ВДАЛИ: Лица деловых столиц

Самые успешные

Международные консалтинговые компании ежегодно проводят как минимум десяток исследований на тему “Где лучше развивать бизнес”. Независимо от методик вот уже много лет подряд ведущие места в рейтингах с переменным успехом занимают столицы Франции – Париж и Великобритании – Лондон.

По данным последнего “Монитора городов” (Cities Monitor) компании Cushman & Wakefield / Healey & Baker (CWHB), лучшим городом для размещения бизнеса остается Лондон. За ним следуют Париж, Франкфурт и Брюссель. Эксперты CWHB отмечают, что на протяжении 15 лет с начала составления этого рейтинга четверка лидеров остается неизменной.

Если сравнить результаты последнего рейтинга с результатами 15-летней давности, то можно увидеть, что наиболее значимый скачок сделала Барселона, передвинувшись на 5-е место с 11-го, которое она занимала в 1990 г. Хотя столица Испании Мадрид занимает только 7-е место. По мнению экспертов портала researchworldwide.com, тот факт, что два крупнейших испанских города вошли в первую десятку рейтинга, отражает общую ситуацию на рынке недвижимости страны. Это говорит о значительном спросе как на жилую, так и на коммерческую недвижимость в крупнейших испанских городах.

Многие другие города, напротив, сбавили обороты. Дюссельдорф перешел с 6-го места на 16-е, Женева – с 8-го на 18-е, Гамбург “съехал” на пять мест, заняв 19-ю строку в таблице.

А Глазго потерял еще больше позиций, перейдя с 10-го на 22-е место. Лион, Афины и Москва и вовсе вышли за рамки рейтинга.

По мнению аналитиков, ключевыми факторами для успешного ведения бизнеса в том или ином городе были и остаются обеспеченность офисными и торговыми площадями, наличие развитой системы транспортных и телекоммуникаций, высококвалифицированных специалистов и, безусловно, стоимость их рабочей силы. Примечательно, что наименьшее значение имеет уровень жизни в деловой столице.

Сильные стороны

В Париже хорошо развито международное транспортное сообщение, в Дублине создан крайне благоприятный инвестиционный климат, Стокгольм славится низким уровнем загрязнения окружающей среды. Варшава, в свою очередь, примечательна наличием низкооплачиваемой, но высококвалифицированной рабочей силы. В Лиссабоне низкие ставки аренды для офисных площадей, а в Барселоне – высокий уровень жизни.

В перспективе до 2010 г. в столицах стран с переходной экономикой Варшава остается самым востребованным городом для фирм, стремящихся расширять деловые связи. Другие города, которые называют в качестве потенциальных пунктов назначения крупнейшие международные компании, – Прага, Москва и Будапешт.

В категории лидеров наиболее желательными с позиций расширения бизнеса остаются Париж, Лондон, Мадрид и Милан. Но в целом деловая активность возрастает во всей Европе. По данным CB Richard Ellis Research, на начало 2006 г. впервые зарегистрировано одновременное повышение цены спроса на офисы класса А на 10 ведущих мировых рынках. “Глобальная инвестиционная активность наблюдалась уже на протяжении последних нескольких лет, – отмечает аналитик CBRE Стивен Дан. – Но такие знаки, как готовность арендаторов платить больше, снижение индекса свободных площадей и слабая строительная активность, наряду с последовательным притоком инвестиционных капиталов свидетельствуют о том, что не за горами новый пик инвестирования в офисы”. Что касается Европы, то здесь спрос на офисные площади резко возрос в трех деловых столицах – Лондоне, Париже и Мадриде. В Лондоне цена спроса возросла за 2005 г. на 6,7%, а индекс свободных площадей упал до 7%. В Париже и Мадриде цена спроса на офисные площади возросла соответственно на 2,1% и 8% в год, а индекс свободных площадей снизился до 5% и 9%.

В ежегодном докладе Emerging Trends in Real Estate Europe 2006, подготовленном

совместно силами Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers, безоговорочно лидирует Париж. Отчет, определяющий основные тенденции и перспективы развития рынка европейской коммерческой недвижимости, составлен по данным опроса более 300 международных компаний и отдельных специалистов, активно работающих в этой сфере. Хотя внимание инвесторов все чаще привлекают новые, развивающиеся рынки – Украина, Словения, страны Балтии или Румыния, – лидерами вот уже который год остаются Париж и Лондон.

