НА АСФАЛЬТЕ: Дорогая халтура

Если застройщик стремится минимизировать риски, то он нанимает зарубежного подрядчика. “Главное преимущество этих компаний – гарантированное высокое качество и сроки выполнения работ, – говорит Валех Рзаев. – За этим иностранные специалисты следят достаточно жестко”. На элитных объектах Москвы работают австрийская компания “Штрабаг”, французская “Солетанж”, турецкая “Энка”, шведская “Сканска” и др. “Элитный рынок вообще очень падок на брэнды”, – отмечает Надежда Кот. Да и покупатель престижного жилья хочет видеть в качестве подрядчика авторитетную зарубежную компанию. “Они мыслят по аналогии: “Мерседес” делают в Германии, “Вольво” – в Швеции, не хочу дом от тольяттинского завода, – рассказывает Владимир Коллар. – Зачастую московские элитные объекты соответствуют западному бизнес-классу, а дома, позиционирующиеся как бизнес-класс, – европейскому экономклассу. Первая причина – девелоперы экономят на строительстве. Вторая – строят наши строители,

Вопрос подбора субподрядчиков – не второстепенный при строительстве элитных объектов. От того, насколько профессионально проект будет воплощен в натуре, во многом зависит его место в престижной иерархии. И все больше девелоперов берегут свою репутацию, нанимая в субподряд самые профессиональные отечественные и зарубежные компании.

Грезы и разочарования

“Элитная недвижимость – не просто жилплощадь, переводя на язык автопрома – это “Мерседесы”, “Бентли” и “Майбахи”, – рассуждает Елена Земцова, исполнительный директор Delta Estate. – То есть товар, который претендует на самую высокую ступень как в плане качества, так и в смысле цены. За последние годы Москва стала богаче на несколько сотен таких квартир. Но если, приобретая автомобиль, его хозяин сразу становится владельцем эксклюзива, то покупатель элитного жилья получает некий полуфабрикат, который только, может быть, станет, скажем “Бентли”, а возможно, им никогда не будет”.

В одном агентстве недвижимости рассказали, как несколько лет назад им долго пришлось отпаивать успокоительными каплями покупателя квартиры – иностранца, который приобрел квартиру стоимостью около $1 млн еще на стадии строительства, а впервые попал в нее, когда дом был построен и сдан госкомиссии. Причиной бурной реакции стала неопознанная квартира “в бетоне”, фактически представлявшая собой единое пространство, снабженное только окнами и входными дверями, тогда как на красочном буклете, показанном риэлторами перед подписанием договора, это было организованное жилое пространство с гостиной, кухней, спальнями и роскошным санузлом. Человек долго не мог понять, почему строители ушли с объекта, не достроив дом, объясняя риэлторам, что на Западе квартиры сдаются готовыми к проживанию и укомплектованы необходимой бытовой техникой. Возмущенный собственник также отметил неудовлетворительное, на его взгляд, качество ремонта вестибюля, его размеры, скромные лестничные холлы, небрежно отделанные венецианской штукатуркой, нереспектабельный лифт, что в целом не соответствовало его представлению об элитном доме. К тому же его не устроил внешний вид из окон, а при покупке элитных квартир клиент платит не только за стены, но и за видовые характеристики. По словам риэлторов, с подобной реакцией покупателей квартир в элитных домах им приходится сталкиваться с завидным постоянством.

Александр Илюхин, руководитель департамента городской недвижимости агентства элитной недвижимости “Новое качество”, видит причину в том, что, приобретая права на квартиру на первичном рынке, покупатели не видят реальный проект, а только представляют его умозрительно. “А реальная картина не всегда оправдывает ожидания”, – отмечает он. По словам Владимира Коллара, генерального директора компании “КВ Инжиниринг”, недовольство не должно возникать, если застройщик и риэлтор на стадии заключения сделки все правильно объяснили будущему владельцу квартиры.

