Сдавать нельзя продать
“Сибакадеминвест” выставил на аукцион бизнес-центр площадью 1878 кв. м, расположенный на ул. Кирова у станции метро “Октябрьская”. Объект строился год и был сдан компанией 19 декабря 2005 г. Стартовая цена здания установлена в 160 млн руб., а аукцион назначен на 30 января. Как рассказал исполнительный директор компании Юрий Попов, в течение года в строительство центра инвестировано около $ 2,5 млн. “Первоначально планировалось сдавать здание в аренду, но уже в октябре акционеры компании решили продать здание”, – рассказывает Попов. По его словам, это связано с необходимостью дополнительного финансирования нового девелоперского проекта “Сибакадеминвеста” – торгово-развлекательного центра “Калина” (12 000 кв. м) на площади Калинина, сдача которого намечена на весну 2006 г. Объем инвестиций в “Калину” Попов назвать отказался. По словам одного из топ-менеджеров “Сибакадеминвеста”, первоначально планировалось продать здание делового центра банку “Сосьете Женераль Восток”, но из-за католических каникул сделка не была оформлена до 30 декабря прошлого года и теперь в соответствии с ранее определенной процедурой здание выставляется на аукцион. Другой источник, знакомый с ситуацией, предположил, что стороны просто не смогли договориться по цене.
Вопрос цены здания вызывает сомнения и у риэлторов. По мнению специалиста отдела коммерческой недвижимости риэлторской компании “Доктор Ключ” Елены Белановой, заявленная цена здания завышена – реальная цена составляет не более $1500 за 1 кв. м, а не $3000. По $3000 за 1 кв. м предлагаются бутики с отдельным входом площадью не более 100–200 кв. м в самых проходных местах Новосибирска, например на площади Ленина, говорит Беланова. Она отмечает, что если аукцион и состоится, то сделка станет самой дорогой по продаже бизнес-центров в Новосибирске. Осенью прошлого года бизнес-центр такого класса площадью 2400 кв. м в центре Новосибирска на Красном проспекте был продан за 108 млн руб., т. е. около 45 000 руб. за 1 кв. м, поясняет она.
С Белановой согласен и президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой.
По заявленной цене покупателям будет неинтересно предложение “Сибакадеминвеста”, считает он. При нынешних ставках аренды доходность объекта составит лишь 9% годовых, что ниже ставки по банковским вкладам, поясняет он. Справедливая цена составляет не более $2000 за 1 кв. м, лишь тогда доходность приблизится к 18% годовых. По мнению Лугового, здание может вызвать интерес у компании, готовой вкладывать значительные средства в продвижение собственного имиджа. В этом месте неплохой транспортный поток, но покупательские потоки не сформированы, поясняет Луговой.
А старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang La Salle Иван Вашурин считает, что логично продать такое здание даже по цене $2000 за 1 кв. м, а не $3000 и получить не 150%, а 50% прибыли, говорит собеседник.
Но Попов из “Сибакадеминвеста” убежден в успехе аукциона. “У нас уже есть две заявки, и каждый день звонят по три-четыре потенциальных участника”, – отметил он, но называть желающих купить здание отказался.