$3000 за квадрат не предел

По данным, обнародованным на этой неделе аналитическим центром www.irn.ru, индекс стоимости московского жилья вышел на рубеж $3019 за 1 кв. м против $2948 за 1 кв. м неделей ранее.

Сейчас средняя цена предложения жилой недвижимости в столице, по данным независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, составляет около $3400 за 1 кв. м.

В I квартале 2006 г. столичное жилье в среднем подорожало на 20–21%, в апреле, по данным irn.ru, – еще на 10,1%. Такие темпы роста характерны скорее для рынка акций, чем недвижимости. За последние четыре месяца индекс РТС поднялся на 45%.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев считает, что скорость, с которой дорожало жилье в последние месяцы, превышает разумную. “Ненормальный рост цен был вызван значительным сокращением в столице числа новостроек, а также развитием ипотечного кредитования, которое позволяет большему числу людей приобретать жилье”, – указывает начальник отдела маркетинга корпорации “Квартира.ру” Юрий Кочетков. По его мнению, ситуация не изменится, пока не увеличится предложение квартир в новостройках, что ожидается уже летом.

Перспективы

Аналитики рынка недвижимости считают, что в дальнейшем квартиры будут дорожать, но медленнее. Так, руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко не исключает, что апрель был последним месяцем столь резкого и масштабного роста цен, так как в мае обычно снижается деловая активность населения. Апрелев из РГР считает, что уже в мае жилье подорожает не более чем на 5%, а к осени ежемесячный прирост цен и вовсе будет составлять около 2%. Впрочем, Кочетков уверен, что во второй половине года месячный прирост цен на жилье будет составлять порядка 3–4%.

Но в любом случае до конца года жилье подорожает еще как минимум на 10%, уверены все аналитики. Самые оптимистичные прогнозы дает Апрелев – еще плюс 20–25% к Новому году.

Так что инвестиционный потенциал московской недвижимости не исчерпан, единодушны эксперты, и сейчас еще не поздно вкладывать деньги в столичное жилье. А президент Московской ассоциации гильдии риэлторов (МАГР) Михаил Гороховский считает, что своего пика цены достигнут лишь через пару лет, повидав и $4000 за 1 кв. м, и лишь затем могут начать снижаться. “За это время можно будет получить доход от аренды, а потом перепродать квартиру”, – полагает он.

Что купить

Лучшим объектом для инвестиций эксперты считают типовое жилье хорошего качества. “То, что быстрее всего дорожает, потом быстрее всего подешевеет”, – предостерегает Кочетков от покупки маленьких однокомнатных квартир в старых домах. “Для инвестирования хороши квартиры в панельных домах двух- трехлетнего возраста либо на последней стадии строительства в районе Третьего транспортного кольца”, – считает Бекетов. А Репченко советует инвесторам обратить внимание на недооцененные новостройки в Подмосковье, где квадратный метр жилья пока продают за $800–1000, а уже через год он будет стоить $1200–1500. Кочетков также рекомендует отдавать предпочтение жилью в новых районах массовой застройки, например на юго-западе или в Куркине, но не советует для инвестиций объекты точечной застройки в старых кварталах за пределами Третьего транспортного кольца. “Жилье в районах массовой застройки помимо общерыночного роста цен в какой-то момент “выстреливает” из-за развития инфраструктуры района”, – объясняет он.

Выводить деньги с рынка столичной недвижимости сейчас, если нет другого более инвестиционно привлекательного объекта вложений, эксперты считают нецелесообразным. Ведь падения цен в ближайшее время не предвидится. Такого мнения, в частности, придерживается Бекетов.

Кроме того, инвестиции в недвижимость отличаются низким уровнем риска: квартира всегда будет стоить “никак не меньше, чем себестоимость строительства 1 кв. м жилья”, подчеркивает Репченко. По его оценкам, этот показатель растет так же, как инфляция, и сейчас составляет $500–600 для панельных домов и $1000–1500 – для жилья бизнес-класса (без учета покупки земли и коммуникаций).

Замгендиректора УК “Алемар” Дмитрий Ретунских считает, что сейчас после многомесячного роста фондового рынка (индекс РТС за первые четыре месяца 2006 г. вырос на 45%) долгосрочным инвесторам лучше выбирать более консервативные виды вложений, такие как недвижимость. Возможно, доходность спекуляций на рынке акций будет сопоставима с прибылью от перепродажи жилья, но “текущий доход от сдачи недвижимости в аренду намного интереснее, чем дивиденды по ценным бумагам”, полагает Апрелев из РГР.

Не жильем единым

Эксперты говорят, что сейчас реальной альтернативой вложениям в жилой фонд могут стать инвестиции в коммерческую недвижимость – складские помещения, торговые площадки, офисы. По мнению Гороховского из МАГР, наиболее привлекательны вложения в склады, их явно не хватает. “Складские помещения окупаются быстрее всего – за 3–4 года, в то время как торговые площади – за 4–5 лет, а офисы – за 5–8 лет”, – соглашается Апрелев из РГР. Жилье при сдаче в аренду, по разным оценкам, окупится лишь через 9–15 лет.

Доход от сдачи в аренду коммерческих площадей в среднем составляет 10% годовых, а жилых квартир – лишь 6–8%, подчеркивают аналитики. Впрочем, инвесторам стоит принимать в расчет и тот факт, что цены на коммерческую недвижимость растут не так быстро, как на жилые метры. По данным Апрелева, в прошлом году она выросла в цене не более чем на 10–15%. Кочетков прогнозирует, что за 2006 г. коммерческая недвижимость подорожает примерно так же.

Да и “входной билет” на этот рынок существенно дороже. А для покупки однокомнатной квартиры в Москве может хватить $130 000.

А вот покупать земельные участки в Подмосковье с целью перепродажи эксперты дружно не советуют. Темпы роста цен на землю в районах с плохо развитой инфраструктурой не превысят инфляцию, а в хороших местах свободных участков уже не осталось, считает Бекетов.

По мелочи

Для того чтобы заработать на жилой недвижимости напрямую, нужно не менее $130 000. Такова сейчас цена однокомнатной квартиры на окраине столицы. Вложения в коммерческую недвижимость требуют существенно больших сумм: от $500 000 до $1 млн. Так что частным инвесторам, которые готовы инвестировать в квадратные метры не более $10 000, остается единственный выход – покупка паев закрытого ПИФа недвижимости на стадии его формирования либо на вторичном рынке – у одного из пайщиков, у самой управляющей компании или на фондовой бирже.

По подсчетам гендиректора УК “Свиньин и партнеры” Владимира Свиньина, обычно среднегодовая доходность от инвестиций в паи рентного фонда, который сдает в аренду офисы категории А, составляет 20% годовых. Управляющий директор УК “Конкордия Эссет Менеджмент” Андрей Прокофьев оценивает доходность фондов, которые инвестируют в жилую недвижимость, в 28–30% годовых. А управляющий директор “Уралсиб Недвижимости” Салават Халилов говорит, что при нынешних темпах роста она может доходить и до 40–50%. При этом Халилов советует частным инвесторам выбирать не те фонды, которые строят, а те, которые покупают и перепродают недвижимость.