Дальше задача строителей – осуществить все в соответствии с проектной документацией и в должном качестве. По мнению эксперта, часто проблема возникает по той причине, что риэлтор и клиент не поняли друг друга или, больше того, договор составлен так, что допускается разночтение одних и тех же параграфов. К примеру, покупатель считал, что дом оснащен центральной системой кондиционирования, а застройщик заложил в проект только места для установления персональных блоков кондиционирования. Или клиенту объясняли, что у него будет возможность установки персонального бойлера для подогрева воды на период отключения центрального горячего водоснабжения, а покупатель “услышал”, что ИТП будет установлен на дом. “Бывают случаи, когда недобросовестные риэлторы вводят покупателей в заблуждение, чтобы приумножить достоинства дома, подтолкнув клиентов к покупке, – говорит Коллар, – тем самым спровоцировав конфликт, который возникнет между собственником и застройщиком, когда дом будет построен”.

“Далеко не всегда ожидания, связанные с восприятием фасадов и лобби, изображенных в проектном буклете, совпадают с реальностью, – говорит Земцова. – Кроме того, архитекторы уже в ходе строительства нередко меняют требования к отделочным материалам и колористике, что сказывается на общем восприятии проекта в целом и делает его неузнаваемым по сравнению с тем, который клиенты видели на момент заключения сделки”. К тому же сложные фасадные работы требуют соответствующей квалификации. “За последнее 10-летие в Москве резко уменьшилось количество отделочных бригад, которые могут выполнять сложные фасадные работы, вследствие чего увеличилось число претензий по этому поводу”, – отмечает Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard.

Елена Земцова добавила, что серьезные риэлторские компании, как правило, рекомендуют клиентам подписать дополнительное соглашение к договору соинвестирования, в котором четко описаны все характеристики дома, включая поэтажный план с указанием конкретной квартиры, а также инженерные системы, отраженные в проекте. Как рассказала Марина Галактионова, генеральный директор “КВ Менеджмент”, один покупатель квартиры в доме “Дворянское гнездо” внес в договор пункты, зафиксировавшие, сколько тренажеров, каких именно и какой фирмы-производителя будет в тренажерном зале, где именно будет произведена отделка ценными породами дерева, какой фирмы будет техническое оборудование, лифты. Его не устраивала формулировка “импортный производитель” и т. д. “И это очень грамотный подход”, – говорит она. Если застройщик не выполнит заложенные в договоре пункты, клиент может защищать свои права вплоть до суда. Многие покупатели сегодня привлекают квалифицированных юристов, экспертов, владеющих вопросами строительства, которые помогают грамотно составить договор. Дилетантов все меньше и меньше.

“По инженерному оборудованию определен список ведущих мировых производителей, их продукцию и устанавливают в домах, так как для покупателя это является подтверждением уровня дома”, – говорит Ирина Дзюба, директор по маркетингу MR Group. Но уже в построенных домах нередко вместо оборудования заявленной фирмы устанавливается другая торговая марка, что является причиной появления претензий к качеству внутренних инженерных систем. Правда, эксперты отметили, что не всегда они обоснованны. “В ряде случаев конфликты спровоцированы подрядчиками, нанятыми владельцами квартир для проведения чистовых работ, – говорит Владимир Коллар. – Преследуя свои меркантильные интересы, они заявляют, что все нужно менять и переделать заново. На самом деле мотивация проста – дополнительные деньги”.

Как рассказал Владимир Кудрявцев, довольно часто негативные эмоции по поводу качества строительства бывают вызваны культурой стройки, которая в столице соответствует разве что стандартам “массового освоения целинных земель в советское время”. По словам Надежды Кот, управляющего директора компании “Кирсанова Риэлти”, прежде чем нести деньги за квартиру, покупателю стоит прийти на стройплощадку и посмотреть, как работают строители, во что они одеты, куда складируется мусор и т. д. “Если что-то не нравится, вызывает сомнение, это “звонок” о том, что и качество на таком объекте будет сомнительным”, – говорит она.

Попустительство со стороны строителей ставит в тупиковую ситуацию и самих риэлторов, продающих престижные квартиры. Как рассказала Надежда Кот, на одном из показов квартиры в элитной новостройке риэлтор хотела продемонстрировать

клиенту вид из открытого окна, но обратно закрыть створку уже не смогла. Речь шла об апартаментах стоимостью больше $1 млн. Как призналась эксперт, в дальнейшем риэлторы предупреждали друг друга о рискованности действий.

