Ирина Сергеева, председатель совета директоров ЗАО “Стройинвестрегион”
Ирина Сергеева любит нетореные пути. Одной из первых она создала в Москве компанию для реализации строительных проектов в регионах, а теперь занялась совершенно экзотическим бизнесом – восстановлением парков. Бизнес не очень прибыльный. Окупаемость первого парка в Калининграде стоимостью около $10 млн достигает восьми лет. Зато работа над проектом позволяет общаться с его инициатором – супругой российского президента Людмилой Путиной. О том, почему парки оказались интереснее строительства жилья, Ирина Сергеева рассказала в интервью “Ведомостям”.
– Как вы пришли в строительную отрасль?
– Я по образованию не строитель и к строительству никакого отношения не имела. Во время перестройки моя компания “Ласдан” работала с Министерством внешней торговли и занималась товарным погашением задолженности третьих стран перед Россией. К примеру, Алжир гасил долги строительной техникой и оборудованием. Так я познакомилась с главой стройкомплекса Москвы Владимиром Ресиным и гендиректором ДСК-1 Владимиром Копелевым. А в 1996 г. Владимир Копелев пригласил меня в ДСК-1 своим помощником. Это большое мужество Копелева – пригласить человека из коммерции и доверить такой серьезный блок. Для меня это приглашение стало вызовом – справлюсь или нет. ДСК-1 тогда находился на грани банкротства. Я попросила финансовую отчетность, чтобы дать полезные советы. Полезные советы превратились в план мероприятий, который я взялась реализовать. В ДСК-1 я работала четыре года: это был тяжелый труд – с подбором людей, со становлением инвестиционной деятельности, суть которой тогда мало кто понимал. Но я не жалею – мне нравится быть первой. Первой в направлениях.
– Вы считаетесь одним из инициаторов создания Московского строительного союза (МСС). Как вы оцениваете его деятельность?
– Союз создавался семью строительными организациями для инвестиций в строительство муниципального жилья. Он мог строить более 2 млн кв. м, покрывая потребность в муниципальном жилье, и предложил городу лучшие проценты, например в микрорайоне Марьино – 37%. Через некоторое время посчитали, что МСС выполнил глобальную задачу, и Владимир Иосифович [Ресин] пригласил работать в стройкомплекс [правительства Москвы].
– Какие задачи он перед вами поставил?
– Работала замначальника оперативно-распорядительного управления – моим руководителем был Михаил Балакин (совладелец СУ-155. – “Ведомости”). В стройкомплексе я задержалась всего на год – все-таки чиновничья работа не для меня. Я не видела там своей эффективности, а когда этого нет, тяжело. Тогда же Юрий Лужков озвучил идею строительства в регионах. Постепенно родилась идея создать компанию “Стройинвестрегион”. Я смотрела на карту страны и думала: а почему все толкаются в Москве?
– Как Александр Чигиринский стал вашим партнером в “Стройинвестрегионе”?
– Я предложила – он согласился. Мы эффективно работали вместе, но на определенном этапе решили разойтись, и мы с партнерами выкупили его долю. У нас были разночтения относительно стратегии развития: я считала, что нужно строить большие площадки с невысокой рентабельностью, а он – брать дорогие участки в центре городов и строить элитное жилье. Он создал свою компанию “СТ Групп Регион”. Мы продолжаем дружить.
– Ваши бывшие коллеги из “СТ Групп Регион” как раз говорили, что ваши площадки были малорентабельными.
– Я считаю, что чем выше оборачиваемость, тем эффективнее бизнес. В регионах такого сегмента рынка, как массовое жилье, не существует. Как правило, строятся несколько элитных домов в центре – и все. Нам было интересно создать девелоперскую компанию с разветвленной филиальной сетью, которой можно управлять из центра. Никто до нас этого не делал. “Стройинвестрегиону” невыгодно в одном городе строить меньше чем 50 000–100 000 кв. м. Но мы справились – создали стандарты управления, хотя подсматривать было не у кого. Конечно, много ошибок наделали – и управленческих, и строительных, и в проектировании, и в реализации. Главное, чему научилась команда, – признавать ошибки и больше их не повторять. Это важно, потому что, часто совершая ошибки, люди в них не признаются.
– Неужели не хотелось остаться на московском рынке?
– Нет. Московский рынок другой: это отдельное государство, живущее по своим законам. В регионах можно быстрее выходить на рынок, договариваться с властями, оформлять правоустанавливающие документы и за рынок все время надо бороться. Это не как в Москве – сиди и жди, когда придет покупатель. В Москве труднее с точки зрения девелоперской деятельности: оформление площадок, земельных отношений, а с точки зрения рынка – легче. Если бы мы смешали все вместе, люди перестали бы работать в регионах – проще сидеть на московских объектах, чем прилагать усилия в регионах.
– Но ведь в Москве можно больше заработать?
– Это общее заблуждение, что в стройке большие деньги. Всем кажется: начал строить – и вот тебе золотые горы! А сколько там проблем, никто этого не видит. В регионах мы работали всего на 10–15% рентабельности.
– По какому принципу выбирались регионы?
– Изучали спрос, конкурентную среду. Как оказалось, конкуренции нигде не было. Вообще, компания создавалась с отдела маркетинга, который возглавлял Сергей Вахромеев, нынешний гендиректор. Это уже вслед за нами все в регионы устремились.
– Насколько велика роль местных властей?
