ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Первые среди редких

“Любой объект недвижимости – и, в частности, бизнес-центр – представляет собой товар. Поэтому факторами, определяющими потенциальную успешность данного товара, прежде всего является выведение его на рынок в правильное время в правильном месте для правильно оцененной целевой аудитории. Верная оценка потенциальной емкости рынка и структуры спроса и последующее создание товара в соответствии с нужными параметрами – это основные критерии, определяющие успешность любого товара”, – говорит руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле.

Комплексный подход

По оценкам компании Praedium, на рынке московской недвижимости не хватает примерно 700 000 кв. м офисных площадей. Если учесть, что в 2005 г., по мнению большинства специалистов, объем рынка качественной офисной недвижимости в столице достиг 1 млн кв. м, еще несколько лет девелоперы бизнес-центров вроде бы могут не беспокоиться, что их работа останется невостребованной. “Дефицит офисных площадей в Москве сохранится еще 4–5 лет. Потом придем к мировым нормам”, – говорит заместитель генерального директора “КВ Инжиниринг” Илья Шкабара. Этот переход, в свою очередь, означает уменьшение активности арендаторов и повышение требований к выставленным на рынок офисным центрам. В такой ситуации девелоперы будут вынуждены более детально продумывать концепцию проекта и создавать максимально конкурентоспособные объекты. “Основным критерием успешности концепции является конкурентоспособность проекта, а следовательно, низкий уровень вакантных помещений и высокие арендные ставки”, – утверждает генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев.

Хотя специалисты только ожидают острой конкурентной борьбы, уже сегодня можно разделить реализованные проекты на рынке офисной недвижимости на успешные и неуспешные. Успешность того или иного объекта определяется рядом факторов, набор которых для большинства экспертов является универсальным. “Существует несколько факторов успешности коммерческой недвижимости: основную роль играют подходящее месторасположение, устойчивая концепция проекта и профессиональное управление объектом. Для современного клиента важно первоклассное качество строительства, использование современных материалов и оборудования. Кроме того, залогом успеха становятся подбор кредитоспособных арендаторов и заключение долгосрочных договоров аренды. Набор [этих] факторов не зависит от вида объекта”, – рассказывает руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость” Айдар Галеев.

Как утверждают в управляющих компаниях, разумное сочетание этих факторов приводит к самому главному результату – повышению доходности здания и ускорению сроков окупаемости проекта. “Наиболее универсальным критерием успешности той или иной концепции офисного центра, как, впрочем, и всех объектов коммерческой недвижимости, является доходность проекта, которая, в свою очередь, складывается из таких составляющих, как уровень арендных платежей, доля вакантных площадей, величина соотношения арендопригодной и общей площади, себестоимость объекта”, – рассказывает Евгений Якубовский, генеральный директор УК “Новая площадь property management”. Как, в свою очередь, отмечает Айдар Галеев, “критерий определения успешности объекта коммерческой недвижимости стандартен – достижение цели инвестора, как правило, вкладывая средства в этот сегмент рынка, бизнесмены рассчитывают на высокую стоимость объекта в долгосрочной перспективе”.

Необходимую доходность успешного офисного центра эксперты оценивают примерно одинаково. В целом, как говорит специалист

департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Ян Аль-Нури, “проект может претендовать на звание успешного, если его доходность составляет около 18–20% годовых”.

Где построить?

Как и любой другой сегмент столичного рынка недвижимости, офисный рынок тесно связан с распределением по московским районам и округам, а специфика сектора предопределяет строительство бизнес-центров на территории концентрированной деловой активности. В связи с этим выделяется несколько направлений, которые можно охарактеризовать как оптимальные для строительства офисных центров.

“Всегда будут пользоваться спросом офисы класса А в деловой центральной части Москвы. Исторически сложившимися районами, где располагаются офисы в Москве, являются юго-запад, запад, северо-запад. Этот стереотип будет сохраняться долго. Очевидно, что на востоке, юго-востоке столицы нет резона строить дорогие офисы. Точно так же нерационально на западе строить офисы класса С”, – рассуждает Илья Шкабара. “Наиболее привлекательным по-прежнему остается центр города. Но свободных участков там практически не осталось. Перспективным является район Замоскворечья. Хотя в последнее время отмечается тенденция децентрализации офисного строительства”, – соглашается Евгений Якубовский.

