ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Игра на понижение

Интересно, что инициатива масс в этом процессе снижения процентов по кредиту занимает не последнее место: старые заемщики время от времени обращаются в банки с просьбой смягчить условия погашения займа. Не сказать, что это распространенное явление. Но в определенных случаях по отдельным заявлениям принимаются положительные решения, говорят банкиры. Если же не удается добиться положительного решения в своем банке, заемщики могут перейти в другой. Это может стать началом серьезной рыночной тенденции.

Скользкая тема

По прогнозу президента Городского ипотечного банка Николая Шитова, услуга по рефинансированию (снижению процентной ставки) в массовых объемах может появиться на российском рынке в течение 2006 г., что сделает ипотеку более доступной для большей части населения.

В Сбербанке РФ отказались комментировать эту тему, видимо боясь создать прецедент и спровоцировать активность клиентов. Однако многие эксперты подтверждают: обращения клиентов в территориальные отделения Сбербанка России уже рассматривались и решались положительным образом.

Разные банки отличаются друг от друга способностью динамично реагировать на смену тенденций. Некоторые остаются консервативными и негибкими. Позиция Центробанка РФ по вопросу рефинансирования скорее негативная, чем нейтральная. Председатель комитета Московской ассоциации-гильдии риэлторов по ипотеке Владимир Лопатин считает, что “регулятор банковского рынка – Центробанк почему-то нервно реагирует на тему снижения ставок по уже выданным кредитам, усматривая в этом чуть ли не сговор между кредитором и заемщиком”.

Ваши проценты в ваших руках

С заявлениями о снижении процента по выплате ипотечных кредитов в банки обращаются в основном те, кто брал кредит давно и, наблюдая за ежегодным снижением процентных ставок, сделал для себя неутешительный вывод: новичкам в финансовых учреждениях предлагаются куда более щадящие условия кредитования.

Например, один из первенцев ипотечного кредитования в России – американский (в то время) банк “ДельтаКредит” пять лет назад выдавал кредиты в основном под 18% в валюте. Сейчас этот показатель гораздо ниже – 11–13%. Это значит, что старый заемщик, взяв кредит на сумму $40 000, должен выплачивать в течение 20 лет ежемесячно $600, а новый, получивший кредит в этом году, – $400.

По словам Ирины Радченко, генерального директора АН “Лаурел”, вице-президента Международного ипотечного клуба, сейчас в Москве в сфере ипотеки работают 62 банка, предлагающие примерно 250 программ кредитования “на все случаи жизни”. Так что конкуренция заставляет финансовые учреждения самым серьезным образом относиться к предлагаемым на рынке условиям и идти навстречу пожеланиям граждан.

Было бы удивительно, отмечает Лопатин, если бы клиенты, получившие кредиты на заре развития российской ипотеки под весьма высокие даже по российским масштабам ставки, не пытались сегодня облегчить свою участь. Пока это редкие примеры в режиме двусторонних соглашений, но готовность к такого рода пересмотру процентной ставки зафиксирована уже в целом ряде случаев с участием лидеров рынка ипотеки, подтверждает он.

Еще одна причина для налаживания взаимопонимания между банком и заемщиком по поводу размеров ставки по кредиту – большой процент вероятности досрочного погашения кредита, что, конечно, не на руку заимодателю. По данным Городского ипотечного банка, примерно 10% от размера ипотечного портфеля ежегодно погашается досрочно. По практике АКБ “Фора-банк” большая часть заемщиков стараются погасить кредит раньше срока – в течение 3–5 лет. Хотя в настоящий момент, констатирует Павел Ильин, начальник кредитного отдела банка, складывается другая тенденция: за кредитом стали чаще обращаться молодые люди в возрасте 27–35 лет с намерением расплатиться в течение всего срока кредитования, например за 10 лет.

Если снижение процентных ставок продолжится, прогнозирует Шитов, то доля досрочных погашений может вырасти. Тем более что в России условия для этого намного более либеральные, чем, например, в США или Великобритании. Ссылаясь на статистику АИЖК, Лопатин констатирует, что усредненная интенсивность платежей по уже выданным кредитам выводит на среднюю реальную продолжительность кредитного периода – 14 лет. И ничего удивительного в этом нет: долгосрочные кредиты большинству российских заемщиков нужны не для того, чтобы и в самом деле долго по ним рассчитываться, а лишь для того, чтобы при одном и том же доходе получить кредит на большую сумму. Банки под давлением конкуренции все больше упрощают режим досрочного погашения, а некоторые и вовсе сняли всякие ограничения и штрафы – гаси хоть на следующий день.

К этой тенденции трудно относиться с большим воодушевлением, считает Лопатин, по его словам, в мире так никто не поступает. Все-таки банк, проделав большую работу по подготовке и выдаче столь сложного кредита, как ипотечный, может на полном основании рассчитывать на определенный процентный доход, говорит эксперт. Обеспечить себе этот доход банк может, либо вовсе запретив в течение нескольких лет досрочные расчеты, либо обставив досрочное погашение весьма серьезными финансовыми ограничениями.