Париж лидирует по совокупной доходности и низкому уровню риска. За ним следуют Лондон, Хельсинки, Мадрид, Барселона, Стокгольм, Дублин, Лион, Копенгаген и Эдинбург. Самым вялым аналитикам представляется рынок Франкфурта: “Скромные ожидания по доходности наряду с крайне низким уровнем рисков”.

Несколько иначе выглядит рейтинг городов, имеющих лучшие перспективы для развития. Самыми быстроразвивающимися, но вместе с тем наиболее рискованными рынками остаются Стамбул и Москва. За ними в плане перспективности следуют Париж, Барселона и Лондон.

Парижские тайны

Париж снова лидирует. Почему, неужели французская столица действительно предоставляет лучшие условия для инвесторов? В действительности многих привлекает возможность сделать “долгосрочные инвестиции в надежной обстановке”. Париж демонстрирует подлинно французскую гармонию: 3-е место по доходности инвестиций и 3-е с конца место по совокупному уровню рисков. Это позволяет ему стать лидером в числе европейских деловых столиц. 53% респондентов Emerging Trends in Real Estate Europe 2006 считают, что в этом году в Париже надо покупать офисы, и лишь 8% – что их надо продавать. За прошлый год арендные ставки на офисные площади в городе выросли на 5,9% (5-е место).

Весь рынок офисных площадей Парижа можно условно разделить на три части: Центральная часть Парижа, La Defense (правда, здесь индекс свободных площадей превышает 10%-ный показатель) и все остальные районы города. La Defense, построенный в 1950–1960-х гг. деловой район Парижа, включает в себя свыше 3 млн кв. м офисных площадей, где разместились офисы более чем 1500 ведущих международных компаний. Район задумывался как масштабный экспонат для престижной выставки Worldexpo-1958. Однако благодаря усилиям трех известных французских архитекторов – Робера Эдуарда Камело, Жана де Мейи и Бернара Зерфюсса – возник современный Дефанс – серия многофункциональных небоскребов, соединенных друг с другом пешеходными дорожками. И хотя Париж проиграл в борьбе на проведение Worldexpo, он выиграл в гораздо более важной и длительной гонке – за привлечение международных инвесторов. Первым арендатором офисных площадей в Дефансе стала нефтяная компания Esso, которой потребовалось разместить в одном офисе 1500 сотрудников 12 различных департаментов.

Однако расширение офисного парка в Париже планируется не только в La Defense, но и в других окраинных и пригородных районах. Например, компания Slough Estates International (SEI) сообщает о начале строительства масштабного офисного комплекса Portes de France в районе Сен-Дени. Площадь объекта, проект которого представляет собой два соединенных между собою офисных корпуса, составит 26 500 кв. м. Объект будет построен прямо напротив гигантского стадиона Stade de France, где в конце 2007 г. состоится Кубок мира по регби.

В Париж идут самые именитые инвесторы. Например, компания Jones Lang LaSalle недавно объявила о закрытии размещения паев специализированного инвестиционного фонда French Fund II. Офисные площади – главный объект инвестирования. Вместо заявленных 300 млн фунтов стерлингов фонд аккумулировал 338 млн фунтов стерлингов. Вместе с привлеченным кредитом это позволит его участникам сформировать диверсифицированный портфель французской недвижимости общей стоимостью 1,3 млрд фунтов стерлингов. В состав фонда вошли европейские и североамериканские инвесторы, а также крупнейшие национальные игроки инвестиционного рынка и пенсионные фонды. Президент фонда, управляющий директор Jones Lang LaSalle в странах континентальной Европы Саймон Мэррисон отмечает, что высокая доходность и качество объектов привлекают к инвестированию во Францию все новых и новых инвесторов. Начиная с 1995 г. фонд инвестировал в недвижимость страны 2,3 млрд фунтов стерлингов. Не так давно фонд приобрел офисный комплекс Gennevilliers площадью 48 000 кв. м на северо-западной окраине Парижа. Девелопер проекта – компания Nexity Entreprises. Комплекс, который планируется ввести в эксплуатацию к апрелю 2008 г., находится в границах обширной территории ZAC du Coeur de Ville, подпадающей под градостроительную реконструкцию.

Остров перемен

Лондон характеризуется в первую очередь прямым выходом на ведущие мировые рынки, развитой системой международного транспортного сообщения, развитой телекоммуникационной системой.

Английский рынок, как всегда, весьма консервативен. Если в Париже в 2006 г. ожидается дальнейший рост рынка офисов, то в Лондоне ситуация неоднозначна. Например, район West End, по оценке CWHB, востребован и стабильно привлекает якорных арендаторов, а в City рынок развивается с некоторым запаздыванием.