Офисные помещения в центре обычно привлекательны статусностью и близостью к помещениям деловых партнеров, однако есть и минус: по большей части они характеризуются низкой транспортной доступностью (за исключением Садового кольца). Децентрализация же офисного рынка приводит к тому, что критерий доступности становится одним из главнейших при разработке успешного проекта. “Девелопер должен учитывать транспортную застройку. Смотреть схемы запланированных транспортных развязок, которые могут кардинально менять перспективы места. Например, реконструкция Ленинградского проспекта и Тверской улицы должна произойти до 2008 г., что сильно повлияет на перспективность этих магистралей и, соответственно, на отношение к ним арендаторов”, – отмечает Илья Шкабара. За пределами центра, по мнению руководителя направления коммерческой недвижимости “МИАН – Агентство недвижимости” Сергея Лобкарева, особое внимание уделяется западу и юго-западу Москвы, а затем северо-западу.

Если выделять конкретные магистрали, то большинство экспертов называют примерно одни и те же популярные коридоры. Как говорит директор агентского отдела Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis Ирина Кузличенкова, “основными перспективными магистралями по-прежнему остаются Ленинский, Кутузовский, Ленинградский проспекты, ул. Профсоюзная и пр-т Вернадского”. Кроме того, по ее словам, важна близость к Садовому и Третьему транспортному кольцу. “Рейтинг перспективности офисных коридоров возглавляют Садовое кольцо, Ленинградский, Ленинский и Кутузовский проспекты, а также ТТК”, – в свою очередь утверждает Сергей Леонтьев.

Выбор того или иного коридора тесно связан с бизнесом потенциальных арендаторов. В итоге складываются зоны “по интересам”: например, расположение головных офисов монополий “Газпром” и РАО ЕЭС определяет концентрацию нефтегазовых компаний на юго-западе столицы. Аналогичная ситуация складывается и на западе Москвы. “Продажи элитных товаров концентрируются на западном направлении, в частности на Кутузовском проспекте. Поэтому офис Harley Davidson расположен именно там, чтобы быть максимально приближенным к потребителю”, – рассказывает Илья Шкабара.

Однако стоит отметить, что далеко не всегда местоположение офисного центра является основным критерием успешности проекта. “Успех проекта не всегда зависит от местоположения, при грамотной маркетинговой стратегии и правильном выборе целевой группы [потенциальных арендаторов] можно успешно реализовать проекты с разным местоположением”, – объясняет Ирина Кузличенкова. В качестве одного из примеров успешной реализации центра, расположенного не в самом лучшем месте, эксперты традиционно приводят Cherry Tower по адресу: ул. Профсоюзная, 56. Хотя офисное здание не является новым проектом, а было создано на базе переделанного долгостроя “Дома книги”, заполняемость комплекса составляет 100%, а среди его арендаторов – компании “Уралсиб” и Panasonic Russia. Таким образом, на первый план выходит не географическая принадлежность, а продуманная концепция офисного центра.

Спорная МКАД

Большинство экспертов рынка среди перспективных магистралей не называют одну из самых главных московских трасс – МКАД, однако, по мнению директора по маркетингу Race-Communications Никиты Емца, это не совсем справедливо. На этой магистрали распложены несколько крупных бизнес-парков. В частности, на внешней стороне МКАД, между Ленинградским шоссе и ул. Свободы, в марте 2004 г. Race-Communications ввела в эксплуатацию “Кантри Парк” общей площадью 19 531 кв. м. Поблизости от него Coalco вместе с Московским консультационным центром возводит бизнес-парк класса А “Гринвуд”.

“На сегодняшний день здесь много незанятых площадей, в то же время наблюдается высокая концентрация магазинов и центров досуга. В целом инфраструктура этого места готова к тому, чтобы здесь могли жить и работать люди. Сначала сюда пришла жилая недвижимость, например был построен район Куркино, теперь вслед за ней приходит коммерческая недвижимость”, – рассказывает Никита Емец. По его словам, проекты на МКАД не могут пожаловаться на недостаток внимания со стороны арендаторов. “Среди наших арендаторов – Volvo, BMW, Porche, Johnson & Johnson, TCL”, – рассказывает Никита Емец.

