Законно замороженные метры

Проблемы застройщиков...

В 2005 г. из-за выхода закона “Об участии в долевом строительстве...” в городе резко изменились схемы работы первичного рынка. “Из-за требований нового законодательства строительные компании были вынуждены убрать из продажи дома, не получившие весь набор разрешительной документации, – говорит член совета директоров группы компаний “Берег” Игорь Филиппов. – В результате объем предложений новостроек значительно сократился”.

Другим чрезвычайно важным фактором, повлиявшим на ситуацию на рынке первичного жилья Самары в 2005 г., стало появление проблемных застройщиков – сразу у нескольких компаний возникли трудности со сдачей объектов. “По нашим данным, замороженными оказались более 30 строительных площадок и домов”, – сообщил пресс-секретарь Самарской гильдии риэлторов Михаил Рагульский. Против руководства стройкомпаний “Содействие”, “Виктор-С”, “Проспект-инвестстрой” и “Прогресс” были возбуждены уголовные дела по обвинениям в мошенничестве. По данным прокуратуры, всего от их деятельности пострадали более 2100 человек, а ущерб составил более 1,3 млрд руб.

Другие застройщики не считают обвиняемые компании мошенниками. “Насколько я знаю, это не было сознательным обманом дольщиков, просто фирмы неверно выстроили экономическую политику”, – говорит Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра “Мабис”. “Трудности у этих строительных фирм начались с банковского кризиса 2004 г., а принятый в 2005 г. пакет жилищных законов ужесточил условия для застройщиков. Боясь новых норм, предусматривающих выделение земли под строительство только в результате аукциона, некоторые застройщики застолбили за собой большее количество участков, чем могли осилить, – считает Евгений Поберезкин, гендиректор ИК “Дом”. – Сложившись вместе, проблемы с документацией, управленческие ошибки, новый закон о долевом строительстве, “перебор” площадок и распыление по ним собранных средств создали для компаний трудную ситуацию”. Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании “Спектр недвижимости”, также считает, что основная причина дефолтов – непродуманное расходование финансовых средств, отсюда их нехватка, задержки со сдачей домов и, как результат, скандалы с обманутыми в своих ожиданиях дольщиками.

...и покупателей

После того как объем предложений первичного жилья сократился, спрос начал превалировать над предложением. “Предложение не покрывало спрос в среднем на 30%”, – говорит Ерофеев.

По законам рынка цены не замедлили отреагировать. “В начале 2005 г. средняя цена за 1 кв. м в центральных районах – Самарском и Ленинском – была равна $600–700, в конце года – от $1000 и выше. В спальных районах за аналогичный период 1 кв. м стоил около 15 000 руб., потом – в среднем 20 000 руб.”, – рассказывает Ерофеев.

Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности агентства “Поволжский центр развития”, говорит, что появление проблемных компаний и замораживание строительных площадок вызвали у населения недоверие к рынку новостроек, в результате чего произошло смещение спроса на вторичный рынок. Другие риэлторы подтверждают, что спрос на вторичное жилье повысился, однако затрудняются определить, насколько. Покупатели, оставшиеся на первичном рынке, требовали гарантий не только от застройщиков, но и от риэлторов. “В 2005 г. возник большой спрос на новостройки со свидетельством на право собственности, – говорит Чемпинская. – По сути, это уже готовые квартиры в новых домах, хотя пока их очень мало”. В Самаре, пояснила Чемпинская, в большинстве случаев дома продаются без отделки, исключение составляют только объекты, заказчиком которых выступает городской Департамент по строительству.

В структуре покупательского спроса в 2005 г. не произошло заметных перемен. По словам Чемпинской, наиболее востребованными по-прежнему были одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 45 до 50 кв. м и от 70 до 90 кв. м соответственно, преимущественно бизнес- и экономкласса.

“Лидером года по сделкам на первичном рынке стал Промышленный район – в нем расположены спальные микрорайоны с массовой жилой застройкой средней ценовой категории и ведется интенсивное строительство новых домов, – рассказывает Поберезкин. – Объем сделок составил там 24%”. По данным Регистрационной палаты, на 2-м и 3-м местах по количеству сделок в 2005 г. оказались Октябрьский и Советский районы – 14% и 12% соответственно.