По данным CBRE, в этом муниципальном районе индекс свободных площадей достиг рекордной за последние четыре года отметки – 3,6%. В английской столице наметилась общая тенденция к росту спроса, в результате чего за последний год объем готовых к эксплуатации офисных площадей снизился на 10%.

Лондон также делится на три деловых района: City, West End и Canary Wharf. Банки и финансовые компании предпочитают City, хотя некоторые из них имеют офисы в Canary Wharf (район Docklands на востоке Лондона). Государственные учреждения (включая парламент) и многие отраслевые компании чаще размещают офисы в West End. По данным DTZ Research, в Лондоне значительно возрос объем предлагаемых офисных площадей. Только в West End в 2005 г. объем офисных площадей достиг 371 000 кв. м, что почти на 30% больше, чем в 2004 г. Самой крупной сделкой за прошедший год в этом районе Лондона стала сдача в аренду офисного комплекса площадью 14 800 кв. м на Бейкер-стрит, 55, аудиторской компании BDO Stoy Hayward. Высокий спрос на офисы со стороны финансово-кредитных структур характерен и для City, где количество офисных площадей возросло до 540 000 кв. м. Здесь самая крупная сделка пришлась на долю гонконгского банка Standard Chartered, который снял под офис помещение площадью 21 000 кв. м по адресу: Basinghall Street, 35, и компании Deloitte & Touche, арендовавшей офис площадью 20 800 кв. м на New Street Square. По мнению руководителя Центрального агентства недвижимости Джона Форрестера, подобная благоприятная ситуация для роста офисного рынка сохранится в центральной части Лондона и в 2006 г.

Сравнительно новый, но весьма популярный деловой район Лондона – Canary Wharf построен совсем недавно, в 1990 г., в черте непопулярного промышленного района Docklands. От собственно идеи – создания корпорации по развитию района London Docklands – до ввода в эксплуатацию первой высотной башни One Canada Square, построенной по проекту архитектора Цезаря Пелли, прошло 10 лет. Район был построен в противовес City и призван разместить офисы крупных международных компаний. Первым арендатором стал State Street Bank. Сегодня в рамках Canary Wharf функционирует около 600 000 офисных и торговых площадей – пока лишь половина от запланированных к строительству. Этот район привлекает банки и юридические компании, а также редакции газет и журналов. Canary Wharf предоставляет широкие возможности для воплощения самых смелых архитектурных идей. Наряду с Цезарем Пелли здесь работают всемирно известные архитектурные бюро Norman Foster & Partners и Kohn Pederson Fox. В Canary Wharf одно за другим возникают гигантские здания (площадью 50 000 кв. м и более) штаб-квартир лидеров мирового бизнеса.

Перспективные столицы

В немалой степени удивила экспертов столица Финляндии – Хельсинки. Город прыгнул с 6-го места в 2005 г. на 3-е в 2006 г. Он занял 7-е место по доходности инвестиций (5,9%) и 4-е по уровню рисков (6,3%). Здесь растут арендные ставки, и значительная доля экспертов (65%) советуют в этом году приобрести офис в Хельсинки. Правда, уже в этом году для города будет велик риск пресыщения офисными площадями. Но худшие времена столица Финляндии уже с успехом преодолела: сегодня на местном рынке работают более 20 иностранных инвестиционных компаний.

Испания празднует победу. Столица государства Мадрид впервые обогнала в исследованиях бизнес-активности главный деловой город страны – Барселону. В Мадриде в прошлом году существовала угроза перенасыщения офисными площадями за счет роста предложения на окраинах города, но власти решили избежать осложнения ситуации, и в 2006–2007 гг. на рынок поступит не более 550 000 кв. м офисных площадей. Более 60% респондентов призывают к покупке офисов в Мадриде.

Барселона по некоторым показателям, например по темпам роста арендных ставок на офисные площади и капитализации, уже перегнала Париж. Но развитие офисного рынка Барселоны в известной мере ограничивается размерами города и ликвидностью объектов – некоторые инвесторы по-прежнему считают этот город “неоднозначным рынком”.

“Рекомендованные” к покупке офисных площадей города (приобретение офисов здесь одобряют 60% и более респондентов) – Хельсинки, Москва, Лион, Мадрид и Стамбул. Доходность сектора офисной недвижимости во всех этих городах, за исключением Мадрида, достаточно высокая – от 6,5% годовых в Хельсинки до 12,5% годовых в Москве.