– Без них ни одного дома не построишь – так у нас законодательство устроено. Везде необходимы согласования, которые зависят от властей. К тому же строительство жилья – задача социальная и политическая, связанная с экономикой, и власти стремятся ее решать. Есть большое заблуждение, что власти никого в города не пускают. Никто не идет! Нас в регионах ждали практически с распростертыми объятиями и предлагали незастроенные участки, которыми до нас никто не интересовался. Единственный минус – администрации часто не понимают, что существует емкость рынка: они хотят, чтобы строили больше. Сейчас у компании в работе 750 000 кв. м, в инвестиционном портфеле – около 3 млн кв. м.
– В каком городе наиболее удачные проекты?
– Везде по-разному – каждый удачен по-своему. В Омске самый большой объем (350 000 кв. м), в Новороссийске нельзя много строить: население – всего 300 000 человек, но там очень красивый проект с видом на море. В Ярославле самые высокие цены, поэтому проект удачен с этой точки зрения. В Нижнем – уникальный проект “Волжский” прямо на берегу Волги. В Калининграде очень динамичный рынок.
– На какие средства строили?
– Собственные и заемные, но в основном на привлеченные деньги дольщиков.
– Ранее вы говорили, что, если в закон “Об участии в долевом строительстве” не будут внесены поправки, вы уйдете с рынка.
– До сих пор “Стройинвестрегион” работает на старых площадках, как жить по новым правилам, никто не понимает.
– Почему вы решили продать свой бизнес?
– Задачи продать у меня не было. В декабре поступило предложение от группы “ПИК”, руководство которой практически изнутри знало “Стройинвестрегион”. Думаю, что это стратегически правильное решение. Во-первых, “Стройинвестрегион” – достаточно отстроенная компания и может работать без моего участия. Во-вторых, вливание в большую группу хорошо для его развития – финансовых возможностей у группы “ПИК”, наверное, больше.
– Как они могли знать вашу компанию изнутри?
– Руководителей ПИК Кирилла Писарева и Юрия Жукова я знаю с 1997 г. Тогда они занимались риэлторской деятельностью и открыли Оптово-промышленный банк (сейчас – Банк жилищного финансирования. – “Ведомости”). Когда “Стройинвестрегион” начал работать в регионах, мы привлекли их банк на партнерских началах для выдачи ипотечных кредитов. Тогда на региональных рынках банки практически не работали – осторожничали. Банк жилищного финансирования был более гибким, даже посадил своего представителя в каждом нашем офисе. То есть человек, пришедший купить квартиру, мог сразу обратиться за кредитом.
– Какова сумма сделки?
– Не могу об этом говорить, я не единственный акционер.
– А сколько было акционеров?
– Четверо.
– Размер вашего пакета?
– 50%.
– Участники рынка называют сумму в $40 млн и считают, что вы продешевили.
– В таком случае можно поздравить ПИК, что они сумели выгодно купить компанию.
– Какова структура сделки?
– Они приобрели все наши площадки со всеми долгами и обязательствами. Весь персонал “Стройинвестрегиона” войдет в группу “ПИК” в полном составе.
– Каким было финансовое состояние компании?
– Оно было устойчивым, долги составляли не более двухмесячного оборота компании.
– Трудно ли женщине заниматься строительством?
– Нелегко. Мужчины у нас не любят, когда женщины на руководящих должностях. Но, с другой стороны, некоторые вещи женщинам легче решать: где-то мужчины больше помогают. Работа очень трудная и для женщины, и для мужчины.
– Чем вы теперь займетесь?
– Развитием парков. Это не менее трудный проект и по сложности, и по инвестициям. Новым бизнесом всегда тяжело заниматься, но это интереснее. Сейчас строим парк “Юность” в Калининграде. Он небольшой – 7,5 га в центре города, планируем завершить до 2008 г. С 1 мая мы запускаем эксплуатацию открытой части парка: поставлена детская площадка, автогородок, где ГИБДД будет проводить с детьми уроки безопасности дорожного движения. Парк предназначен для семейного отдыха. Позже здесь появится здание филиала Центра развития русского языка. Весь проект оценивается в 250–300 млн руб., окупаемость составит около восьми лет.
– Какова роль Людмилы Путиной в развитии проекта?
– Инициатива восстановления парка “Юность” принадлежит ей. Но неправильно говорить, что Людмила Александровна попросила делать парки в России. Это частная инициатива группы товарищей сделать красивый проект по возрождению парков и строительству новых. На 750-летие Калининграда приезжали губернаторы, и, оценив парк “Юность”, губернатор Омской области Леонид Полежаев предложил сделать такой же в Омске на 40 га. Сейчас совместно с Российской ассоциацией маркетинга под руководством Александра Бравермана мы разрабатываем концепцию. Так у нас и родилась мысль: почему бы не заняться инвестициями в парки в целом? У нас в стране нет ни одного парка развлечений.
– Как называется новая компания?
– Мы сейчас думаем о том, что это будет за структура. Пока компанию не зарегистрировали, очевидно, будут партнеры, но они окончательно не определены.
– Вам не страшно начинать дело одной, без команды?
– Я столько раз начинала все сначала, что это не пугает. Кроме того, готовых специалистов в этой сфере нет – мне самой придется учиться вместе с новой командой.
– С Людмилой Путиной вы общаетесь?
– Общаемся по проекту восстановления парка “Юность”.