“Среди строителей есть поговорка: возвели конструкцию дома, коробку, теперь можно подгонять на объект компрессор с отбойными молотками и приступать к отделке”, – рассказывает Владимир Коллар. Это говорит о том, что переделывать уже выполненные работы в элитных домах приходится очень часто. А покупатель, как правило, видит недостатки конечного продукта, а не дефекты стройки в целом.

Как призналась Надежда Кот, непросто назвать дома, по которым у клиентов совсем не было претензии к застройщикам. В настоящее время примерно 40% сдаваемых элитных домов недотягивает до стандарта.

“Вопрос о том, соответствует ли качество строительства заявленной цене на объект, полностью зависит от подрядчика и технического надзора за строительством, – говорит Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании “Терра-Недвижимость”. – От выбора участников в составе того или иного проекта зависит адекватность предложения на выходе”. По мнению Владимира Кудрявцева, если тот или иной объект удовлетворяет требованиям конкретного потребителя и он совершает сделку, в этом случае можно сказать, что заявленная цена соответствует всем его запросам – и, в частности, качеству строительства. Андрей Жинган, генеральный директор коммуникационной группы “Медиа-Шторм”, считает, что в вопросах ценообразования застройщик по-прежнему является монополистом – он устанавливает конечный уровень стоимости и редко способен на гибкость ценовой политики.

“Покупатели резонно возмущаются, если на момент активных продаж квартир в доме заявлялись одни площади мест общего пользования, а уже в процессе строительства холлы и вестибюли были урезаны в размерах, – говорит Владимир Коллар. – Это может быть связано в том числе с тем, что часть площадей застройщик посчитал более выгодным отдать под [нежилые] помещения, на которых можно заработать, сдав их в аренду”. Но, как отметил Александр Илюхин, по площадям квартир нареканий практически не бывает, так как во всех договорах, заключаемых на этапе строительства, оговаривается, что в документах указана проектная площадь квартиры, которая будет уточняться после сдачи дома госкомиссии.

Универсальные “солдаты”

“Все работы на стройке являются главными – начиная от рытья котлована, выполнения монолитных и железобетонных работ, возведения конструкций здания, – говорит Владимир Коллар. – Если подрядчики неправильно выполнят работы по размещению технологических отверстий для последующего монтажа оборудования, в дальнейшем все придется переделывать. Если криво отольют несущие конструкции, все поплывет при отделке. Начальная стадия влияет на конечный результат. Любые проколы – это риски девелопера”. Чтобы минимизировать риски, застройщикам нужно нанять подрядчиков, которые знают тонкости возведения элитного дома. Но, по мнению большинства экспертов, какие-то особые задачи подрядчикам решать не требуется, необходим только опыт, который нарабатывается по мере реализации проектов. “Одни и те же подрядчики могут строить жилье эконом-, бизнес- и элитного класса, – говорит Евгений Родионов, генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group. – Однако на сегодняшний день можно по пальцам пересчитать компании, обладающие необходимым набором мощностей для реализации комплексных проектов в различных качественных категориях”. По словам Олега Маринина, управляющего проектом “Витро Вилладж” компании “Парк Групп”, многие ведущие застройщики начинали со строительства объектов бизнес-класса. Наработанный за это время профессионализм позволил в дальнейшем пропорционально росту рынка в сегменте элитных предложений перейти к строительству элитных объектов. “При строительстве объектов разного уровня различаются только используемые стройматериалы, а технологии строительства везде одинаковы, – добавляет Кайдо Каарма, директор отделения “Парк Тауэрс” управления новостроек компании “Миэль-Недвижимость”.

