100% годовых
По данным аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” (irn.ru), за год (с марта по март) цены на столичные квартиры выросли на 50%. Причем рост ускоряется: 7,5% в марте и 2,5% за последнюю неделю (4–10 апреля). Средняя цена 1 кв. м достигла $2882, а типовой квартиры средней площади (около 60 кв. м) зашкалила за $170 000. “Это астрономические цифры даже на фоне зарплат столичного среднего класса”, – комментирует руководитель irn.ru Олег Репченко.
Но застройщики не останавливаются. Минимальная цена 1 кв. м в жилом комплексе “Аэробус” в декабре 2005 г. составляла $1360, а сейчас – $2320 (+71%); в ЖК “Авеню, 77” – $1260, а сейчас $2230 (+77%), рассказывает коммерческий директор “Капитал груп” Алексей Белоусов. По сравнению с декабрем прошлого года S. Holding (строит панельное жилье) увеличил цены на 37% (1 кв. м стоит $2600). Аналогичная ситуация в Подмосковье, где, по оценкам Нины Кузнецовой, гендиректора “МИАН – Агентство недвижимости”, жилье за I квартал подорожало на 30%.
Рост сопровождается ажиотажным спросом: риэлторы говорят, что срок экспозиции объектов с осени 2005 г. уменьшился вдвое и составляет в среднем три недели. “Спрос такой, что покупатели готовы подписывать договоры с открытой ценой”, – утверждает Оксана Басова из S. Holding. Чтобы купить квартиры, которые “ПИК-Регион” строит в Новокуркине, приходится записываться в очередь, сетует покупатель.
Участники рынка связывают такой рост с сокращением предложения. 1 апреля 2005 г. вступил в силу закон о долевом строительстве. Он запретил компаниям заключать договоры с инвесторами (фактически – покупателями) и брать у них деньги до получения всех разрешительных документов на строительство. Это ударило по тем компаниям, которые достраивали дома на средства, собранные под строительство следующих. Также закон установил, что риски невыполнения обязательств перед инвестором ложатся на застройщика и кредитующие его банки. В результате Сбербанк, главный кредитор строителей, перестал выдавать им займы.
Сейчас Госдума рассматривает поправки к закону, но свое дело он уже сделал. “Предложение на первичном рынке уменьшилось почти на 40%”, – жалуется Кузнецова из “МИАНа”. А Белоусов из “Капитал груп” говорит, что те, кто мог предложить 5–6 новых адресов, “вывели на рынок в лучшем случае 1–2 проекта”. В Mirax Group утверждают, что в ожидании поправок компания принципиально не открывает продажи по новым адресам. По оценкам irn.ru, за 2005 г. количество продающихся новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД сократилось на 30% – с 368 до 259. Меньше стало и новых квартир на продажу – по данным “МИАН-Реалти”, их число сократилось с 25 760 в январе до 19 289 в декабре (-25%).
Многие застройщики решили воспользоваться ситуацией и искусственно создают дефицит, придерживая продажи, считает руководитель департамента недвижимости Mirax Group Андрей Титюник. “Для застройщика выгоднее получить кредит в банке под 10–16% годовых и выиграть на продаже жилья до 30% в год”, – подтверждает Илья Шкабара, замгендиректора девелоперской компании “КВ Инжиниринг”. К примеру, “ДОН-Строй”, обычно начинавший продажи на нулевом цикле, “Дом на Беговой” выставил на рынок, когда тот был наполовину построен. “При повышенном спросе на наши объекты мы стараемся регулировать предложение, иногда сдерживая его”, – признается Сергей Канаев, гендиректор “ПИК-Региона”.
Сокращение предложения на первичном рынке вытолкнуло покупателей на вторичный, где они начали скупать в первую очередь свободные квартиры (продажа которых не связана с цепочкой разъездов). Началось быстрое “вымывание” квартир с рынка, говорит научный руководитель аналитического консалтингового центра “Миэль-Недвижимость” Геннадий Стерник. Кроме того, объясняет он, резко упало количество альтернативных сделок (когда приобретение квартиры связано с цепочкой разъездов). При стремительном росте цен проводить альтернативу становится сложно: на построение цепочки у риэлтора может уйти несколько месяцев, а продавец поднимает цену и рушит цепочку уже через неделю. По информации “Миэль-Недвижимости”, в феврале 2006 г. предложение на вторичном рынке составило 18 055 квартир. Для сравнения: в феврале 2005 г. – 23 000 квартир, а в марте 2005 г. – 35 000.
Спрос растет и за счет ипотеки, “постепенно переходящей в разряд чуть ли не основных инструментов приобретения жилья”, отмечает представитель ВТБ-24 Мария Серова. В 2005 г., по данным ЦБ, банки выдали 35 млрд руб. ипотечных кредитов (за год задолженность граждан перед банками по ипотеке утроилась). Еще 60,8 млрд руб. в 2005 г. граждане одолжили у банков, указав, что собираются потратить их “на покупку жилья”. В “СУ-155 и компании” в 2005 г. по ипотечному кредиту приобретал квартиру каждый 20-й покупатель, а в 2006 г. – уже каждый 8–9-й. По данным Главного управления Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС), в столице за I квартал 2006 г. из 13 900 зарегистрированных на вторичном рынке сделок на ипотеку пришлось 1608, или 11,6% (в I квартале 2005 г. – 535 из 12 152, 4,4%).
Об интенсивности спроса можно судить по тому, что, несмотря на резкое сокращение предложения и рост цен, количество заключаемых сделок изменилось мало. По данным ГУ ФРС, на вторичном рынке в I квартале 2005 г. зарегистрировано 12 152 сделки, а в I квартале 2006 г. – 13 900. По расчетным данным аналитического центра “Миэль-Недвижимость”, в 2004 г. было продано 35 300 квартир в новостройках, а в 2005 г. – 36 200.
По мнению большинства экспертов, планку в $3000 за 1 кв. м московское жилье преодолеет очень скоро. “Средняя цена достигнет $3200–3500 за 1 кв. м”, – говорит Репченко из irn.ru, который ожидает стабилизации цен к концу 2006 г. Ее не будет до тех пор, пока на рынке не появится товар, т. е. минимум до конца года, возражает независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов, по мнению которого за год жилье подорожает “на 40%, а то и больше”.