Недоступное жилье
“Подготовленных территорий нет”
Квартирный нацпроект, которому в последнее время посвящено столько выступлений высших госчиновников, по сути является всего лишь небольшой частью федеральной программы “Жилище”. Нацпроект рассчитан на 2006–2007 гг., программа – на 2002–2010 гг. (впрочем, в 2005 г. она была полностью переписана, так что корректнее сказать, что на 2006–2010 гг.). Мероприятия, предусмотренные программой, можно разделить на три части. Первая – раздача квартир (точнее, жилищных сертификатов) тем, кому положено, – военным, чернобыльцам, беженцам и т. д. (133 млрд руб. из федерального бюджета на пять лет). Вторая – стимулирование спроса путем закачивания денег в ипотеку: целевым путем, для молодых семей (66 млрд руб., в том числе 16,5 млрд из федерального бюджета) и для всех желающих через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (22,2 млрд руб. – в уставный капитал и 138 млрд руб. госгарантий – все из федерального бюджета). Эта часть уже успешно реализуется и дает свои плоды: цены растут удивительными темпами, делая жилье в терминах нацпроекта все менее доступным (см. статью на этой же странице). Переломить эту тенденцию можно, только реализовав третью часть программы – увеличив предложение жилья. Главную проблему чиновники видят именно в недостаточных объемах жилищного строительства и, как в последнее время принято, обещают их удвоить – с 41,2 млн кв. м в 2004 г. до 80 млн кв. м к 2010 г.
Тут начинаются проблемы. “Экономика [к проекту] просто не готова: бетонные заводы работают на пределе своих возможностей, проектные институты развалились, подготовленных территорий нет”, – констатирует губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко. “В стране катастрофически не хватает жилья, а земля служит средством наживы для огромного количества служащих. Это национальное позорище”, – возмущается ответственный за нацпроекты первый вице-премьер Дмитрий Медведев.
Велика Россия, а строить негде – подготовленных, снабженных инфраструктурой (системами отопления, канализации, газо- и водоснабжения) участков очень мало (сколько именно, Росстрой обещает подсчитать к концу апреля) и распределяются они коррупционным путем.
Участки не строятся
Обустройству участков для строительства в программе “Жилище” посвящен целый раздел. В цифрах он выглядит так: госгарантии по кредитам – 68,1 млрд руб., субсидирование процентных ставок по ним же – 22,5 млрд руб. (все на пять лет). Плюс такие же суммы должны быть выделены из региональных бюджетов (это условие федерального финансирования). Общий объем инвестиций – 283,9 млрд руб.
Схема распределения денег следующая. Инвестор, готовый заняться инфраструктурой, – это может быть застройщик, муниципалитет или коммунальная компания – представляет свои предложения в региональную администрацию. Оттуда лучшие проекты попадают в Росстрой, который во II квартале этого года проведет первый конкурс между регионами. Победители получают банковский кредит. Государство гарантирует до 80% суммы и компенсирует до 80% ставки. Срок кредита – три года.
“Ну и что, что ставка субсидируется, – кредит-то все равно мне возвращать, – рассуждает Ирина Сергеева, недавно продавшая свою долю в крупнейшем региональном строителе страны – “Стройинвестрегионе”. – Я бы в это ввязываться не стала”. С ней согласен замдиректора компании “Новая площадь” Алексей Кожевников: за такое короткое время с учетом всех согласований на строительство вложения в инфраструктуру не отбиваются. “В Москве и Петербурге после январских морозов, когда РАО ЕЭС приходилось отключать потребителей, фактически действует негласный запрет на подключение к электричеству”, – рассказывает президент Mirax Group Сергей Полонский. Предлагаемая государством схема могла бы заработать, если бы локальные монополии установили четкие тарифы на подключение, а государство спонсировало бы их часть, скажем 50%, добавляет Полонский.
