КРУПНЫМ ПЛАНОМ: Ненасытная торговля
В 2005 г., по данным компании Colliers International, в Москве было открыто 12 крупных торговых центров общей площадью 540 000 кв. м. Самые значимые из них: “РИО” (92 000 кв. м), “Европарк” (86 500 кв. м), “Фестиваль” (56 400 кв. м), XL III (55 000 кв. м) и “Рамстор – Севастопольский проспект” (53 300 кв. м). Среди наиболее значимых проектов 2006 г. – “Мега Белая дача” (240 000 кв. м), “Европейский” (180 000 кв. м), “Город” (140 000 кв. м), “Рамстор на Вернадского” (130 000 кв. м), “Мосмарт на Боровском” (75 500 кв. м), “Времена года” (65 000 кв. м) и “Ереван Плаза” (34 600 кв. м) и т. д.
Всего в этом году количество новых торговых площадей может увеличиться более чем в два раза по сравнению с прошлым, считает руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольга Ясько: “Динамика прироста площадей сохраняется на высоком уровне. До конца года ожидается появление на рынке около 1,2 млн кв. м новых торговых площадей”. Куда более осторожны в оценках в компании Knight Frank. “Темпы строительства и ввода в эксплуатацию торговых площадей в современных комплексах и в ближайшие два года будут сохраняться на прежнем уровне – около 500 000 кв. м в год, так как не все крупные проекты успеют начать работу именно в 2006 г.”, – говорит директор отдела торговой недвижимости компании Юлия Дальнова. “В этом году ожидается выход на рынок порядка 800 000 кв. м торговых площадей, а общий объем предложения к концу года, по прогнозам, составит 3,5 млн кв. м. В 2007 г., по нашим оценкам, новое поступление составит около 900 000 кв. м”, – спорит директор по развитию Prime City Properties Роман Чепцов.
По словам участников рынка, несмотря на рост объемов строительства, спрос на торговые площади по-прежнему будет превышать предложение. “Рынок торговой недвижимости Москвы сегодня все еще далек от насыщения”, – уверена Ясько. “Дефицит на помещения для ритейла сохраняется на достаточно высоком уровне. Этот дефицит всегда провоцировал и продолжает провоцировать высокие ставки аренды или высокие цены при покупке помещений”, – добавляет Андрей Машков, ведущий консультант департамента торговой недвижимости компании Paul’s Yard. А директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев заключает, что “насыщения рынка ждать вообще не стоит”: “Благосостояние и потребности россиян с каждым годом только увеличиваются, они покупают все больше и больше”.
Московский рынок ритейла становится все более привлекательным как для иностранных игроков (Castorama (Kingsfisher), Saturn, Decathlon), так и для региональных (“Ташир”), отмечают участники рынка. “Столичные девелоперы проявляли повышенный интерес к партнерству с зарубежными торговыми операторами: событием для московского рынка стало открытие магазинов Real, Marks & Spencer, The Body Shop, Atac, продуктовых бутиков Hediard”, – говорит Дальнова. По ее словам, в прошлом году была зафиксирована первая сделка долгосрочной аренды – Bosco di Ciliegi арендовала ТЦ “Весна” на 49 лет.
Meinl European Land купила у Московской девелоперской компании за 400 млн евро два торговых центра “Молл Гэллери” (плюс две площадки под строительство). “Всплеск активности западных инвесторов объясняется высокой доходностью недвижимости для ритейла, которая сегодня уступает лишь складской недвижимости. В последнее время западные компании предпочитают вкладывать в готовый бизнес, так что снижения ставок аренды ждать не приходится”, – считает Владимир Журавлев. Еще одна тенденция – постепенный переход от фиксированной ставки аренды к проценту от оборота. Участники рынка отмечают, что в 2006 г. увеличится количество торговых центров в непосредственной близости от МКАД и Третьего транспортного кольца. Новым стимулом для развития ритейла может стать и Четвертое транспортное кольцо, строительство которого откроет массовый доступ к новым крупным площадкам. “В целом развитие ситуации скорее всего будет похоже на то, что происходило и происходит с Третьим транспортным кольцом, но уже сейчас существуют предпосылки, что новая магистраль может сравнительно быстро исчерпать потенциал”, – считает Ольга Ясько. Но пока проведенный анализ не позволяет говорить о Четвертом кольце как о формирующейся торговой магистрали, какой, например, является МКАД. “Близость существующих центров “Горбушкин двор”, “Черемушки”, “Пятая авеню”, строящихся “Город”, “Времена года” и проектируемых “Ростокино”, “Детский парк чудес” к Четвертому кольцу носит скорее случайный, а не преднамеренный характер”, – заключает она.