском районе и “МедВежью Долину” в Нижегородском.

Вытеснение мелких застройщиков с рынка уже началось, согласен Сергей Иванов, генеральный директор компании “Выбор”, но не по причине перехода к квартальной застройке, а из-за 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве...”. “Мелкие застройщики уже продают участки под застройку вместе с бизнесом. В 2006 г. на рынке будет ощутимо снижение объема предложения”, – говорит Иванов.

Он полагает, что снижение объема предложения может стать одним из факторов, которые будут способствовать в 2006 г. росту цен на жилье. Второй фактор роста – инфляция, повышение стоимости стройматериалов. По мнению Иванова, годовой рост цен на строящееся жилье составит 18–20%, более высоким темпам роста препятствует низкая платежеспособность населения.

Крупные московские застройщики, о приходе которых так много говорили осенью 2005 г., пока о своих проектах не заявили, так что если они и будут строить в Нижнем, то их жилье выйдет на рынок не раньше конца 2006 г. Зато нижегородские застройщики проявили живой интерес к строительству в области. Компания “Бимар” осваивает Городец, “Жилстрой-НН” рассматривает возможность строительства в районе Афонино (Кстовский район).

Повторение пройденного

Ярких новых проектов на рынке офисов в 2006 г. участники рынка не ожидают. “Наиболее заметными станут, скорее всего, бизнес-центр на ул. Горького, который строит компания “Элтекс”, и бизнес-центр на ул. Салганской, который возводит “Выбор”. Обе компании площади в своих зданиях уже продают. Из крупных проектов заслуживает также внимания административное здание в Гранитном переулке (заказчик – “Магистральные Волго-Вятские нефтепроводы”)”, – сообщила Романчева.

Как и в 2005, в 2006 г. много офисных помещений будет предлагаться в жилых домах. По данным Романчевой, только в Нижегородском районе рынок пополнят 60 000 кв. м офисов в новых административных зданиях и на первых этажах жилых домов. Шомин полагает, что такой рост может привести к перенасыщению рынка и снижению арендных ставок, в первую очередь на встроенные офисы. По оценкам Романчевой, в бизнес-центрах ставки расти не будут, точнее, будут расти только за счет стоимости коммунальных услуг. На сегодня максимальная ставка – $27 за 1 кв. м в месяц в новом бизнес-центре на Решетниковской. “Вряд ли она будет выше, ведь офисов такого уровня в будущем году не вводится”, – отмечает она.

Ритейл заигрывает с покупателем

В 2006 г. торговые центры будут превращаться в торгово-развлекательные. По словам Романчевой, возрастет роль дополнительных опций: кинотеатров, кафе, боулинга и т. д. Например, в “Мега Молле”, который строит IKEA в 5 км от города на территории Кстовского района, будет крытый каток. Предполагаемый срок сдачи всего объекта – сентябрь 2006 г.

Еще один крупный проект – ТРЦ на ул. Родионова (инвестор – ГК “Столица Нижний”). Его общая планируемая площадь – 140 000 кв. м, но в 2006 г. планируется ввести только первую очередь (16 000 кв. м).

По оценкам Романчевой, несмотря на существенный прирост объема торговых площадей, насыщение рынка еще не наступило, но растущий объем предложения способствует стабилизации арендных ставок на площади в торговых центрах. Романчева сообщила, что уже в 2005 г. арендные ставки в ТЦ и ТРЦ росли только за счет увеличения затрат на коммунальное обслуживание и операционные расходы. По данным Романчевой, в старых и реконструированных ТЦ арендная ставка составляет $20–50 за 1 кв. м в месяц, в новых – $50–70. По ее мнению, в 2006 г. они возрастут не намного.