Не государство, а федеральный бюджет, уточняет глава Люберецкого района Московской области Владимир Ружицкий: “В муниципальном бюджете денег нет”. Вот если бы федеральные власти поучаствовали в погашении кредита, другое дело, добавляет он. А начальник отдела в комитете инвестиционной политики и строительных программ администрации Волгограда Юрий Корольков, наоборот, говорит, что город будет брать кредиты и закладывать их в стоимость площадки, выставляемой на аукцион. “Любой инвестор с удовольствием ее купит, потому что дорогая, но подключенная площадка выгоднее, чем по инстанциям ходить”, – уверен он.
Застройщики и муниципалитеты, готовые взять кредит, найдутся. Но возвращать деньги они все равно будут за счет покупателя квартиры. Единственный путь, при котором кредит на инфраструктуру не отражается на цене квадратного метра, – это когда его берет коммунальная служба, считает зампредседателя Евразийского водного партнерства (управляет водоканалами) Александр Баженов. Но ей придется заложить стоимость кредита в инвестиционную составляющую тарифа, а их максимум с этого года устанавливается на федеральном уровне. Чтобы тариф был приемлемым для потребителей, кредит должен предоставляться на 15–20 лет, заключает он. По словам сотрудника “Тверских коммунальных систем”, которые подключают дома к отоплению, подведение сетей к площадке вообще не задача компании. “К нам приходят застройщики, мы берем их на баланс, а как они подводят эти сети – не наша проблема”, – объясняет он.
У федеральных чиновников противоположное представление о спросе на кредиты. “У нас уже 64 региона подали предварительные заявки [на получение госгарантий и субсидий], и у каждого не меньше трех проектов, а всего их 209”, – рассказывает директор департамента доступного жилья Росстроя Сергей Баринов. Правда, он признается, что инвесторы в этих заявках не названы (возможно, регионы так спешили принять участие в нацпроекте, что не успели их вписать), поэтому Росстрой сейчас разослал письмо с просьбой дать более четкую информацию.
Участки не продаются
Дефицит участков усугубляется тем, что государство не может нормально распределить имеющиеся у него площадки. Чтобы получить участок, компания вынуждена платить коррупционный налог, говорит директор аналитического центра “Миэль-Недвижимости” Геннадий Стерник. Кожевников из “Новой площади” оценивает расходы на “решение вопросов” в 10–20% себестоимости жилья.
По Земельному кодексу с 1 октября 2005 г. все участки под строительство должны продаваться на аукционах. Недавно Федеральная антимонопольная служба проверила, как работает новый закон, и выяснила, что в последнем квартале 2005 г. из более чем 1000 участков по всей России всего 8% получили собственников по правилам, рассказывает начальник управления по строительству ФАС Михаил Евраев. Как уточнил недавно первый вице-премьер Дмитрий Медведев, чиновники “нахапали этих участков” и “ожидают игры на ценах <...> чтобы положить какие-то деньги в свой карман”. То есть на этих участках ничего не строится. Только в Подмосковье таких сотни, подтверждает Забелин из союза строителей. Президент Владимир Путин на недавнем заседании совета по нацпроектам попросил “коллег из Госдумы” “разработать механизм изъятия этих земель”. Но разработка законопроекта, даже по президентскому заказу, – дело не быстрое, да и владельцы этих участков будут бороться за свою собственность.
Впрочем, не все так плохо. Несложные подсчеты показывают, что по основному показателю программа “Жилище” (а следовательно, и нацпроект) будет выполнена в любом случае. Она предусматривает, что средняя обеспеченность жильем должна вырасти с 20 кв. м на человека в 2004 г. до 21,7 кв. м в 2010 г. На конец 2004 г. население России составляло 144,2 млн, его убыль за тот же год – 0,8 млн (данные Росстата). Согласно программе в 2004 г. было построено 41,2 млн кв. м жилья. Если предположить, что темпы строительства и убыли населения останутся неизменными, т. е. вообще не брать нацпроект в расчет, план все равно будет перевыполнен: в 2010 г. обеспеченность граждан жильем достигнет 22,5 кв. м на человека, что на 0,8 кв. м больше, чем запланировано.