ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Бремя собственности

С низкого старта

Целью новаций является демонополизация рынка услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Коммунальное обслуживание, которое сейчас ведется силами ДЕЗов (в основном созданных с участием государственных органов), должны взять на себя частные предприятия, благодаря чему на рынке возникнет конкуренция, у потребителя появится выбор, качество услуг возрастет... Так планировалось. Но получается иначе. И теперь идею об отсрочке статьи 161 Жилищного кодекса высказывают даже те деятели, которых трудно упрекнуть в нерыночных подходах.

Например, депутат Госдумы РФ, член комитета ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Галина Хованская считает, что введение этой нормы надо отложить на год. Председатель Мосгордумы Владимир Платонов называет тот же срок. Основных причин тому несколько. Первая – население не готово к такому выбору. “Вы представляете, что это такое – собрать собственников? И не просто собрать. Им ведь еще надо принять решение. У нас в домах люди не могут договориться об установке какого-нибудь кодового замка в подъезде, а тут выбор компании”, – поделился размышлениями Платонов.

Собственники так и не смогли проникнуться важностью предписанной им Жилищным кодексом (и, соответственно, депутатами) задачей и самостоятельно решать судьбу общего имущества за пределами квартиры. Это отмечают многие. Ирина Шрамко, заместитель руководителя московского Центра информационного обеспечения и содействия реформе в жилищно-коммунальном хозяйстве, считает, что именно это является самым грустным итогом реформы ЖКХ, которая идет уже 15-й год: “Сейчас 75% жилого фонда принадлежит гражданам, а психология их осталась прежней [надежды возлагают на государство]”.

Дом может на глазах у всех приходить в негодность, из-за неправильного использования могут рушиться инженерные системы, и это не будет вызывать никакой реакции. Этот тезис Ирина Шрамко подкрепляет массой примеров. Один из них – дом на ул. Алабяна. Из-за прорыва трубы в подвале ступеньки трех этажей подъезда были мокрыми. Жители попросили закрыть вход в подвал кожухом, чтобы шум воды их не тревожил, но месяцами ходили по влажным полам. Ни о фундаменте дома, ни тем более о решении проблемы в целом вообще никто даже не думал.

Почувствовать себя собственником гражданин может только тогда, когда продает, передает свою квартиру по наследству или оформляет дарственную. Но такие акции в жизни россиян пока достаточно редки.

Как в ТСЖ

Хотя признаки сплоченности и активности жители время от времени все-таки проявляют. В основном – когда стараниями строительных компаний попадают в созданные этими же компаниями товарищества собственников жилья (ТСЖ) при вселении в дома-новостройки. Знакомство с ТСЖ начинается, как правило, с вынужденной подачи заявления о вступлении в товарищество и оплаты коммунальных услуг на 3–4 месяца вперед. Только на таких условиях выдают ключи от квартиры новоселам (иначе ведь строителям придется взять на себя расходы за обогрев дома, подачу воды, охрану и т. п. на то время, пока у покупателей не оформлено право собственности). Уже одного этого достаточно, чтобы отношение к управленцам было достаточно прохладным.

Кроме того, общая стоимость стандартного набора коммунальных услуг в этом случае может превышать средние цифры по городу в 3–4 раза. В районе Куркино, отличающемся однородным в смысле достатка составом жителей, в ряде домов крупный застройщик оставил в наследство таких управленцев. “Сказать, что услуги их обходились очень дорого, нельзя”, – рассказал Андрей Черкасов, один из жителей района. Общая стоимость отличалась от того, что берет ДЕЗ, незначительно. Но эта разница, взятая просто так, с потолка, и вызывала возмущение. “Дядя в управляющей компании, – рассуждал собеседник “Ведомостей”, – наваривает на нас вроде бы копейки. Но сколько таких жителей и сколько домов? Почему он снимает с нас деньги просто так?”

Обитатели пяти из 12 домов, написав коллективные заявления, перешли в управление к местному районному ДЕЗу. Что оказалось не так-то просто сделать. Для одного из таких домов процедура была связана с событиями скандального характера. Управляющим удалось посодействовать переизбранию руководства недовольного ТСЖ и оставить дом в своем хозяйственном ведении.

