ДОХОДНОЕ МЕСТО: Триумфальная арка инвесторов

Новый деловой квартал, который бизнес-сообщество условно называет Киевский-Кутузовский, действительно расположен стратегически выгодно – в излучине Москвы-реки. С одной стороны его огибает Бережковская набережная. Между ней и Киевской улицей находится несколько гектаров промышленных угодий. С другой стороны границей району служит тоже река и наб. Тараса Шевченко. Здесь еще две промзоны: участок бывшего Бадаевского пивзавода на Кутузовском проспекте, 12, и владения завода “Фили-Кровля”, который находится как бы в треугольнике между веткой Белорусской железной дороги и Москвой-рекой.

В длину же деловой квартал простирается от Смоленской набережной и площади Киевского вокзала до Парка Победы. Примерно так эти границы определяют консультанты рынка коммерческой недвижимости. Кутузовский проспект – трасса оживленная и элитная. Это значит, что к офисам, которые будут построены вдоль проспекта и на соседних улицах, уже подведена удобная транспортная магистраль. По сравнению с Красной Пресней, расположившейся на другом берегу Москвы-реки, или с ММДЦ “Москва-Сити” этот берег оказался даже в более выигрышном положении, считают консультанты. Здесь нет такого глобального строительства, как на том берегу, где “Экспоцентр”, этот берег удобен для строительства офисов по многим параметрам, и один из них – отсутствие дорожных пробок. Ведущий консультант компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR) Денис Соколов говорит, что транспортная ситуация в данный момент в районе сложилась удачно. Хотя “Сити” и район Красной Пресни тоже, по его мнению, не менее привлекательны для бизнес-сообщества. Однако Кутузовский – зона сама по себе выгодная и располагает собственным потенциалом независимо от “Сити”, центра или Пресни. При желании для этого квартала можно было бы сделать очень удачный промоушн, рассуждает Соколов.

На фоне всех офисных субрынков, формирующихся и существующих в Москве, Киевский-Кутузовский уже сейчас пользуется повышенным интересом со стороны девелоперов и арендаторов. Его ожидает большое будущее – правда, с оговоркой, что все обозначившиеся здесь проекты действительно выйдут на рынок, считает Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований компании Noble Gibbons в ассоциации с CBRE. С этим мнением соглашается и директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Андрей Петров. Пока в районе небольшое количество качественных офисных помещений. Но в ближайшие три года инвесторы собираются построить не меньше 900 000 кв. м, среди которых бизнес-центры и комплексы, включающие в себя офисную составляющую. Как говорит Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International (Colliers Int.), район привлекателен для девелопмента: на фоне ограниченного предложения спрос на офисы высок. Многие предприниматели хотели бы иметь здесь офис: и престижное направление, и до центра рукой подать – рядом Садовое и Третье транспортное кольцо. Рубен Алчуджян, управляющий директор компании Praedium, согласен, что на развитие этого бизнес-квартала повлияло его удачное расположение. Эксперты отмечают также, что району повезло с набережными, которые всегда пользуются спросом у девелоперов, – отсюда открываются красивые виды на реку.

Основные черты этого бизнес-квартала – его расположенность к масштабным проектам, высокий спрос на участки и строящиеся офисы, конкуренция между игроками рынка и некоторая затянутость в развитии проектов.

Район не сразу строится

По оценке консультантов, этот субрынок пока развивается. Но до недавнего времени он был недооценен, пока девелоперы и инвесторы не вышли за пределы Садового кольца, считает Денис Соколов.