Вместе с тем эксперты предостерегают инвесторов от приобретения офисных площадей в Германии и Голландии. В Голландии предложение превышает спрос. Более высокий спрос на высококлассные офисные площади здесь появится года через два, и то не в крупнейших городах – Гааге, Амстердаме и Роттердаме, – а в Маастрихте, Бреда и Цвелле, предрекают эксперты.

Респонденты Emerging Trends in Real Estate Europe 2006 не советуют приобретать офисы и в Германии. Это касается в первую очередь Франкфурта и Берлина. Гамбург и Мюнхен, напротив, внушают экспертам больше доверия. Хотя, по данным CBRE, доходность офисных площадей в Германии медленно, но верно возрастает.

Несмотря на высокую доходность в секторе офисов, Москва занимает всего лишь 26-е место в рейтинге Emerging Trends in Real Estate Europe 2006. Это объясняется высоким уровнем рисков. Вместе с тем положительные тенденции уже наметились: налицо рост инвестиций в столицу России. Это связано с положительными изменениями в федеральном и муниципальном законодательстве и растущим интересом немецких инвестиционных компаний к московскому рынку коммерческой недвижимости.

Сердце Европы

Пожалуй, самой международной среди деловых столиц мира можно считать Брюссель. Именно здесь находятся штаб-квартиры крупнейших международных организаций – ЕС, НАТО и др.

На протяжении последних 20 лет репутация Брюсселя как международной столицы Европы укрепляется. В Центральном деловом районе Брюсселя размещаются представительства более чем 120 международных правительственных и более чем 1400 неправительственных организаций. Брюссель – вторая в мире по значению штаб-квартира дипломатических миссий и третий в мире по величине конгресс-центр.

В этом году ЕС планирует переехать в новый офис. Офисный центр Madou Plaza в Брюсселе номинируется на инвестиционном салоне MIPIM-2006 в марте в категории “реконструированные офисные здания”. Первоначально построенное в 1965 г. здание старой “Башни Маду” было практически полностью реконструировано по инициативе IVG Real Estate Belgium. О прошлом напоминает лишь сохранившаяся структура здания. В результате масштабной реконструкции к существующим 32 000 кв. м офисных площадей добавились еще 8000 кв. м и уникальный атриум высотой 13 этажей. Офисный комплекс оснащен парковкой на 470 мест, конференц-залом на 193 места, рестораном и кафе.

Архитектурный проект для новой 34-этажной башни выполнило известное проектное бюро ASSAR. Это третий проект, который бюро выдвигает в качестве номинации на MIPIM. Первые два – жилой комплекс Residence Novalis и офисный центр Mondrian – завоевали награды салона в 2000 и в 2005 гг. соответственно.

Где не хватает офисов

Существует еще одна категория деловых столиц – города, в которых отмечается наивысший спрос на офисные площади. Хотя в свете развития информационных технологий и аутсорсинга спрос на офисы частично снизился, многие деловые столицы отмечают повышенный спрос на офисные площади. Портал www.researchworldwide.com со ссылкой на данные Colliers International (отчет Global Office Real Estate Highlights) опубликовал перечень 15 городов, испытывающих острую нехватку в дополнительных офисных площадях. В список вошли пять европейских деловых центров – Штутгарт, Рим, Женева, Дублин и Париж (Центральная часть). Большинство их отличает достаточно низкий процент (от 0,3% до 4,3%) строящихся офисных площадей относительно существующего объема рынка. Исключение составляет Париж, в котором этот показатель равен 7,5%. Это объясняется повышенным интересом инвестиционных фондов к офисному парку центральной части французской столицы. Соответственно, можно предположить, что Париж – первый кандидат на излечение от “офисной недостаточности”.

Вместе с тем Штутгарт, где строящиеся офисы составляют всего 0,3% от существующих площадей, не является перспективным городом для расширения бизнеса. Спрос на офисные площади здесь гораздо ниже, чем в других крупнейших городах Германии: например, на 80% ниже, чем в Мюнхене. Соответственно, арендные ставки на офисные площади в Штутгарте на 28% уступают арендным ставкам в Мюнхене. В результате новые офисы строятся в других немецких городах, а Штутгарт остается в стороне.

Дожидается своего часа и Вечный город – Рим. Только за последний год арендные ставки на офисные площади в столице Италии снизились на 8%, и это еще не предел.