Не концепцией сильны
Рынок загородной недвижимости в общепринятом понимании в Ростове пока не сформирован, говорит гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий. Одной из причин риэлторы называют традиционный для южных регионов интерес к строительству индивидуальных домов в черте города. Популярность индивидуального строительства подтверждают данные мэрии: в прошлом году в эксплуатацию сдано более 236 800 кв. м индивидуальных домовладений (всего в городе сдано 620 069 кв. м жилья).
“Рынок городских коттеджей динамичный, спрос на земельные участки постоянно растет”, – констатирует исполнительный директор АН “Терра” Андрей Фоменко. По его словам, стоимость земельных участков в традиционных для строительства коттеджей районах – Западном жилом массиве, поселках Автосборочный, Нахичевань, Новое Поселение, Сельмаш, на Комсомольской пл., ул. Каменка, 2-й Орджоникидзе – колеблется от $10 000 до $25 000 за сотку.
Спрос на частные домовладения подхлестнул активность небольших строительных компаний. “Компания покупает участок в 5–6 соток за $50 000, возводит на нем коробку площадью 150–200 кв. м и продает все вместе уже за $100 000–120 000. Оборот составляет 6–8 месяцев”, – рассказывает Сосницкий. “Доходность таких проектов – 30–50% годовых”, – добавляет Фоменко. Средние затраты покупателя на отделку дома менеджер отдела продаж строительной компании “Гражданпромстрой” Евгений Тенишев оценивает в $50 000–70 000.
Однако земля в черте города становится дефицитом, найти даже 6 соток в хорошем месте практически невозможно, говорит специалист по домовладениям и земельным участкам АН “Риэлти” Дарья Устинова. “Например, в Нахичевани вообще не осталось больших участков, максимум предлагают 1,5–2,5 сотки”, – рассказывает она. “Учитывая, что городу некуда расширяться, а земля стоит бешеных денег, развитие загородных поселков – хороший вариант”, – размышляет Устинова.
Но пока единственным проектом загородного коттеджного поселка остается “Солнечный”. На участке площадью 41 га недалеко от Батайска компания “Ростнефтересурс-строй” строит по канадской технологии 450–500 деревянных блочно-каркасных жилых домов и таун-хаусов. По проекту на территории поселка разместятся супермаркет, поликлиника, детский сад, спортивные площадки. Осенью прошлого года были сданы в эксплуатацию 150 домов и 15 таун-хаусов, около 50 домов были проданы. По данным компании, таун-хаусы продаются по $520–560 за 1 кв. м, а отдельно стоящий дом – по $625. Правда, некоторые риэлторы отмечают, что новые технологии, которые использовал застройщик “Солнечного”, не слишком популярны у покупателей, поэтому активизации продаж ожидать не стоит.
“Многие покупатели консервативны и традиционно предпочитают кирпичные дома”, – говорит специалист по продаже домовладений АН “Квартал” Норайр Дарпинян. “Из-за того что поселок расположен в низине, есть опасность подтопления в период весенних паводков. Это тоже смущает покупателей”, – добавляет Тенишев. А Фоменко уверен, что жилье в “Солнечном” привлекательно по цене, поэтому “поселку ничего не грозит”, хотя “к материалам нужно привыкнуть”, признает он.
По единодушному мнению участников рынка, другие загородные поселки – Янтарный, Камышеваха, Соленое озеро – не объединены единой концепцией и развиваются как престижные районы частной застройки.
О сезонном всплеске спроса на участки в пригородах говорить пока рано, утверждает Тенишев. По его наблюдению, сейчас собственники активно приводят документы в порядок: приватизируют землю, регистрируют самострой. “Возможно, готовятся к продажам”, – предполагает риэлтор. А Сосницкий говорит, что собственники ожидают роста цен, поэтому не спешат продавать.
Наиболее интересными для коттеджной застройки являются поселки Янтарный и Камышеваха в Аксайском районе, говорят риэлторы. По оценке Сосницкого, за прошлый год цены в Янтарном выросли в полтора раза, сейчас участки по 8 соток продаются в среднем по $20 000–25 000. “Цены очень разнятся в зависимости от месторасположения участка, выхода к водоему, наличия коммуникаций”, – отмечает эксперт. “Если на окраине Янтарного можно купить участок за $15 000, то в обжитой части поселка цена доходит до $40 000 за те же самые 8 соток”, – говорит Фоменко. Примерно такие же цены в поселке Камышеваха, но спрос здесь заметно ниже из-за проблем с приватизацией земли, говорит Устинова.
Роста цен на земельные участки в Янтарном и Камышевахе риэлторы ожидают к середине весны. По мнению Тенишева, стоимость участков вырастет на 10–15%. Фоменко уверен, что земля в этих поселках подорожает еще больше, как только IKEA построит рядом новый торговый комплекс площадью 300 000 кв. м. Фоменко не исключает, что проект IKEA станет стимулом для девелоперов и инфраструктура вокруг поселков начнет развиваться активнее.
Коттеджная застройка поселка на Соленом озере (15–20 км от Ростова) уже практически завершилась. Поселок стал для ростовчан традиционным местом отдыха. Здесь построены гостиницы, рестораны, игровые клубы. Участки на Соленом озере востребованы, предложение совсем небольшое, а цены за прошлый год выросли в 1,5–1,7 раза, говорит Сосницкий. Например, голый участок в 6 соток без выхода к водоему в прошлом году стоил $10 000–12 000, сейчас за него предлагают $18 000, участки у воды продаются по $30 000–35 000, констатирует он.
По мнению Тенишева, все более интересными направлениями для загородной недвижимости становятся станицы, расположенные вдоль Дона и Мертвого Донца (ст. Ольгинская, Рогожкино, Старочеркасск, Кулешовка и др.). “Здесь можно купить 6 соток земли за $10 000–15 000, а дом площадью 100–150 кв. м – за $30 000”, – говорит он. Ценность участков часто снижается из-за отсутствия газа, питьевой воды и центральной канализации, считает Устинова. По ее словам, более востребованы садовые участки на Ростовском море, они продаются по $3000–7000 за сотку. “Наличие прописки, коммуникаций, телефона и близость к остановкам общественного транспорта увеличивают стоимость на 30–50%”, – дополняет Дарпинян. Например, участок 6 соток с домом площадью 90 кв. м был продан за $45 000. “Сейчас садовые участки вокруг города привлекательны по цене – соответственно, спрос на них будет расти, а цены увеличатся не менее чем на 50%”, – прогнозирует Фоменко.