И целого миллиона мало
По данным компании Jones Lang La-Salle (JLL), по итогам I квартала 2006 г. свободными оставались не более 3–4% офисов класса А и 2% офисов класса В. На конец мая, как подсчитали аналитики Knight Frank, уровень вакантных площадей в сегментах А и В составил 2,5% и 5,4% соответственно. Наименьший показатель доли свободных площадей был зафиксирован в ЦАО. Специалисты Colliers International считают, что более высокая доля вакантных помещений в офисных зданиях класса А обусловлена вновь выставленным на рынок аренды зданием “Балчуг Плаза” (арендуемая офисная площадь – около 17 100 кв. м).
По подсчетам отдела исследований и аналитики компании Praedium, за январь – май 2006 г. было введено в эксплуатацию примерно 390 000 кв. м офисных центров класса А и В. До конца 2006 г. заявлено к вводу еще около 700 000 кв. м.
На 2007–2008 гг. в Москве запланировано завершение нескольких крупномасштабных проектов, которые, по выражению Ольги Батуриной, руководителя группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости JLL, способны сделать “более здоровым” соотношение спроса и предложения в офисном сегменте.
В столице формируется новый деловой район “Москва-Сити”, где в настоящее время возводятся несколько крупнейших многофункциональных комплексов: “Набережная Тауэр” (общая площадь 235 000 кв. м, ее вторая очередь была сдана в аренду еще до ввода в эксплуатацию), центр премиум-класса “Северная башня” (135 000 кв. м), “Город Столиц” (288 000 кв. м), “Башня Федерация” (409 000 кв. м). На Ленинградском шоссе в 2006 г. на месте завода “Радикон” начал строиться торгово-офисный центр “Метрополис” (общая площадь 300 000 кв. м).
“Наконец-то после стольких лет обсуждения, в первую очередь за счет реализации проектов на территории “Москва-Сити”, масштаб офисного рынка Москвы можно пощупать, увидеть и, что называется, осознать”, – замечает Константин Лосюков, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank. Ему вторит Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global: “Впервые на рынке возникла ситуация, когда появление значительных объемов офисных площадей не отдаленная перспектива, а ближайшее будущее. Конкурентные преимущества “Москва-Сити” очевидны, тогда как перспективы признанных доныне лидеров рынка весьма сомнительны”.
Журавлев прогнозирует, что перспективы массовой миграции арендаторов класса А из небольших и средних деловых центров в объекты “Москва-Сити” уже этим летом вынудят владельцев и управляющие компании менять стратегии продвижения своих объектов на рынке, ориентироваться на долгосрочные контракты, использовать демпинговые методы, а также прибегать к переманиванию арендаторов. Лосюков отмечает, что в силу повышенного спроса цены в районе ММДЦ “Москва-Сити” уже в среднем на 8–12% выше, чем аналогичное предложение в других районах города, расположенных поблизости от Третьего транспортного кольца (ТТК). “Тем не менее, – говорит эксперт, – за счет высокого качества строительства и престижного местоположения данные площади востребованы арендаторами”.
По данным компании Knight Frank, самая высокая цена продажи в Москве – $14 000 за 1 кв. м – зафиксирована в офисном здании “Башня 2000” на территории ММДЦ “Москва-Сити”. Это построенный бизнес-центр с развитой инфраструктурой и заселенный арендаторами. В строящейся “Башне Федерация” на продажу предлагаются офисные площади по цене $9000 за 1 кв. м. Для сравнения: по данным Colliers International, в среднем на рынке цена продажи офисных помещений класса А в настоящее время составляет $4000–6000 за 1 кв. м (не включая НДС).
“Спрос на офисные площади продолжает расти, однако уровень предложения пока отстает. Заявленные сроки готовности объектов зачастую отодвигаются, что приводит к уменьшению объемов нового предложения по сравнению с прогнозом”, – констатирует Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties. В связи с этим ставки аренды и цены продаж продолжают увеличиваться. По оценкам аналитиков JLL, на конец марта 2006 г. арендные ставки составили $680–750 за 1 кв. м в классе А и $470–490 за 1 кв. м в классе В. “Это ставки на качественные площади в зданиях, имеющих хорошее месторасположение, однако офис в центре рядом с Кремлем может сдаваться и по $1200–1500 за 1 кв. м”, – отмечает Батурина. По ее словам, ставки продолжат рост в течение года и к его концу 1 кв. м офиса категории А будет стоить не менее $770.
“Рост ставок продолжается, однако в I квартале 2006 г. он был незначительным, – отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – В среднем по Москве ставки увеличиваются не только в связи с тем, что их повышают собственники, но и по причине сокращения дешевых офисов. Все меньше становится промышленных и административных зданий, пригодных для реконструкции, на рынок в основном выходит предложение офисов А и В+, таким образом, средняя арендная ставка в столице растет”. Ковалев объясняет растущий спрос на качественные помещения класса А общей благоприятной экономической ситуацией, а также приходом на рынок новых крупных игроков и развитием российских компаний. “По этой же причине, – добавляет эксперт, – постепенно увеличивается доля запросов на аренду крупных блоков, хотя, безусловно, офисы небольшого метража по-прежнему остаются наиболее дефицитными”.
Одна из наиболее заметных тенденций, обозначившихся на рынке высококлассной офисной недвижимости, по мнению аналитиков Knight Frank, – это увеличение максимальных сроков аренды до 15 лет. По словам Лосюкова, подобная практика постепенно становится все более распространенной. “Долгосрочные договоры аренды были заключены в бизнес-центре Gorky Park Tower с наиболее крупными арендаторами – Raiffeisen Bank и компанией Alcatel. Ожидается также, что компания “Вымпелком” в ближайшее время подпишет долгосрочный договор аренды с БЦ “Эрмитаж Плаза” площадью 38 00 кв. м”, – приводит примеры эксперт. Как считают специалисты Knight Frank, заключение долгосрочных договоров с арендаторами связано с ростом конкуренции в сегменте высококлассной офисной недвижимости среди девелоперских проектов.
Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers
International, отмечает, что в I квартале 2006 г. 160 000 кв. м офисных помещений классов А и В были сданы в аренду, 94 000 кв. м – проданы. Аналитики Colliers International прогнозируют, что общий объем арендованных и купленных офисных помещений классов А и В в первом полугодии 2006 г. составит около 0,5 млн кв. м, что на 45% больше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. При этом, констатирует Лочмеле, в условиях роста общего объема арендованных и купленных офисных помещений классов А и В сохраняется тенденция снижения доли иностранных компаний в общем объеме сделок с 30% во втором полугодии 2005 г. до 20% в первом полугодии 2006 г.