Бурное развитие и появление проектов буквально друг за другом началось в последние годы. Стоит здесь на фоне дефицита появиться офисному комплексу А- или В-класса, как кабинеты в нем моментально разбираются арендаторами. А проектов масса: финансовый центр на 2-й Поклонной улице, 9, который возводит ИПГ “Евразия” (Инвестиционно-промышленная группа “Евразия”), как минимум два здания от “Легион Девелопмент” – на ул. Кульнева, 6, и на ул. Киевской, 3–7. Очередной бизнес-центр Mirax Group на ул. Поклонной, 11. Проект на Кутузовским, 36, – редевелопмент здания, которым занимается “Международный центр”. Есть и такие впечатляющие проекты, как на Киевской площади, 1, который принадлежит ЗАО “Киевская площадь”. Или “Парк Сити” на наб. Тараса Шевченко, который строит Группа компаний “ПИК”.

Активное строительство здесь началось с 1999 г., рассказывает Рубен Алчуджян. В числе первых были здание в Студенческом переулке, 3, класса В площадью 2200 кв. м и комплекс Millhouse в Кутузовском переулке, построенный в 2000 г., площадью 7500 кв. м.

Одним из первых зданий, где предлагались в аренду более-менее качественные офисы большим тиражом, стала гостиница “Рэдиссон САС Славянская” (сейчас адрес – пл. Европы, 2), где общая площадь кабинетов составляет примерно 12 000 кв. м, и, по оценке Рубена Алчуджяна, их можно приравнять к классу В. Офисы последнего поколения появились после 2001 г. Например, “Башня-2000” на наб. Тараса Шевченко, 23А, которая тогда считалась эталоном и сейчас остается символом московского офисного рынка. Можно считать, что ее построила городская администрация: девелопером выступало ГУП “УЭЗ” (Управление экспериментальной застройки микрорайонов, входящее в структуру московского стройкомплекса), а управляло проектом вплоть до привлечения инвестиций учрежденное городом ОАО “Сити”. Башня – единственная часть проекта “Москва-Сити”, перенесенная на эту сторону реки. В 2004 г. появился офисный комплекс Mirax Group (тогда еще компания называлась “Строймонтаж”) на Брянской улице.

Крупные проекты последних лет в этом районе претворяются в жизнь долго. Среди бизнес-центров, которые строятся больше трех лет или будут возводиться по 3–4 года, – те же комплекс ИПГ “Евразия” на 2-й Поклонной улице, здание “Легион Девелопмент” на ул. Кульнева, “Парк Сити” на наб. Тараса Шевченко, торгово-деловой центр на Киевской площади. Однако городская администрация не видит в этом ничего необычного. Сомнений в привлекательности здешних участков нет, поделился мнением источник в московском стройкомплексе, проекты задерживает извечная русская проблема бюрократии. К тому же недавно процесс подготовки строительной документации осложнился так называемым актом разрешенного использования земельного участка (АРИ), на выпуск и оформление которого уходит не меньше полугода. Нередко для согласования проекта в центре города и близких к центру районах проводятся дополнительно градостроительные и общественные советы при мэре Москвы, и некоторые проекты выносятся на рассмотрение таких советов неоднократно.

Земельный ресурс

Когда офисный центр столицы переместится в “Сити”, на окружающих его территориях может подорожать земля, предполагает источник в стройкомплексе. То же мнение высказывает Наталья Чукаева, руководитель отдела маркетинга компании “Риэлти-Трейд” (компания – собственник ряда московских объектов недвижимости). Правда, в зоне Киевского-Кутузовского не все участки одинаково хороши для офисного строительства, говорят консультанты. Лучшие из них уже разобраны. Самые престижные площадки находятся вдоль Кутузовского проспекта, на Поклонных улицах, на ул. Кульнева и на набережных.

Себестоимость строительства 1 кв. м офиса класса А, по мнению Андрея Петрова, обычно составляет $1200–1900. Но общий объем инвестиций в проект будет зависеть и от платы за землю. Стоимость участков вокруг Киевского вокзала колеблется в районе $17 млн за 1 га под объекты коммерческой недвижимости. В районе Кутузовского земля бывает и дороже – встречаются цены до $20 млн за 1 га. Правда, в этом отношении Кутузовский проспект неоднороден: вдоль наб. Тараса Шевченко, где расположены “Башня-2000” и будущий “Парк Сити”, цены могут доходить до $25 млн, а ближе к Поклонной горе могут встречаться ставки $12–15 млн. Меньше могут стоить земли промзон, которые надо рекультивировать (очищать от загрязнений). “Также многое зависит от типа застройки, – подчеркивает Чукаева. – Земля с разрешительной документацией на жилищное строительство дороже, чем участки под бизнес-центры (жилье окупается быстрее)”.

