За спрос денег не берут
Доходность арендного бизнеса в столице регулярно падает, несмотря на растущий спрос. Михаил Гороховский подсчитал, что в 2004 г. квартира экономкласса окупалась при сдаче ее в аренду за 12 лет, элитная – за пять лет, а в 2005 г. срок окупаемости в сегмете дорогого жилья увеличился вдвое – до 10 лет, жилья экономкласса – до 15 лет. “Для наймодателей это не слишком выгодный бизнес, их ожидания чаще всего не оправдываются, – говорит Гороховский. – И это несмотря на регулярный пересмотр ставок аренды. К примеру, в 2006 г. мы прогнозируем 22%-ное подорожание типовых квартир”.
Цены на аренду элитного жилья гораздо более инертны вне зависимости от желания его владельцев. “Арендодатели считают свою квартиру эксклюзивной и зачастую выводят ее на рынок по завышенной цене, – отмечает Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood. – Они хотят как можно быстрее окупить свои затраты на ее приобретение. В такой ситуации брокеру сложно объяснить хозяину квартиры, что сейчас отбить затраты менее чем за 12–14 лет невозможно. Срок экспозиции квартир растет”. Альбина Якушенкова, директор отдела аренды компании Beatrix, говорит, что избыток предложений дорогих квартир в центре приводит к тому, что они ждут нанимателей месяц-полтора, но арендный бизнес не любит больших простоев. “Определяющим является правило – цены задирать нельзя”, – считает Якушенкова. “Спрос на дорогие квартиры меньше, чем их предлагается на рынке, – подтверждает заместитель директора управления аренды компании “Миэль-недвижимость” Мария Жукова. – Клиенты имеют возможность выбора альтернативных вариантов. При сдаче таких квартир их владельцам от вложенной при покупке суммы удается получать от 0,8–1,2% ежемесячно”.
Одной из основных тенденций 2005 г. генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев называет насыщение рынка аренды дорогих квартир предложениями, не соответствующими заявленному классу. В среднем, по оценке Александры Косаревой, начальника отдела аренды компании Soho Realty, в старых сталинских домах, в которых отсутствует соответствующая инфраструктура, месячная аренда двухкомнатной квартиры обойдется в сумму от $1500 до $3000 в месяц, трехкомнатной – от $2000 до $4000, четырехкомнатной – от $2500 до $5000 в месяц и выше. Аренда квартир в новых домах с охраной и подземной парковкой стоит от $3000–6000 в месяц для двухкомнатных квартир, трехкомнатные предлагаются по цене от $4000 до $8000 и выше, четырехкомнатные – от $5000 до $10 000 в месяц и выше.
“Наиболее дорог центр столицы, – констатирует Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир корпорации “Инком-недвижимость”. – Стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры составляет здесь от $650 в месяц. Двухкомнатная квартира оценивается от $750, наем трехкомнатных апартаментов обойдется в сумму не меньше $1000”. Второе и третье места в рейтинге популярности арендодателей, по словам риэлтора, занимают Западный и Юго-Западный административные округа. По данным “Инкома”, в этих районах минимальная стоимость найма однокомнатной квартиры составляет около $550 в месяц, двухкомнатной – $900, цена аренды трехкомнатной квартиры – $1200. Наиболее дешев восток столицы и удаленные новые районы – “единичка” здесь стоит от $500 в месяц.
Наиболее востребованными предложениями на рынке были и остаются квартиры с арендными ставками от $400 до $1000 в месяц, расположенные в шаговой доступности от метро, – в этом сходятся все опрошенные эксперты. “Самый ликвидный товар на рынке аренды – это однокомнатные квартиры с минимумом мебели и даже иногда без телефона, которые сдаются по $450–600 в месяц, – уточняет Александр Скобкин, аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости Doki. – Предложение таких квартир на рынке минимально, спрос на них превышает предложение в несколько раз. Как правило, арендаторы – это приезжие: рабочие, служащие, студенты; у них нет больших средств, и они непривередливы, не обращают внимания на качество ремонта и готовы жить в спальных районах. Главное для указанной категории нанимателей – низкая цена”. Однако, отмечает Леонтьев, более 60% предложений в листингах агентств гораздо дороже.
По оценкам экспертов, лишь 15–20% сдающих свои квартиры делают это официально, с соблюдением всех необходимых формальностей и уплатой налогов. Больше всего законопослушных наймодателей в сегменте дорогого жилья. “Новые квартиры, особенно дорогие, как правило, сдаются по безналичному расчету”, – говорит Якушенкова. “Владельцы доступной недвижимости не испытывают проблем со спросом и предпочитают искать клиентов через знакомых, в то время как процесс сдачи дорогой квартиры без агентства, обладающего обширными клиентскими базами и раскрученным брэндом, может значительно затянуться”, – считает Леонтьев. Эксперты из “Миэль-недвижимости” добавляют, что сейчас на рынок попадает все меньше дешевого жилья, так как при повышении арендной платы квартиросъемщики, прожившие в квартире год и более, не ищут другие варианты, как раньше, а соглашаются с изменившимися условиями. Новые предложения поступают на рынок по более высоким ценам.
Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды “МИАН – агентство недвижимости”, отмечает, что арендаторы предпочитают снимать квартиры на длительный срок. “Практически вся официальная аренда – долгосрочная”, – утверждают в АН “Дельта Эстейт”.
“Пока в Москве снимать квартиру выгоднее, чем покупать, – заявляет Гороховский. – В прошлом году была надежда, что цена аренды сравняется с ценой ипотеки (т. е. выплатами по кредиту за приобретенное жилье) и тогда снимающие квартиру предпочтут ее купить, но этого не произошло”. “Чтобы приобрести квартиру, необходима все большая сумма денежных средств либо высокая зарплата, покрывающая проценты по ипотечному кредитованию, – подчеркивают в “Дельта Эстейт”, – а оплата аренды вполне доступна менеджеру среднего звена. Благосостояние людей в столице за последнее время заметно улучшилось, сейчас в Москве многие могут позволить себе снять квартиру за $1000 в месяц и более, хотя еще 3–4 года назад ситуация была иной”.