Кто есть кто

В общении с банками надо понимать одну существенную деталь: есть организации, которые являются держателями закладных (Сбербанк, Внешторгбанк), а есть перепродающие бумаги компаниям, которые занимаются покупками закладных, – таким, например, как АИЖК, “Совфинтрейд” и т. д. Как правило, под те же проценты. Без их ведома банку-перепродавцу при всем желании не удастся пойти навстречу заемщику и изменить ставку: формально он уже не является держателем закладной. Но и такая ситуация не исключает положительного решения вопроса.

Есть мнение, что для финансового учреждения процедура пересмотра кредитного договора весьма хлопотна и крайне нежелательна. Например, Виктор Котов, руководитель Русского ипотечного агентства, работающего в партнерстве с Русским ипотечным банком, отмечает, что этот банк свои ставки не менял ни разу. Котов расценивает практику пересмотра ставок как порочную и считает, что развитие этой темы в СМИ приведет к появлению демпингующих банков. А это, надо понимать, вообще усложнит работу в банковском секторе.

В Городском ипотечном банке оценивают ситуацию несколько иначе. Шитов подтверждает, что заемщики в банк с подобными просьбами обращаются, хотя пока это единичные случаи и рассматривают их в индивидуальном порядке. Для большинства же клиентов, считает Шитов, предлагаемый уровень процентных ставок является приемлемым. В целом, отмечает он, случаи рефинансирования на рынке известны, но широкого распространения пока не получили. Хотя на самом объемном ипотечном рынке – в США – такой продукт, как рефинансирование, является очень популярным и востребованным.

Лопатин рассказывает, что на Западе в портфеле любого ипотечного брокера есть множество различных кредитов, в том числе кредиты на погашение ранее взятых, т. е. как раз рефинансирующие кредиты. Логика таких схем проста. Сначала клиент с помощью ипотечного брокера подсчитывает единовременные издержки заемщика на переход в другой банк. И если они сколько-нибудь существенно меньше, чем выгода от снижения процентной ставки, операция по переходу в другой банк осуществляется – брокер перепродает закладную своего клиента новому банку. Как правило, выгодным для заемщика это становится при снижении ставки на 0,25 процентного пункта и более. Банку тоже выгоден новый клиент, который будет еще 10 лет платить проценты.

Парадокс в том, что схема рефинансирования на Западе распространена, хотя потребность в ней заметно ниже, чем в России. И не только потому, что общий уровень ставок по кредитам там существенно ниже, а значит, и потребностей в разного рода манипуляциях меньше. Но и потому, что в абсолютном большинстве случаев ставки по долгосрочным кредитам в мире не фиксированные, а плавающие, т. е. привязанные к рынку. Для российского рынка все это пока больше экзотика, чем общепринятая практика.

В данный момент, поддерживает эту мысль брокер отдела элитной недвижимости компании “Дельта Эстейт” Олег Анцибор, московской ипотеке не хватает живого, цивилизованного рынка закладных, когда договор ипотеки приобретет значение ценной бумаги и тем самым позволит снижать процентное обременение по целевым кредитам, в данном случае – ипотечным. В этом случае возможны перекупки кредитных пакетов банками на взаимовыгодных как для самих банков, так и для заемщиков условиях.

Уверенность и аккуратность

Случаи пересмотра процентных ставок по кредиту подтверждает и Лариса Патлух, директор департамента риэлторских услуг корпорации “Бест-Недвижимость”. Еще год назад такие обращения были большой редкостью, так как ставки держались на одном уровне. В 2005 г. разнообразие предложений банков по ипотечным продуктам и варьирование кредитной ставки, конечно, заставили клиента думать о своей выгоде, и с такими вопросами в компанию стали обращаться чаще.

Россия в плане развития ипотечного продукта во многом использует западные технологии, размышляет Патлух. При условии, что банки будут оптимизировать кредитные ставки, клиенты будут все чаще использовать этот инструмент. Есть банки, которые умело заглядывают в будущее и уже сейчас включают в кредитный договор условия пересмотра ставки кредитования в сторону ее снижения.

В АКБ “Фора-банк” не только подтверждают факты обращения клиентов с просьбой снизить процентную ставку, но и рассказывают о том, что изначально в момент получения ипотечного кредита заемщиков предупреждают о такой возможности. Индивидуальное заключение в пользу клиента выносится в ситуации устойчивого повышения подтвержденной части его дохода, что должно быть заверено налоговыми органами. Отклоняют просьбу клиента в том случае, когда считают повышение заработной платы незначительным или неустойчивым.

На российском рынке, отмечает Ильин, существует другая тенденция, и касается она не только ипотечного кредитования, но и потребительского. Банк снижает официальную процентную ставку за кредит, но увеличивает комиссию, которая с лихвой покрывает возникшие потери по недополучению процентов. “Мы долгое время пытались не взимать комиссию, выстраивать с клиентами прозрачные отношения, – рассказывает Ильин. – Но, работая на таком конкурентом рынке, мы также будем вынуждены пойти по этому же пути, чему способствует и финансовая неграмотность населения: люди, как правило, не могут самостоятельно разобраться в данном вопросе и принять верное решение”.