В целом, по мнению экспертов, арендаторами офисных центров на МКАД могут стать прежде всего те компании, клиентопоток которых не направлен через главный офис: это автомобильные дилеры, фармацевтические концерны и производители бытовой техники.

Хотя “Кантри Парк” был введен в эксплуатацию менее двух лет назад, заполняемость его арендаторами составляет, по словам Никиты Емца, почти 100%. “Сейчас у нас есть свободных только 200 кв. м, таким образом, незаполненность центра намного ниже среднерыночной, по которой нормой считается 10% вакантных площадей”, – говорит он. По его мнению,

в последнее время МКАД перестала быть дорогой, отделяющей Москву от всей страны, и постепенно становится просто магистралью внутри Москвы, превращаясь в обычную городскую трассу. “Этот фактор способствует строительству новых офисных центров, что приведет к тому, что МКАД будет застроена так же, как и Ленинградское шоссе в городской черте”, – заключает эксперт.

Запланированная удача

Как рассказывает Ирина Кузличенкова, критериями при определении успешности концепции являются несколько факторов. Во-первых, в ее разработке на каждом этапе проекта должны участвовать профессионалы. Во-вторых, концепция должна быть продумана в соответствии с требованиями рынка: учитывая местоположение конкретного проекта, здание должно быть правильно позиционировано и определена целевая группа клиентов. В-третьих, маркетинговая кампания должна быть разработана и воплощена на высоком профессиональном уровне.

По мнению экспертов, общую концепцию и площадь офисного центра зачастую определяет район города, в котором этот центр расположен. “К примеру, в ЦАО наиболее актуально строительство малоэтажных офисных центров, рассчитанных на 2–3 арендаторов, по 1000–1500 кв. м. В районах между Садовым кольцом и ТТК востребованы высотные деловые комплексы площадью 30 000–40 000 кв. м с развитой инфраструктурой, рассчитанные на 20–30 арендаторов. Тогда как на ТТК наиболее перспективной концепцией считается формат бизнес-парка, ориентированного на размещение бэк-офисов крупных корпораций”, – говорит Сергей Леонтьев.

Средняя площадь бизнес-центра в Москве на сегодняшний день составляет 6000–8000 кв. м, рассказывает Айдар Галеев. По его словам, объект коммерческой недвижимости площадью 5000–6000 кв. м “может хорошо разместиться в переулках исторического центра города”, а объект в 30 000–50 000 кв. м уже должен иметь большую парковку и удобные подъезды с основных магистралей.

Помимо общей площади здания необходимо определить оптимальную площадь каждого этажа, чтобы на нем удобно разместилось нужное число арендаторов. Оптимальнее всего, утверждают специалисты, разместить на каждом этаже по арендатору, в крайнем случае – по два. “Самым большим спросом пользуются офисы площадью от 200 до 500 кв. м – это самый ненасыщенный сегмент. Здесь спрос значительно превышает предложение. Сегодня норма составляет около 7 м офисной площади в среднем на человека. Несколько лет назад строили офисы по 1000 кв. м на этаже, рассчитанные на более крупных арендаторов. Таких арендаторов становится все меньше, они становятся все более привередливыми, а зачастую и сами имеют возможность построить себе офис. Поэтому приходится этажи “резать”, – рассказывает Илья Шкабара. Примерно те же самые цифры приводит и Айдар Галеев. “Самая востребованная площадь этажа – 700–800 кв. м, она удобно делится среди арендаторов, а наиболее эффективным для управления считается наличие 3–4 крупных арендаторов и 8–10 средних”, – говорит эксперт.

В компании Nobble Gibbons приводят более масштабную по площади тенденцию. Что касается объема площадей на этаже, говорит Ирина Кузличенкова, в последнее время растет спрос на здания с большой эффективной площадью этажа – от 2000 кв. м, а минимальная площадь в таких проектах составляет 1000 кв. м.