“Если речь идет о крупных девелоперских компаниях, то они могут в равной степени строить жилье практически любого класса и стоимости, – говорит Михаил Михайлов, первый заместитель генерального директора “М.О.Р.Е.-Плаза”. – Крупные компании, например такие, как “Главмосстрой”, ГК “ПИК”, СУ-155, и другие застройщики сегодня имеют в своем портфеле осуществленные проекты и элитного, и бизнес-, и экономкласса”. Хотя Тимур Сайфутдинов отметил, что для компании-застройщика экономически нецелесообразным является строительство объектов одновременно в сегменте жилья эконом- и элитного классов. “Девелоперы предпочитают работать в определенной ценовой нише, так как подобная специализация определяет экономическую эффективность работы застройщика в целом”, – говорит он. Но с этим не согласна Юлия Чепрасова, генеральный директор “Стройтэкс-Иммобилье”. По ее словам, при успешном разностороннем опыте строительства компания может обеспечить возведение жилья любого класса в соответствии с самыми высокими требованиями рынка. “Что касается группы компаний “Стройтэкс”, то строительством элитных объектов в Москве и жилья экономкласса в Мытищах занимаются разные подразделения”, – говорит Чепрасова.

Как не ошибиться

По мнению Валеха Рзаева, руководителя дирекции маркетинга и общественных связей Группы компаний “КРТ”, нанять хорошего подрядчика – задача непростая. Задавшись целью подобрать сильную команду, некоторое время назад компания КРТ собирала квалифицированных строителей по всей России, так как в одной Москве ей это сделать не удалось. Как рассказала Елена Дудко, руководитель отдела продаж класса А корпорации “Баркли”, один из крупных российских застройщиков – “Форум Пропертиз” для проведения сложных фасадных работ в “Римском доме” привлекал специалистов из Санкт-Петербурга. Чтобы обеспечить хорошее качество дома “Дворянское гнездо”

в Левшинском переулке, компании “КВ Инжиниринг” пришлось выбирать целый ряд лучших зарубежных и российских компаний, специализирующихся на том или ином виде работ. Монолитно-железобетонные работы были поручены турецкой компании, так как турки считаются профессионалами в этом деле. Работы по проведению вентиляции и кондиционирования выполнялись одной из ведущих компаний на российском рынке – “Ситэс”. Водоснабжение и канализация – компанией “Атвис”.

Но не все подрядчики, которые готовы взяться за работу на элитных объектах, отдают себе отчет в том, какое качество им нужно продемонстрировать на выходе. “Подрядчиков много, но на практике даже опытные компании не выдерживают сроки, качество, сметы и т. д. – говорит Ирина Дзюба. – Из порядка 100 подрядных организаций, с которыми сотрудничала наша компания, можно отметить положительно только пять: “Таргет Сети” (внутреннее электроснабжение), “Санинжспецстрой” (внутреннее водоснабжение), “Энергострой” (внешнее электроснабжение), “Мостотрест” и “Мостоотряд-90” (работы нулевого цикла)”.

Кайдо Каарма отметил, что рынок диктует жесткие условия, в том числе и ценовые, поэтому желание сэкономить толкает подрядчиков на привлечение низкоквалифицированных строителей. “Это далеко не лучшим образом сказывается на качестве строительства”, – отмечает он. Как отметил Тимур Сайфутдинов, молодая компания-подрядчик объявляет цены на свои работы намного ниже, чем известные строительные организации, что является привлекательным фактором для застройщиков.

В Москве растет число компаний, работающих на рынке элитного жилья, которые создали свои строительные подразделения. “Поскольку группа компаний “Стройтэкс” обеспечивает полный цикл строительства и имеет собственные строительные подразделения, тендеры по подбору подрядчиков проводятся только на узкоспециализированные виды работ, – говорит Юлия Чепрасова. – При выборе подрядчиков в первую очередь рассматриваются компании с хорошей репутацией на рынке и те, с которыми уже сложился положительный опыт сотрудничества. Но это не означает, что “Стройтэкс” не работает с новыми подрядчиками, – тендер открыт для всех, и выигрывает наиболее интересное по качеству и цене предложение”. Собственная строительная компания в рамках Группы компаний “КРТ” позволяет не только сэкономить деньги, но и, самое главное, обеспечить тотальный контроль качества работ и сроков реализации проекта. “КРТ – частная структура, и мы не имеем права терять время или поступаться качеством работ, столкнувшись с возможными ошибками или недобросовестностью подрядчика, работающего по аутсорсингу”, – подчеркивает Валех Рзаев.