Похожая история произошла и с ТСЖ “Аркада-Хаус”. Жителям дома в районе Теплого Стана лишь с большим трудом удалось избавиться от управляющей компании (УК), доставшейся в наследство от застройщика. Доходило до того, что жильцов – зачинщиков реформы в отдельно взятом доме по распоряжению этой УК охрана не впускала в дом. Кульминацией стали отключение электричества в подвале и затопление подземного гаража.

После того как требование нового Жилищного кодекса к собственникам будет выполнено, все жители Москвы попадут в ситуацию, аналогичную той, в которой оказывались ранее покупатели жилья в новостройках, принуждаемые к созданию ТСЖ. Разница, правда, есть. ТСЖ регистрируется как юридическое лицо, что позволяет товариществу отстаивать свои материальные и юридические интересы в полной мере. Без организации ТСЖ собственники широких полномочий не получат. А без этого невозможно обойтись, если распоряжаться недвижимым имуществом эффективно.

Возможны варианты

Плюсы все-таки есть: даже если в доме часть квартир принадлежит городу (их интересы на собрании представляют городские власти), собственники смогут заключить договор и прописать в нем требования к деятельности управляющей компании. По словам бывшего депутата Моссовета и трех первых созывов Мосгордумы, в прошлом члена комиссий по государственному строительству и местному самоуправлению, по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе Дмитрия Катаева, такой договор может включать даже пункт о последующем формировании и регистрации землеотвода, чтобы люди имели возможность эффективно распоряжаться не только внутридомовым пространством, но и земельным участком.

Даже если жильцы не найдут на рынке подходящей компании (что вполне возможно) и остановят свой выбор на привычном ДЕЗе, считает Катаев, заключение договора с ним – несомненное благо. Это совершенно другой подход в выстраивании отношений в коммунальной сфере, обеспечивающий взаимную ответственность и возможность получения качественной услуги.

Если собственники проявят полную апатию и ни с кем не заключат договор, согласно Жилищному кодексу управа района обязана будет провести конкурс и самостоятельно назначить ответственное юридическое лицо. Катаев высказал предположение, что это будет тот же ДЕЗ, подконтрольный управе. Хотя пока нет даже документа по процедуре проведения таких конкурсов.

Какими будут условия взаимодействия с ДЕЗом для жильцов, во многом будет зависеть от содержания договора. Пока стандартный договор находится в стадии разработки. Те варианты, которые экс-депутату доводилось видеть, содержали в себе самые немыслимые пункты. Например, один из таких документов, уже подписанный жителями дома, предусматривал право распоряжаться управляющей компании примыкающим к дому земельным участком, а кроме того, возможность ведения реконструкции, надстройки здания. “Представьте себе, живете вы в доме, – рассуждает Катаев, – а к нему вдруг пристраивают еще один корпус, по площади больше вашего, получают “контрольный пакет” квадратных метров и распоряжаются обоими домами по своему усмотрению”. Можно предположить, что пристроить можно не только дом, но и гараж, но не для жителей дома, а для других лиц. Да мало ли еще что можно пристроить...

Будьте бдительны

Ни ТСЖ, ни собрание собственников – не панацея от неприятностей, если граждане занимают пассивную позицию. Были случаи, когда управляющие компании, пользуясь доверчивостью жителей, брали на подопечное юридическое лицо (ТСЖ) кредиты в банке и исчезали.

По наблюдению Ирины Шрамко, на столичном рынке появилась масса сомнительных компаний и лиц, предлагающих услуги самого разного характера – от регистрации ТСЖ за $1000–2000 (эта процедура предельно проста, а стоимость госпошлины составляет 2000 руб.) до технического обслуживания по цене $20 за 1 кв. м, в то время как базовая ставка, утвержденная в 2005 г., составляет 12,5 руб. за 1 кв. м.