Мода задает тон

Традиционно участки у вокзалов и рынков не пользуются высоким спросом у потенциальных арендаторов офисов А- и В-класса. Хотя каждый случай может быть индивидуален. Например, Mirax Group построила комплекс “Европа Билдинг” на Брянской улице, рядом с Киевским вокзалом. А на Большой Дорогомиловской улице, 14, арендует помещение Swiss Realty Group.

Все помещения в построенном в 2004 г. “Европа Билдинг” (класс А) на ул. Брянской, 6, сданы в аренду. По данным, которыми располагает Денис Соколов, в среднем кабинеты сданы по $650 за 1 кв. м без НДС. Среди арендаторов есть компания “СКФ Евротрейдинг”, специализирующаяся на машиностроении, Институт градостроительной архитектуры и строительного надзора Москвы (ИГАСН), сама Mirax Group занимает до 50% здания. Сама Брянская, на взгляд некоторых экспертов, – не очень удобная зона: из-за близости вокзала

на окрестных улицах всегда толкотня, на нее сложно попасть на машине, так как здесь одностороннее движение.

В качестве другого примера арендных ставок в округе Киевского вокзала можно привести “Рэдиссон САС Славянскую”, где помещения сдаются по $800 за 1 кв. м в год без НДС.

На Кутузовском в офисном здании, пережившем редевелопмент (например, Кутузовский, 36, недалеко от Парка Победы), ставки могут быть по $650 за 1 кв. м, включая НДС, рассказывает Максим Жуликов, ведущий консультант Penny Lane Realty. В среднем на проспекте офисы классов В, В- сдаются по $550 за 1 кв. м с НДС. На наб. Тараса Шевченко цены выше. Здесь находится “Башня-2000” (класс А), цены аренды в которой сейчас доходят до $1000 за 1 кв. м, почти как на Тверской и в переулках с видом на Кремль. А стоимость продажи 1 кв. м достигает $10 000.

По данным Андрея Петрова, в 2005 г. в отдельных бизнес-центрах этого делового района встречались примерно такие цены: в “Европа Билдинг” – $760 за 1 кв. м c НДС, в “Рэдиссон САС Славянской” – $850–1200, на Кутузовском проспекте, 12, – $550.

Чьи промзоны

Привлекательный район не останется без хозяев. За несколько лет здесь сложился пасьянс лидирующих компаний-застройщиков. Обычно, чтобы понять, кто девелопер очередного крупного проекта в том или ином квартале, стоит пристальнее посмотреть на активных игроков, которые уже строят вокруг, рассуждают эксперты. Часта практика, когда крупные девелоперы стремятся занять несколько площадок в одном районе.