По словам Андрея Жингана, любой серьезный застройщик дорожит репутацией, которую он зарабатывал не один год. Ни для кого не секрет, что для потенциального покупателя элитной недвижимости имя застройщика – один из важных критериев гарантии качества. Как следствие, любая работа спустя рукава, будь то подбор сомнительных подрядчиков или некачественных материалов и инженерного оборудования, моментально станет известна всем. А это скажется на продажах. Среди наиболее ответственных компаний эксперты называют, в частности, такие фирмы, как “Баркли”, “Роуз Групп”, “Стольный град”, “КВ Инжиниринг”. По мнению Надежды Кот, от года к году улучшается качество домов, построенных “Авгур Эстейт”.

“Фильтрация подрядчиков начинается задолго до объявления о тендере, – говорит Елена Дудко. – Застройщики элитного жилья проводят самую настоящую разведку, в ходе которой выясняются такие показатели, как сроки сдачи, уровень качества работ, которые вели потенциальные партнеры на других объектах”. По словам Евгения Родионова, первоначально по итогам тендера проводится отбор компаний, которые предлагают наиболее экономически выгодные условия. Среди отобранных компаний проводится повторный конкурс на предмет качества и сроков выполняемых работ в рамках одной ценовой политики. “Разумный девелопер всегда смотрит на цены, которые ему предлагают, – соглашается Владимир Коллар. – И не только с точки зрения экономии денежных средств, но и для того, чтобы в сметной документации увидеть, какие будут использованы материалы, оборудование для выполнения тех или иных работ”. По мнению эксперта, можно поручить рытье котлована под дом в центре города неизвестной компании и получить массу неприятностей. Если нет налаженных связей, у субподрядчика могут возникнуть сложности с местной управой, ГИБДД и т. д. А главное, что требуется от подрядчика, – соблюдение сроков при безусловном качестве работ. Второе – хорошие рекомендации. “Мы обязательно знакомимся с объектами, которые подрядчики строили раньше, беседуем с их предыдущими нанимателями, узнаем про подводные камни, на что нужно обратить повышенное внимание, – рассказывает Коллар. – Сарафанное радио в среде строителей и девелоперов работает очень хорошо. Если кто-то из подрядчиков прокололся, это сразу становится известно”. Тем не менее, признает Елена Дудко, случаи расторжения договоров между застройщиком и подрядчиком на рынке элитной недвижимости не являются исключительными. Основные претензии со стороны застройщиков – нарушение технологий, ведущих к ухудшению качества, срыв сроков.

не имеющие опыта и представления о настоящих элитных объектах”.

Выросшие объемы строительства еще больше обострили кадровый вопрос. По словам экспертов, все западные компании, к примеру “Конип”, “Сканска” и др., когда выходили на российский рынок, привезли с собой очень много иностранных высококвалифицированных строителей. “Постепенно штат сменился, сегодня даже в таких известных компаниях работают в основном наши соотечественники и представители ближнего зарубежья”, – говорит Валех Рзаев. “Как правило, за иностранными названиями стоят российские компании, которые строят абсолютное большинство объектов городской и загородной недвижимости”, – соглашается Тимур Сайфутдинов. Как пояснил Олег Маринин, генеральный застройщик, нанимая заграничного субподрядчика, европейского, например, не может повлиять при этом на выбор национальности рабочих ресурсов. “Качество строительства складывается не из национальной принадлежности рабочих, а из штата управленцев”, – уверен он.