Олег Анцибор также напоминает, что на приобретение квартиры в домах-новостройках на этапе строительства коммерческие банки выдают кредиты под завышенный процент. Автоматическое (или по заявлению заемщика) их снижение происходит тогда, когда он получает документы о праве собственности. Но в любом случае, отмечает Анцибор, важна добросовестность заемщика по выполнению своих обязательств. Нерадивым клиентам ставку никто не понизит.

Можно ли уйти?

Как поступают, если заявление с просьбой о пересмотре процентов встречает отказ? Радикальный способ в такой ситуации – смена одного финансового учреждения на другое, предлагающее кредитные средства на более выгодных условиях. И заняться этим заемщику придется самому – ипотечные брокеры, активно заявившие о себе на рынке в 2005 г., и российский рынок в целом пока не выработали определенной технологии в решении таких вопросов. Некоторые заявляют о готовности помочь, но на расспросы по существу дают довольно расплывчатые ответы.

В одной из таких компаний предупредили, что стандартная ставка по обслуживанию ипотечного клиента составляет 17 500 руб. На вопрос, сколько стоит услуга по перекредитованию, неуверенно ответили, что столько же. Представители другого ипотечного брокера сказали, что такие обращения рассматриваются, но на поток практика не поставлена, поэтому и цена на такую услугу еще не сложилась. А сама услуга оказывается в основном тем, кто с самого начала, с момента выбора ипотечной программы, обратился именно в эту фирму. Когда же требуется решить вопрос о снижении процентов, приходится использовать знакомства, налаженные взаимоотношения с банкирами. Но пока все лежит в плоскости личных договоренностей и особых обстоятельств.

Итог общения с ипотечными брокерами в настоящее время таков: услуга по минимизации выплат будет стоить определенных денег, если вообще будет оказана. Самый простой и надежный способ уменьшить бремя выплат по ипотеке сводится к принципу “обслужи себя сам”. При отсутствии рынка закладных, говорит Ирина Радченко, для этого потребуется занять деньги на 2–3 недели, чтобы расплатиться с банком и снять залог с квартиры. После этого – обратиться в другой банк.

Вполне логично предпринять такие действия, когда размер долга уже невелик: на небольшую сумму можно взять даже потребительский кредит под 12–13% в валюте сроком на пять лет, что технически довольно просто. Сумма ежемесячных выплат в этом случае может возрасти, зато и период погашения долга существенно уменьшится.

Ирина Радченко говорит, что АН “Лаурел”, участвующее в сделках по ипотеке уже пять лет, подбирало для клиентов возможные способы досрочного ухода от банков-заимодателей на совершенно законной основе. Например, одна из клиенток, купившая несколько лет назад квартиру по ипотеке, решила ее продать. Но денег погасить долг не было. В этом случае был найден покупатель на жилье. Требуемая сумма была помещена в две банковские ячейки: в одну – оставшийся долг банку, а в другую – разница между покупной стоимостью и суммой оставшегося кредита. Возникли небольшие проблемы, касавшиеся договоренностей с банком по поводу того, что он снимает залог, а деньги в этот момент находятся не на счете, а в ячейке. Но учитывая, что ячейка была открыта в том же банке, это не создало особых проблем. Тем более что в течение двух недель, пока деньги лежали в ячейке, заемщица платила проценты.

Еще более показательный случай произошел тогда, когда клиенту потребовалось расширить жилплощадь. Купленная по ипотеке квартира уже не устраивала его – семья увеличилась, и требовалось жилье большей площади. Как и в первом случае, был найден покупатель на однокомнатную квартиру, и продажа осуществлялась по аналогичной схеме. Одновременно с этим в другом банке с помощью агентства недвижимости был взят кредит на покупку двухкомнатной квартиры – и под более выгодные проценты.

На просьбу “Ведомостей” подсчитать, сколько переплачивает заемщик, не предпринимая никаких действий по оптимизации выплат по кредиту, Лопатин ответил, что, безусловно, можно составить даже таблицу, но “таблица будет вредной во всех отношениях”. “Действительно, за 15 лет при ставке 10,5% годовых происходит удвоение цены квартиры. То есть, взяв, например, кредит в $50 000, заемщик в общей сложности заплатит банку $100 000. Но никакого ужаса в этом нет, поскольку альтернативой этому является аренда аналогичного жилья, – говорит эксперт. – За 15 лет сумма арендных платежей окажется существенно большей, чем сумма процентных платежей кредиту. Все выглядит несколько иначе, когда проценты по кредиту рассматриваются не как переплата за квартиру, а как плата за то, что мы, не имея достаточного количества денег на покупку жилья, тем не менее пользуемся им в течение 15 лет, а не мыкаемся по чужим углам”.