В пределах Киевского-Кутузовского есть три промышленные зоны. Здешние заводские территории – участки потенциально подходящие как для жилья, так и для бизнес-центров. На одной из них уже известен и проект, и владелец: на месте Бадаевского пивоваренного завода и карандашной Фабрики им. Сакко и Ванцетти, на Кутузовском проспекте, 14А и 12, будет строиться “Парк Сити” Группой компаний “ПИК”. Несколько лет на Кутузовском, 12, находился офис компании Mirax Group (в те времена – “Строймонтаж”). Сама промзона занимает 14,3 га земли. Сейчас ПИК – собственник пивзавода и фабрики и инвестор-девелопер проекта “Парк Сити” совместно с Внешагробанком и “Абсолют Банком”, рассказал генеральный директор Первой ипотечной компании, входящей в группу “ПИК”, Даромир Обуханич. По его словам, многофункциональный комплекс будет построен к 2010 г. Коммерческая часть по проекту включает три офисных здания класса А общей площадью 85 000 кв. м и 5000 кв. м торговых помещений. Остальное – это 220 000 кв. м жилья, а также объекты инфраструктуры. Проект разработало американское архитектурное бюро Kohn Pedersen Fox, а консультантом стала компания Hines. Фабрика и завод пока не выведены с территории, рассказал Обуханич. По распоряжению правительства Москвы № 109-РП от 30 января 2006 г. эти предприятия должны самореформироваться. То есть должны самостоятельно перебазировать свое производство, а на принадлежащей им территории к 2006 г. построить на собственные и привлеченные средства жилой комплекс (эти работы будут выполнять нынешние владельцы предприятий). Участники рынка считают в целом проект перспективным и оценивают объем инвестиций в него примерно в $350 млн.

Другая небольшая промышленная территория находится между Парком Победы и Москвой-рекой. Если ехать по Кутузовскому из центра, она окажется с правой стороны, неподалеку от ул. Кульнева. Здесь находится завод “Фили-Кровля”, который по планам правительства тоже должен выводится. Третья промзона расположена вдоль Бережковской набережной. Точной информацией о проектах в этих двух промзонах участники рынка не владеют.

Про Бережковскую набережную известны некоторые факты. Например, на одном из ее участков к началу 2007 г. будет возведен офисный центр В-класса на 40 000 кв. м, но компанию-девелопера брокеры держат в секрете. Есть также сведения, что 29 га промышленных территорий вдоль Бережковской набережной вместе с находящейся на них недвижимостью принадлежат международной холдинговой группе “Лираль” (Liral Group). Получить комментарий в “Лираль” не удалось. Но на официальном интернет-сайте группы размещена информация о ней. Структура объединяет 50 производственных, торговых, финансовых, строительных, научно-исследовательских и научно-производственных предприятий в разных странах. Судя по портфелю проектов, группа является крупным производителем и собственником. Например, одно из направлений ее деятельности – производство пластмасс и полимеров (в группу входят ООО “Полимеры XXI века” и ООО “МПТ-Пластик Р”). “Лираль” также занимается покупками недвижимости и земельных участков, сдает в аренду собственные офисные и складские площади. У нее есть опыт реструктуризации проблемных предприятий. Она также специализируется на комплексной застройке городских микрорайонов. У “Лираль” уже есть такой строящийся микрорайон недалеко от Речного вокзала. Там на месте собственного складского комплекса на участке в 22,13 га группа строит около 350 000 кв. м жилья бизнес-класса. Одна из структур холдинга – “Лираль-Ложистик” владеет несколькими складскими комплексами на севере Москвы. Как написано на сайте, “Лираль” еще в 1990-х гг. приобрела в собственность некоторые объекты недвижимости.

Очередным проектом комплексной застройки квартала будет “Бережковская набережная” (офис “Лираль” находится там же, на Бережковской, 20А). Сейчас “Лираль” финансирует проект микрорайона. Предполагается, что в нем будут гостиница, два офисных здания, торговый центр – торгово-офисная часть составит 150 000 кв. м, – а также жилые дома общей площадью 660 000 кв. м. Своим стратегическим партнером по строительным проектам “Лираль” называет Рента-Банк.

Как написано в градостроительном плане развития Западного округа, в постановлении от 13 ноября 2001 г. № 1031-ПП, промзону “Бережковская набережная” власти столицы собираются сохранить, но при этом реконструировать ее территорию.