Подбор арендаторов

Арендаторов нужно подбирать заранее, утверждают эксперты, исходя из расположения и концепции офисного центра. “Офисный центр должен соответствовать тому формату арендаторов, на которых он рассчитан. Есть дорогие арендаторы, есть дешевые. Есть ориентированные только на центр, для которых главное соображение – престижность места. Есть ориентированные на транспортную доступность, например турагентства и офисы прямых продаж. Кроме того, есть компании, не завязанные на потребителях, которые предпочитают занимать большие площади в периферийных недорогих офисных центрах, чтобы нести меньше расходов”, – говорит Илья Шкабара. В качестве примера идеального сочетания арендаторов друг с другом и с концепцией центра эксперт приводит “Башню-2000” на наб. Тараса Шевченко. По его словам, “это был один из первых офисных комплексов, где разместился хороший представительский состав арендаторов”. Такое же мнение об этом комплексе высказывает и Ирина Кузличенкова.

Успешный офисный центр отличается от неуспешного не только качественным подбором арендаторов, но и скоростью их набора. По словам Ильи Шкабары, в течение двух лет офис должен быть заполнен на 80–90%, а если заполняемость к этому сроку составит менее 70%, проект считается неуспешным по московским стандартам, хотя по мировым меркам это нормальная практика.

Уровень ставок, хотя и первым бросается в глаза, не всегда может оказаться важнейшим показателем успешности офисного центра. “Арендная плата, безусловно, является показателем успешности проекта. Чем выше стоимость объекта, тем больше доход, который он генерирует”, – считает Айдар Галеев. Большинство экспертов с разной степенью категоричности не согласны с этим утверждением. “Не всегда арендная плата является показателем успешности. На успешных проектах в своем сегменте возможно достижение максимальных арендных ставок, однако величина определяется ситуацией на рынке на конкретный момент времени и зависит от многих параметров: класса здания, уровня арендаторов и условий договоров аренды”, – полагает Ирина Кузличенкова. “Арендная плата не является показателем успешности проекта. В бизнесе главное – прибыльность. А хороший проект может быть прибыльным при любой ставке аренды. Прибыльность не зависит напрямую от величины арендных ставок”, – говорит Илья Шкабара. “Арендная плата ни в коей мере не является показателем успешности проекта. Показателем успешности проекта является уровень заполняемости здания и получение собственником стабильного дохода”, – еще более категоричен Сергей Лобкарев.

В результате, по мнению специалистов, существенным показателем становится не величина арендных ставок, а динамика их изменения. “Колебания арендной ставки являются прямым индикатором конкурентоспособности делового центра, а значит, и успешности концепции. Ставки аренды успешного проекта индексируются с учетом тенденций рынка, тогда как стагнация или снижение стоимости аренды чаще всего бывают последствиями просчетов на стадии разработки концепции офисного комплекса”, – объясняет Сергей Леонтьев.

Лига успешных

Сочетание трех факторов – местоположения, концепции и наличия надежных арендаторов – по мнению экспертов, определяет прибыльность и успешность проекта. Очень важен такой показатель, как быстрая окупаемость проекта. По словам специалистов, этот срок на московском офисном рынке составляет от пяти до семи лет. “Если девелопер не вышел за эти рамки, можно говорить об успешности проекта в целом”, – говорит Галеев. Помимо возвращения инвестиций и получения прибыли для инвестора такого удачного проекта возникают новые перспективы. В частности, он может взять кредит в ипотечном банке под залог функционирующего офисного здания с несколькими якорными арендаторами. На сегодняшний день такая схема является наиболее распространенной для привлечения средств на новое строительство.

По мнению экспертов, московский рынок офисной недвижимости уже позволяет привести примеры как наиболее удачных проектов, так и не самых перспективных офисных центров. Из опрошенных игроков рынка большинство в числе успешных проектов прежде всего назвали “все объекты компании Enka” – комплекс офисных зданий на Павелецкой площади, в частности “Павелецкая Тауэр”. Кроме того, в список попал “Аврора Бизнес-парк”, об успешности которого в числе прочих факторов говорит привлечение крупного кредита Raiffeisenbank под залог первой очереди строительства. Несколько особняком в числе успешных проектов стоит офисный центр “Миллениум”. Отличие этого центра заключается в том, что в нем возможно арендовать офис площадью от 50 кв. м (обычно минимальные площади больше), хоть и заплатив за него на $100 выше, чем в любом другом офисе в округе.