Для сравнения: в элитном доме на Ленинском проспекте коммунальные услуги (включая вооруженную охрану, трехразовую ежедневную уборку мусора и мытье лестничных клеток) составляют $1,11 за 1 кв. м. И эта управляющая компания тоже осталась в наследство от застройщика, но жители близлежащих муниципальных домов уже выясняют возможность воспользоваться ее услугами. Заменить вооруженную охрану на консьержку, уборку мусора сделать один раз в день – вот и 12,5 руб. за 1 кв. м в месяц получится.

Опасно выбирать управляющую компанию с неясной историей. Но самостоятельное управление домом Шрамко оценивает тоже скептически. По ее мнению, надо быть профессионалом, чтобы заниматься таким сложным делом. У основной массы жильцов (80%), считает Юрий Остроушко, генеральный директор компании “Комсервис” (ведет управление в домах, построенных компанией “КомСтрин”), совсем нет желания участвовать в деятельности по управлению домом. И если к этому стремится активная часть собственников, то, как правило, эти люди не совсем понимают свою задачу и не способны справиться с возможными проблемами.

Господа домуправы

На рынке управляющих компаний в жилищном секторе дефицит предложения. Предложение услуг исходит только от ДЕЗов; других игроков, способных создать им конкуренцию, недостаточно. В настоящее время ТСЖ созданы лишь на базе 12% жилого фонда столицы. Вместе с ЖСК, которые согласно новому Жилищному кодексу до 1 января 2007 г. должны быть переоформлены в ТСЖ, их доля составит 20%. Примерно та же ситуация в Подмосковье. По оценке министра ЖКХ Московской области Виктора Бешкарева, 20% жилого фонда оказалось под крылом управляющих компаний, к качеству деятельности которых он относится весьма скептически.

Почему рынок управления в сфере ЖКХ развит так слабо, а опыт работы компаний в этой сфере в основном вызывает негативные оценки? Распространенное мнение таково: уровень рентабельности этой сферы слишком мал, российский же бизнес не привык довольствоваться скромными цифрами доходов.

Ирина Шрамко, правда, считает, что бизнес в сфере управления многоквартирными домами – дело не только перспективное, но и выгодное уже сейчас. Главный его плюс – стабильность. “Да, другие коммерческие сферы ориентированы на высокую доходность. Но это следствие повышенного риска, – считает она. – Коммунальное же обслуживание – как постоянно открытый кран. Нужно просто уметь налаживать работу, добиваясь эффективности, например, за счет ресурсосбережения, за счет использования общего имущества, налогообложения, а главное – за счет рачительного отношения к собственности”.

Она рассказала, как в ряде домов в центре города пришлось признать непригодными для проживания и перевести в нежилой фонд квартиры на 2-м и 3-м этажах по причине многолетнего невнимания жителей к водостокам. На зиму их никто не закрывал, они оказывались забиты льдом, весной лед оттаивал, и вода заливала стены здания. Когда в квартирах возник и распространился грибок, никто не понимал, из-за чего это происходило. Квартиры стали головной болью не только жителей, но и коммунальных органов. Так неграмотная эксплуатация оборачивается значительными средствами на восстановление, многократно превышающими затраты на своевременный уход.

Часто приходится слышать, говорит Ирина Шрамко, что основной способ приумножения средств для жителей многоквартирных домов – это сдача в аренду нежилых помещений. Действительно, считает она, этот ресурс существует. Все, что не принадлежит городу, а является

общей долевой собственностью, может быть использовано. Но и это не все. Если собственники оформили землеотвод, то на их территории может быть построен гараж. Именно для жильцов дома, а не для посторонних людей, как это иногда случается. Или торговый павильон. Кроме того, добавляет Катаев, можно использовать фасад дома для размещения рекламы.

Однако проблема в том, что пока мало кто понимает, что вообще это такое – управление жилищным фондом. По общему представлению, говорит Шрамко, это сбор денег за коммунальные услуги и раздача организациям, упомянутым в едином платежном документе. То есть почти посреднические функции. Оптимизация системы управления заключается в знании правил налогообложения и умении подбирать соответствующие схемы, умении правильно, на выгодных для себя условиях составлять договоры с обслуживающими организациями, а также предлагать оптимальный набор услуг жильцам (не какие-то надуманные вроде устройства никому не нужного зимнего сада).

