Умеренное качество по сходной цене
К началу лета ситуация на офисном рынке оставалась спокойной и предсказуемой, единодушно констатируют участники рынка. При этом они отмечают, что большинство компаний предпочитают не арендовать, а купить офис. “Новых предложений на рынке не появилось, но цены растут медленно”, – говорит гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий. Небольшой рост цен продаж начальник отдела реализации и рекламы строительной компании “Ростовгорстрой” Ольга Лазченко связывает с удорожанием стройматериалов и энергоносителей. Не наблюдает “значительных скачков цен” и замдиректора АН “Парус” Максим Хмель. Он отмечает, что колебания курса доллара вынудили владельцев офисов “перевести арендные ставки в рублевый эквивалент”, а если цена указывается в “условных единицах”, то рассчитывается по курсу 28 руб./$.
Арендные ставки в бизнес-центрах класса С, расположенных в центре и близлежащих к нему районах, составляют в среднем 800–1000 руб. за 1 кв. м в месяц, говорит Хмель. В бывших проектных институтах офисы с евроремонтом сдаются по 700–750 руб. за 1 кв. м в месяц, с менее качественной отделкой – по 600 руб. за 1 кв. м в месяц, говорит специалист по деловой аренде АН “Риэлти-центр” Алексей Руденко. Примерно такие же ставки аренды – 500–600 руб. за 1 кв. м в месяц – на офисы в спальных районах (Северный, Западный, Сельмаш), дешевле – по 300 руб. за 1 кв. м в месяц – можно арендовать помещение ближе к окраинам на производственных базах, добавляет он.
Уровень цен на офисы зависит от месторасположения и качества административных зданий, стоимость
1 кв. м в настоящее время колеблется от 22 000 руб. до 70 000 руб. за 1 кв. м, говорит агент по продаже коммерческой недвижимости АН “Риэлти-центр” Марина Павлова. “В офисном здании недалеко от центра на ул. Соколова, 80, помещения выше второго этажа продаются по цене 28 000–33 600 руб. за 1 кв. м, а на первом этаже блок в 1000 кв. м, где предполагается размещение банка или страховой компании, предлагается на продажу уже по 59 000 руб. за 1 кв. м”, – иллюстрирует примерами слова коллеги Хмель. В районе Театральной площади отдельно стоящее здание в 1500 кв. м, требующее полной реконструкции, можно купить по 22 500 руб. за 1 кв. м, а ближе к спальным районам промышленные предприятия предлагают свои административные площади по 16 500–19 500 руб. за 1 кв. м.
Купить офисы можно и в новостройках. В этом случае их цена зависит не только от месторасположения, но и от объема покупки. Например, строительный концерн “Вант” продает в бизнес-центре “Сенатор” на ул. Социалистической офисы от 100 кв. м по цене 33 000 руб. за 1 кв. м, а в “Дипломате” на ул. Варфоломеева предусмотрена поэтажная продажа (от 473 кв. м) по 25 000 руб. за 1 кв. м, рассказывает маркетолог концерна Сергей Ростов.
По мнению риэлторов, большинство строящихся бизнес-центров соответствуют классам В и С – такие офисы сейчас наиболее востребованы на рынке. В ближайшие два года в Ростове появятся более качественные офисы – сразу несколько компаний начали строительство бизнес-центров класса А.
Компания “Росевродевелопмент” и конгресс-отель Don-Plaza уже начали строительство международного центра конгрессов на ул. Б. Садовой. Участок площадью более 1 га Don-Plaza приобрел еще 2,5 года назад, рассказал ранее “Ведомостям” первый заместитель гендиректора конгресс-отеля Андрей Демишин. Строительство первой очереди – торгово-офисного комплекса общей площадью 48 000 кв. м с паркингом на 500 машино-мест – завершится через 18 месяцев, инвестиции составят $85 млн собственных средств, говорит руководитель “Росеврогрупп” по Южному федеральному округу Сергей Раздорский. Строительство второй очереди – отеля на 300 номеров стоимостью около $50 млн – запланировано на конец 2006 г. По словам Раздорского, срок окупаемости, заложенный в бизнес-план, составляет 7–8 лет, но “инвестиции, несомненно, окупятся раньше”, отмечает он. Раздорский пока не называет предполагаемую арендную ставку на офисные площади, но уверяет, что “в основном арендаторами офисов станут западные и московские структуры”, предварительные договоры с ними уже есть.
А на ул. Нижнебульварной ГК “Строительные компании Мазанова” начала строительство 12-этажного бизнес-центра “Пять морей” общей площадью 37 000 кв. м, рассказывает управляющий партнер группы компаний Анжела Каримова. Особенность здания – необычная архитектура: в виде перевернутой створки морской раковины с фасадом из прозрачного и непрозрачного стекла с эффектом перламутра и зеркального отражения. Для удобства арендаторов будут построены подземный и наземный паркинги на 320 машино-мест. По словам Каримовой, центр “Пять морей” будет сдан в эксплуатацию через два года. Это совместный проект “Строительных компаний Мазанова” и инвесткомпании “Русские фонды”, общий объем инвестиций превысит $30 млн, добавляет пресс-секретарь “Русских фондов” Роман Жук. Сейчас идет подготовка участка, расселение и снос ветхих домов, попадающих в зону строительства, рассказывает Елена Черневич, сотрудник службы по связям с общественностью “Пересвет-Региона”. Планируется, что торгово-офисный центр будет сдан в эксплуатацию в 2007 г.
Сразу два проекта у строительного концерна “Покровский”: 6-этажный бизнес-центр “Цветочный” общей площадью около 6000 кв. м с подземным паркингом на 35 машино-мест будет располагаться в Первомайском парке и 20-этажный бизнес-центр площадью около 20 000 кв. м найдет себе место в элитном комплексе “Ростов-City” на ул. Суворова, рассказывает руководитель отдела маркетинга и рекламы Андрей Бабанин. По его словам, сроки строительства и объем инвестиций сейчас уточняются.