Спекулянтам – бой
Как только власти решают построить новую дорогу или другой объект, земля под будущей стройкой резко дорожает. Предприниматели не просто скупают участки: они увеличивают их стоимость за счет строительства новых сооружений, поэтому государство вынуждено компенсировать им не только стоимость земли, но и платить за возведенные на ней здания. “Были случаи, когда за сотку в Подмосковье требовали до $200 000 – в два-три раза больше, чем на Рублевке”, – отмечает Александр Носов, советник министра транспорта.
Президент Владимир Путин в середине апреля потребовал от правительства остановить спекуляции – ускорить подготовку законопроекта о резервировании земель. Поправки готовятся, отрапортовал министр экономразвития Герман Греф. Недавно законопроект был согласован с ведомствами и внесен в правительство, его копия имеется в распоряжении “Ведомостей”. В Госдуму чиновники собираются внести документ до конца весенней сессии.
Он дает федеральным, региональным и местным властям право резервировать нужные им земли “для развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры и создания особо охраняемых природных территорий”. Для этого чиновники должны утвердить территориальный план или предварительно согласовать место размещения объекта. После этого в течение пяти лет (если утвержден план) или трех месяцев (если его нет) они могут “забронировать” государственную землю на 20 лет, а частную – на три года. Зарезервированную землю собственники должны будут продать государству, а до тех пор на ней будет запрещено вести строительство.
Сейчас у землевладельцев нет четкой обязанности продать нужный государству участок. По Земельному кодексу изымать участки можно принудительно по решению суда, возместив владельцу его стоимость. А по Гражданскому кодексу такое изъятие возможно за счет выкупа, при котором собственник соглашается с предложенной ему чиновниками ценой. В выкупную цену ГК предписывает включать рыночную стоимость участка и строений плюс упущенную выгоду. “Но участок, на котором не планируется вести строительство, имеет одну стоимость, а если становится известно о прокладке дороги, он автоматически дорожает, – говорит подчиненный Грефа. – В результате цена определяется в процессе переговоров, в каждом случае по-разному”.
Нередко одна из сторон заказывает оценку земли, но результаты оценки сильно зависят от того, кто заказчик, отмечает Елена Герасимова, партнер юркомпании Legas. А если продавцу и покупателю не достичь согласия, судиться придется годами, что затормозит строительство инфраструктурных объектов, добавляет Носов. После длившихся год попыток договориться с владельцем четырех участков, занимающих 4 из 40 км трассы вокруг города Багратионовска (Калининградская область), чиновники решили идти в суд, рассказывает Александр Зуев, начальник департамента имущественных и земельных отношений облправительства: “Требуемая компенсация в 10 раз больше кадастровой цены”. А проволочки для государства неприемлемы – в ближайшие годы предстоит закончить кольцевую дорогу вокруг Санкт-Петербуга, начать строить 300-километровую дорогу вокруг Москвы в 30 км от МКАД и автотрассу Москва – Санкт-Петербург, напоминает Носов.
“Чиновник считает, что спекулятивная – это любая цена выше кадастровой, – рассуждает Зуев. – Но и у собственника своя логика: зачем продавать за три копейки, когда купят и за 100 руб.?” Выход Зуев видит в четких правилах определения выкупной цены, которые исключат субъективизм и бесконечный торг. Минэкономразвития планирует сделать это в отдельном законопроекте. Но поправки о резервировании накладывают на чиновников новое обременение: им придется возмещать собственнику убытки, связанные с ограничением прав во время резервирования. Если же участок чиновникам не понадобился, резервирование снимается, и потерь в этом случае государство не несет, так что оно может резервировать земли про запас.
Юристы видят опасность еще и в том, что перечень ограничений на зарезервированных землях сформулирован расплывчато. “Поэтому чиновники могут запретить слишком много”, – рассуждает Алексей Гордеев из коллегии адвокатов “Юков, Хренов и партнеры”. Он считает слишком большим и пятилетний срок резервирования земли. Впрочем, занимающиеся скупкой земель фирмы приближены к чиновникам, обладают инсайдерской информацией, так что риск минимален, говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. “Поправки не исключили лазейки для спекулянтов, а упорядочили их”, – резюмирует Гордеев.