Кому выгодно

Тезис о низкой доходности бизнеса в сфере управления коммунальным хозяйством нашел поддержку именно у тех людей, которые им занимаются. По словам Андрея Шарова, генерального директора ЗАО “Управление по эксплуатации и ремонту”, занимающегося домами строительной компании “Авгур-Эстейт”, рентабельность этого бизнеса даже в секторе дорогого жилья достигает максимум 10%.

Признавая, что дело это в целом хлопотное и по российским меркам малоприбыльное, Шаров отметил, что для поддержания такого уровня доходности вверенному ему предприятию приходится вести дела четырех жилых комплексов. Качество обслуживания сохраняется достаточно высоким. Во всяком случае, желания отказаться от услуг компании у жильцов не возникало, хотя не они, а именно застройщик организовал и создал компанию.

“Не сказать, что проблем во взаимоотношениях с жильцами за три года вообще не возникало, – делится Андрей Шаров, – но все вопросы мы всегда старались своевременно улаживать”. Многочисленные неудачи других подобных организаций он объясняет двумя причинами – их нежеланием работать и нежеланием жителей платить. Особенно проблемным он считает старый фонд, где жильцы не покупали квартиры, а получили от государства, а потом приватизировали.

В существующей старой застройке, по мнению Остроушко, с точки зрения бизнеса практически все дома экономически неинтересны по причине своей изношенности и проблем неплатежей. Платежи ЖКХ в настоящее время, да и всегда, являлись политическим вопросом, и пока будет так, дело не сдвинется с места. А оплата должна быть ровно такой, сколько необходимо потратить на достойное содержание домов, с учетом отчислений на предстоящий капитальный ремонт зданий.

Люди с приличными материальными возможностями даже в домах экономкласса в меньшей степени нацелены получать услуги ЖКХ почти бесплатно, хотя стандартный перечень жилищных услуг обычного многоквартирного дома – техобслуживание, уборка придомовой территории, аварийное обслуживание, установка запирающих устройств – здесь может быть значительно расширен.

По данным компании “Управление по эксплуатации и ремонту”, в среднем обслуживание 1 кв. м дома бизнес-класса находится в ценовом диапазоне $1,5–2,5 в месяц. Увеличение цены напрямую зависит от качества и перечня предоставляемых услуг: чем больше установлено в доме дорогих импортных систем, тем выше стоимость обслуживания персонала, его квалификация. К примеру, для элитного жилья цена выше почти в два раза и составляет от $3–4,5 за 1 кв. м.

По мнению многих специалистов, эксплуатация элитных домов все же более привлекательна в финансовом плане по сравнению с другими видами жилья. Связано это и с более высокой платежеспособностью жильцов такого дома, и с преобладанием более современных инженерных систем, эксплуатация которых требует все-таки минимума усилий со стороны УК. Самое дешевое в эксплуатации жилье – это дома экономкласса: расценки варьируются здесь в среднем от $0,5 до $0,8 за 1 кв. м.

Наиболее привлекательным сегментом для эксплуатирующих компаний является сегмент коммерческой недвижимости. Это связано в первую очередь с наименьшими обременениями в управлении: офисы и торговые центры работают только днем, а в жилом доме люди находятся круглосуточно и всевозможные аварии случаются чаще.

Другой причиной нежелания работать на рынке жилой недвижимости в качестве управляющих принято считать значительно более высокое количество неплательщиков по сравнению с коммерческим сектором. Однако этот тезис не поддерживается фактами: введение в Москве единых информационных расчетных центров и открывшаяся в связи с этим возможность вести финансовый аудит платежей показали, что население города на 98% оплачивает коммунальные услуги.

Есть и еще один аспект коммунальной реформы: статья 154 Жилищного кодекса предусматривает, что ответственность за проведение капитального ремонта лежит на собственниках здания. Состояние большинства российских домов далеко от идеального. Коммуникации, инженерные системы давно изношены даже в более-менее благополучном жилом фонде. Что уж говорить об объектах, требующих капремонта, – их по России примерно 90%.