Европейский квартал

Застройка площади рядом с Киевским вокзалом и окружающих территорий была запланирована городской администрацией еще в 1990-х гг. Тогда Институт Генерального плана Москвы выпустил цветной буклет, который можно было увидеть на градостроительных выставках и который журналисты передавали из рук в руки. Уже в том альбоме были наброски проектов площади Европы и комплекса “Европейский” на Киевской площади, 1 (в общей сложности он рассчитан на 90 000 кв. м). С момента идеи до начала строительства котлована прошло больше пяти лет. Сейчас “Европейский” строится и вырос почти до 2-го этажа. Девелопер проекта скрывается за вывеской ЗАО “Киевская площадь”. По информации консультантов рынка, хозяин у ЗАО “Киевская площадь” тот же, что владеет теперь гостиницей “Украина” и одним из магазинов сети “Эльдорадо”. Как ранее писали “Ведомости”, конкурс на покупку “Украины” выиграло ООО “Бисквит”.

По соседству с “Европейским” разрабатывается еще один масштабный проект – строительство новой гостиницы на месте “Киевской”, которая простояла здесь с 1930 г. Владельцем здания был Департамент имущества города. В последние годы гостиницей управляла “Белком Коммуникейшн”, которая теперь собирается вложить $120 млн, чтобы вместо 10 000 кв. м построить 80 500 кв. м. Около 32 000 кв. м из них займут офисы класса В+.

На ул. Брянской, где находится “Европа Билдинг”, компания “Инфостройсервис” планирует к 2008 г. возвести деловой центр класса В площадью 12 100 кв. м. На ул. Можайский Вал наметилось сразу два проекта. Это офис класса В во владении 6А, рассчитанный на 9500 кв. м. Его девелопер United Developments должен сдать здание уже в этом году. Это также офисный комплекс Forum Properties – одного из немногих девелоперов, кто имел реальный опыт по перебазированию промпредприятия на Садовнической набережной (и возвел на его месте комплекс “Аврора Бизнес-парк”). Теперь по адресу: Можайский Вал, 8, где находится Институт комплексной автоматизации, Forum Properties построит бизнес-центр класса А на 50 000 кв. м. Эту информацию, а также данные об объеме инвестиций в проект – $80–90 млн – подтвердили сотрудники пресс-службы девелопера.

Переходящее знамя

Проект на 2-й Поклонной, 9, уже много лет называют долгоиграющим. Он постоянно переходит от одного владельца к другому. Как говорит Максим Жуликов, строительство здесь началось еще до кризиса 1998 г. В настоящее время офисно-гостиничный комплекс класса А общей площадью 102 000 кв. м по этому адресу собирается строить ИПГ “Евразия” и обещает ввести здание в эксплуатацию к III кварталу 2007 г. В “Евразии” этот факт подтвердили, но комментировать подробнее не стали. До “Евразии” владельцем проекта (тогда он назывался “Триумфальный”) была компания “КВ Инжиниринг”. Ее председатель совета директоров Игорь Брановицкий рассказывал в интервью “Ведомостям”, что из запланированных 100 000 кв. м “КВ Инжиниринг” возвела только 22 000 кв. м и продала их “Евразии”. По одной из версий, не удалось привлечь в проект нужные $150 млн инвестиций.

У истоков же проекта финансового небоскреба еще в середине 1990-х гг. стояла Московская межбанковская валютная биржа (ММВБ), у которой его выкупила “КВ Инжиниринг” более чем за $10 млн.

Недалеко от этого места находится новая стройплощадка Mirax Group, о чем корпорация недавно сообщила в пресс-релизе. После Брянской корпорация решила освоить Поклонную улицу – строительство комплекса “Поклонная-11” начнется в III квартале 2007 г. Общая площадь бизнес-центра – 104 000 кв. м, из которых 60 000 кв. м займут офисы класса А. Объем инвестиций в объект составит $100 млн.

Где “Легион” прошел

Ставшая известной только в 2000-х гг. компания “Легион Девелопмент” (“Легион”) уже зарекомендовала себя на рынке как строитель крупных бизнес-центров А- и В-класса, в том числе на территориях бывших промзон (Большая Татарская, 13). Популярность компании принесла сделка в 2004 г. на $180–200 млн. Тогда АФК “Система” продала “Легиону” компанию “Большая Ордынка” в Замоскворечье с основным активом – строящимся офисным комплексом на 67 000 кв. м на ул. Большая Ордынка, 40. Рядом уже был построен первый комплекс “Легион Девелопмент” с одноименным названием – “Легион-1” на 45 940 кв. м.

