Арендаторы могут выбирать
Рынок офисной недвижимости переживает период замены старых помещений на новые: с рынка активно выбывают помещения класса D, большинство строящихся офисов позиционируются как класс B. Оценки экспертов по вводу офисных помещений отличаются на порядок – из-за разных методик подсчета площадей. По данным маркетолога-аналитика корпорации “Перспектива” Регины Давлетшиной, в 2005 г. всего было введено 10 000–12 000 кв. м, большую часть из которых она относит к классу B. По информации компании MVM, в 2005 г. предполагалось ввести 80 000 кв. м, но из-за задержек на разных стадиях строительства на рынок вышло около 40 000 кв. м – преимущественно во второй половине года. В текущем году, по оценкам разных риэлторских агентств, будет введено от 15 000 до 25 000 кв. м офисов.
В 2006 г. в Перми должны появиться офисы класса А. На этот год намечена сдача сразу трех бизнес-центров, включающих офисные помещения высокого класса. Первым должен стать бизнес-центр по адресу: ул. 25 Октября, 101. Два других – “Городские горки” (б-р Гагарина, 65) и “Южный” (ул. Чернышевского, 28).
Их появлению предшествовала широкая дискуссия о том, что офисы высшего класса не будут востребованы в Перми. Местные предприниматели традиционно предпочитают помещения более низкого класса. По данным MVM, за 2005 г. спрос на помещения класса B вырос в среднем на 30%, на D и C – на 20%. По словам риэлторов, наибольшим спросом в Перми пользуются офисы класса С площадью 15–50 кв. м. Среди офисов класса B наиболее востребованный метраж составляет 200–300 кв. м. Однако сейчас эксперты наблюдают изменения в поведении клиентов, особенно тех из них, кто предпочел бы не снять, а купить себе офис – в таких случаях наибольший интерес вызывают новинки класса А. По словам директора департамента коммерческой недвижимости корпорации “Перспектива” Игоря Голубева, в бизнес-центре “Славяновский” на ул. Ленина, 92 (он позиционируется как класс А, его девелопером выступает корпорация “Перспектива”. – “Ведомости”), уже продано 70% площадей. Объект планируется сдать в III квартале 2006 г.
Среди других объектов, которые должны быть открыты в начале 2006 г., эксперты отмечают здание, расположенное в центре города по адресу: ул. Ленина, 22–24, восстановленное в своем историческом виде. В нем планирует разместиться пермский филиал Собинбанка. Площадь объекта – 3000 кв. м, помещение относится к классу B. В первой половине 2006 г. будут сданы помещения, которые в настоящий момент достраиваются: бизнес-центр класса С площадью 3000 кв. м на Комсомольском проспекте, 15а, и офис класса В площадью 10 800 кв. м на ул. Газеты Звезда, 13.
Заполняемость бизнес-центров в среднем по Перми эксперты оценивают в 95%. По словам Давлетшиной, на рынке уже появляется неудовлетворенный спрос. В январе 2006 г. в Перми было зарегистрировано более 61 000 компаний, что на 11% больше, чем в январе 2005 г. В недалеком будущем, говорит эксперт, с приходом на пермский рынок новых иногородних и зарубежных компаний и оживлением местного бизнеса спрос станет еще больше – но вместе с ним увеличится и объем предложения. По словам директора компании “Пермская недвижимость” Дмитрия Першикова, арендные ставки не только не выросли, но даже упали. По данным корпорации “Перспектива”, в 2005 г. средняя ставка аренды по Перми снизилась с 547 руб. за 1 кв. м в январе 2005 г. до 530 руб. за 1 кв. м в 2006 г. С учетом инфляции, официально зарегистрированной в Пермском крае в 2005 г. на уровне 10,8%, снижение ставок составило 12,8%.
В центральном районе Перми – Ленинском – сохраняется наивысшая цена аренды офисов, варьирующаяся от 600 руб. до 700 руб. за 1 кв. м помещения класса B и от 450 руб. до 500 руб. за 1 кв. м офиса класса С. Максимальная цена продажи офисов достигает здесь 60 000–67 000 руб. на первых этажах новостроек. Средняя цена продаж офисных помещений в Перми за 2005 г. увеличилась на 15%.
В районе средней удаленности от центра – Свердловском цена аренды составляет 500–600 руб. за 1 кв. м класса B и 400–500 руб. за класс C. На правом берегу Камы, где расположены непрестижные Кировский и Орджоникидзевский районы, аренда офисов класса В составляет 300–350 руб. за 1 кв. м класса B, а за 1 кв. м класса C – 200–300 руб.
Средняя цена продажи офисов в центре варьируется от 35 000 руб. до 40 000 руб. за 1 кв. м класса B и 33 000–35 000 руб. – класса С. Минимальная цена офисов зафиксирована в правобережной Перми, где цена продажи 1 кв. м офисов классов B и C составляет примерно 20 000–22 000 руб.