В погоне за кабинетами
Низкие цены – низкое качество
Рынок аренды офисов самый стабильный, колебания цен здесь небольшие, говорит менеджер отдела продаж строительной компании “ГражданПромСтрой” Евгений Тенишев. По оценкам участников рынка, по сравнению с осенью 2005 г. арендные ставки на офисы класса D в центре города остались практически на прежнем уровне – в среднем 700–750 руб. за 1 кв. м в месяц. “Предложение превышает спрос вдвое, у арендаторов есть возможность выбора”, – объясняет Тенишев. Около 90% сдающихся офисных помещений располагается в бывших проектных институтах, качество офисов оставляет желать лучшего, поэтому интерес нанимателей к ним снижается, добавляет специалист по аренде коммерческой недвижимости компании “Титул” Владимир Литвинов. По его словам, аренда таких офисов составляет примерно 550–600 руб. за 1 кв. м в месяц. “В середине этого года будет сдаваться несколько новых бизнес-центров, так что цена офисов в старых административных зданиях будет снижаться”, – уверен Литвинов.
Офисы в отреставрированных зданиях и на первых этажах жилых домов в центре пользуются большой популярностью, очень ценятся помещения на ул. Пушкинской, Соколова, Красноармейской, говорит Литвинов. Некоторые из расположенных здесь офисов, по мнению менеджера отдела коммерческой недвижимости АН “Лендлорд” Светланы Луценко, по “начинке и отделке” можно отнести к классу В. Такие офисы предлагаются в аренду от 850 руб. за 1 кв. м в месяц.
Такие же цены и в двух бизнес-центрах, построенных недавно на ул. Социалистической, добавляет специалист по деловой аренде АН “Риэлти-центр” Алексей Руденко. Но эти невысокие цены, напоминает Тенишев, не включают эксплуатационные расходы, плату за телефон, охрану и уборку. Таким образом, затраты арендатора увеличиваются еще минимум на 5000–6000 руб. в месяц.
Из-за нехватки качественных площадей крупные компании уже присматривают под размещение офисов торговые площади на Ворошиловском проспекте и готовы платить за аренду по 1500–1700 руб. за 1 кв. м в месяц, рассказывает Литвинов. Он приводит в пример строящийся бизнес-центр “Миллениум” на ул. Текучева (собственник – “РГС-недвижимость”, сдача объекта предусмотрена во II квартале 2006 г. – “Ведомости”), где крупные арендаторы уже согласны снимать площади по 1300 руб. за 1 кв. м.
В спальных районах (Северный, Западный, Сельмаш) офисных площадей немного и спрос на их аренду невысокий, отмечают риэлторы. Но это не мешает собственникам “вести себя жестко” и держать достаточно высокие ставки – 420–500 руб. за 1 кв. м в месяц, говорит Луценко. Дешевле – по 250–300 руб. за 1 кв. м – можно арендовать помещение где-нибудь на производственной базе на окраине, добавляет Руденко.
Строить и продавать
В 2006 г. ростовский офисный парк значительно пополнится, утверждают участники рынка. “Но практически все строящиеся бизнес-центры относятся к классам В и В+, возводить бизнес-центры класса А компании пока не торопятся – слишком дорого”, – рассказывает Тенишев. По оценке гендиректора компании “Титул” Евгения Сосницкого, во второй половине 2006 г. в новых бизнес-центрах появится около 100 000 кв. м офисных площадей. “Этот год будет показательным, посмотрим, сможет ли рынок переварить такое количество офисов”, – говорит он. По мнению Тенишева, строители переоценили спрос и столкнутся с переизбытком предложения. А управляющий АН “Риэлти-центр” Ольга Леонтьева, напротив, прогнозирует рост спроса еще как минимум на ближайшие три года, объясняя это тем, что “Ростов – центр Южного федерального округа и бизнес здесь развивается очень динамично”.
Около 80% офисов в строящихся бизнес-центрах выставлено на продажу, отмечают участники рынка. Окупаемость инвестиций при сдаче в аренду – не менее 6–8 лет, у местных строительных компаний нет таких длинных денег, объясняет Сосницкий. Возврат вложенных средств от продажи составляет 1,5–2 года и компании продают офисные площади “с минимальной накруткой”, констатирует Тенишев.
Участники рынка говорят о стабильно увеличивающемся спросе на покупку офисов. По словам агента по продаже коммерческой недвижимости АН “Риэлти-центр” Марины Павловой, стоимость 1 кв. м офисных площадей колеблется от $1000 до $2500 в зависимости от месторасположения и качества административных зданий.
В 12-этажном топ-центре “Белый слон” (ул. Текучева), строительство которого ведет концерн “Единство”, продаются офисы от 17 кв. м, рассказывает коммерческий директор концерна Ольга Зарубина. И хотя здание будет введено в эксплуатацию только во II квартале 2007 г., около 70% площадей уже продано, утверждает она. По данным на официальном сайте концерна, стоимость 1 кв. м зависит от объема сделки: от 100 кв. м – 44 000 руб., 50–100 кв. м – 46 000 руб., до 50 кв. м – 48 000 руб.
О возможности получить скидку при покупке целого этажа в девятиэтажном бизнес-центре “На набережной” (ул. Береговая/пер. Халтуринский, окончание строительства – I квартал 2007 г.) говорит и начальник отдела реализации и рекламы строительной компании “Ростовгорстрой” Ольга Лазченко. “Конечно, застройщику интересно продать сразу все здание одному покупателю, но это нереально”, – рассуждает она. По словам Лазченко, особой популярностью пользуются офисы площадью 50–70 кв. м, их компания продает по цене 35 000 руб. за 1 кв. м.
В спальных районах площади в административных зданиях продаются как минимум вдвое дешевле. Строительная компания “Вант” предлагает офисы в новых бизнес-центрах “Ростсельмаш” (пл. Страны Советов) и “Орбита” (ул. Беляева/Вологодская) по цене 14 500–17 500 руб. за 1 кв. м. Правда, даже низкие цены не особенно привлекают покупателей в спальные районы, говорит Тенишев. Возможно, компания начнет сдавать их в аренду, прогнозирует он.