Наблюдая за стройками элитных домов, довольно часто приходится встречать на них рабочих, которых даже по внешнему виду никак нельзя отнести к числу специалистов, которым можно доверить ответственные работы на дорогих объектах. “Так называемые гастарбайтеры привлекаются в основном на те элитные объекты, строительство которых обеспечивают случайные “разовые” инвесторы, – рассказывает Юлия Чепрасова.–- В подобных случаях главной целью является максимальное сокращение себестоимости строительства. Для нашей компании привлечение неквалифицированных рабочих кадров невыгодно в силу издержек, связанных с отсутствием у них навыка работы с дорогими строительными материалами. Кроме того, при использовании непрофессиональных рабочих неизбежно снижение качества строительства, что недопустимо для доброго имени компании”. Евгений Родионов также признал, что привлечение малоквалифицированных рабочих кадров на элитные объекты имеет место, но, по его словам, “они заняты только на простейших промежуточных этапах работ – это уборка территорий от мусора, мелкие земляные работы и т. д.”. Михаил Михайлов подчеркнул, что выбор подрядчика зависит не от его национальности, а от профессионализма. Поэтому нельзя однозначно утверждать, хуже или лучше русских они строят. Такого же мнения придерживается и Сергей Лядов, пресс-секретарь “Сити – XXI век”. “В том, что черновую работу на стройках делают гастарбайтеры из республик бывшего Союза, ничего страшного нет. Чтобы заливать бетон и носить кирпичи, высшее образование не требуется”, – подчеркивает он.

По мнению экспертов, не стоит вопрос качества замыкать только на строителях. Как рассказал Валех Рзаев, рабочие, задействованные теми же зарубежными подрядчиками, получают совсем не сопоставимую заработную плату за работу на европейских и российских объектах. Разница в оплате как минимум отличается в два раза. К примеру, каменщик, работающий в Германии, получает в среднем $1200–1500, а в Москве – $600–700. Как следствие, при отборе строителей в Европе на российские стройки едут “далеко не лучшие кадры”. К тому же на столичных объектах нередки случаи задержки зарплаты, что также сказывается на качестве выполняемых работ, так как лучшие специалисты уходят с таких строек.

Владимир Кудрявцев отметил, что не случайно качество строительства московских и западных элитных новостроек отличается в пользу последних. Одна из причин – очень высокие требования к подрядным компаниям на Западе. В России же подрядчик практически ничем не рискует. К тому же в скором времени лицензирование этой сферы деятельности будет вообще отменено. “Подразумевается, что данная мера приведет к улучшению качества, однако, зная российский менталитет, я уверен в противоположном”, – говорит он.

Ответ в контроле

“Предугадать на 100%, что партнеры выполнят работу идеально, невозможно в принципе”, – говорит Елена Дудко. Поэтому ответственные девелоперы контролируют каждый этап строительства. Например, генеральный директор корпорации “Баркли” Леонид Казинец еженедельно проводит совещания со всеми подрядчиками и лично приезжает на площадки. “Одним из важнейших составляющих качества строительства является системный контроль его этапов, начиная от проектирования и заканчивая отделкой фасадов, – отмечает Михаил Михайлов. – И ответственность должна лежать на девелопере проекта, который обязан осуществлять контроль над каждым этапом”. Такого же мнения придерживается Кайдо Каарма. “Большое значение имеет деятельность организаций, осуществляющих технический надзор за процессом строительства, и государственных органов, принимающих готовый объект”, – говорит он. По мнению Сергея Лядова, главной задачей, стоящей перед застройщиком, является формирование высокопрофессиональной команды управленцев в службе заказчика. Во многом от службы заказчика зависит, строители какой квалификации будут работать на объектах компании. “Жесткая система контроля с ее стороны не позволит компании, имеющей даже небольшой опыт, выполнить работу некачественно”, – говорит он.

“Грамотный девелопер всегда имеет на стройке своего представителя, осуществляющего технический надзор, – отмечает Коллар. – Но даже неустойки, которые выплачивает “недоглядевший” технический заказчик, не покрывают временных и финансовых потерь девелопера”. По словам Валеха Рзаева, службы КРТ обеспечивают строгий контроль за качеством работ субподрядчиков, и в договорах юристы всегда закладывают пункты, предусматривающие материальную ответственность исполнителя за нарушение сроков или качества выполнения работ. “А конфликтные ситуации в строительном секторе, ведущие к материальным убыткам, к сожалению, не редкость”, – соглашается он.

Хотя изменить ситуацию в ближайшее время вряд ли удастся. По словам Надежды Кот, ограниченное предложение реализуемых проектов в центре города, а также свободные деньги, которые имеются на руках у значительной части покупателей, способствуют спросу на любой выставленный товар. “Когда рынок элитной недвижимости не требует высокого качества, то и застройщикам нет смысла брать на себя большую нагрузку”, – говорит она.