Сейчас в границах Киевского-Кутузовского “Легион” строит бизнес-центр “Легион-3” на ул. Кульнева, 6, а также “Легион-4” – на Киевской улице, 3–7. Оба проекта планируется завершить к концу 2008 г. Первый эксперты оценивают как класс А, его площадь – 70 000 кв. м. Когда-то на эту же площадку на ул. Кульнева претендовала IKEA. Второй, на Киевской улице, тоже относится к классу А и рассчитан на 110 000 кв. м. Более подробно прокомментировать свои проекты руководство “Легион Девелопмент” отказалось. “Ведомостям”, однако, известно, что к созданию этой девелоперской компании имеет отношение один из совладельцев Бинбанка. Банк, в свою очередь, входит в группу “Бин” (ГМГ “Бин”), в составе которой также нефтяные и строительные компании. Одна из структур группы – девелоперская корпорация “А. Н. Д.” под руководством Саита Гуцериева, родственника известного предпринимателя Михаила Гуцериева.

Пул брокеров

У российских и международных консалтинговых компаний в этом деловом районе проектов немало. Но почти ни у кого в Киевском-Кутузовском районе нет так называемого эксклюзива. Возможно, потому, что до сих пор здесь не начал строиться такой офисный комплекс, который требовал бы некой единой бизнес-концепции, поделились предположением в CWSR. Пока распространена практика, когда бизнес-центры сдают в аренду одновременно брокеры из 2–3 компаний. Например, “Башня-2000” вообще продавалась частями разным собственникам, впоследствии некоторые из владельцев сдавали свои блоки в аренду.

В поиске арендаторов для площадей комплекса “Европа Билдинг” участвовали все желающие агенты в 2004 г., так как девелопер Mirax Group объявил открытый листинг для брокеров. Офисы этого комплекса сдавали в аренду Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, ABN Realty, Blackwood.

У компании Knight Frank в этой деловой зоне несколько проектов. Это будущий офис на Можайском Валу, 6А, на который компания, правда, получила эксклюзивные права как консультант. Офисы будут сдаваться по ставкам от $620 за 1 кв. м, минимальный офисный блок составит 1000 кв. м, сообщил Андрей Петров. Реализацией площадей займутся несколько компаний.

Проекты на завтра

По данным Рубена Алчуджяна, до конца 2010 г. в пределах Киевского-Кутузовского должно быть построено не меньше 20 новых офисных зданий высокого класса. Ресурсом для офисной застройки помимо промзон могут стать также здания разного назначения – либо “морально устаревшие”, либо не очень удачные.

Один очень известный девелопер, специализирующийся на покупке промзон, поделился с “Ведомостями” на условиях анонимности даже такой точкой зрения, что тема промпредприятий уже пережила свой пик популярности на рынке девелопмента. Все московские участки поделены между крупными игроками. Например, IKEA хотела приобрести участок в районе Поклонной горы, но ее туда не пустили. Последняя тенденция развития рынка коммерческой недвижимости – это редевелопмент. Срок окупаемости вложений в офисном редевелопменте – пять лет, т. е. доходность – 20% в год. При определенном подходе к редевелопменту можно добиться и 40% годовых. То есть вложения в покупку объекта под редевелопмент окупятся за 2–3 года, что сопоставимо с доходностью, получаемой застройщиками новых объектов. Но первичный рынок объектов для редевелопмента тоже сокращается. Например, уже иссякает запас зданий НИИ, которые не заняты собственниками-предпринимателями. Классических же промзон с объектами под редевелопмент совсем не остается. В районе Павелецкой набережной, например, продана одна из последних таких территорий – Московская ситценабивная фабрика.