КРАСИВАЯ ЖИЗНЬ: Престиж дороже денег

Нафоне описываемого консультантами рынка элитной недвижимости неудовлетворенного спроса на действительно качественное жилье в элитном сегменте идея продавать не просто элитные квадратные метры, а дизайнерские квартиры для людей, уже имеющих жилье в центре и особняк на Рублевке, оказалась прибыльной. Но на вторичном рынке жилье с авторским дизайном отнюдь не является самым ликвидным товаром.

Авторский квадратный метр

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, говорит, что жилья “авторской работы” с каждым годом на рынке появляется все больше. Но если говорить о действительно эксклюзивных объектах – их единицы.

На первичном рынке все квартиры в элитных новостройках предлагаются со свободной планировкой, т. е. представляют собой пустое пространство, ограниченное стенами и несущими колоннами, даже межкомнатные перегородки зачастую отсутствуют. Там еще только предстоит создать дизайнерский шедевр, удовлетворяющий вкусам заказчика. Как правило, большинство клиентов, делающих в квартире эксклюзивный дизайн, приобретают такое жилье для постоянного проживания. Но иногда квартиры с авторским ремонтом выходят на вторичный рынок.

К слову, для перепродажи квартиры вполне достаточно иметь качественный, но стандартный ремонт. На успех продажи в первую очередь повлияют местонахождение и другие факторы, например категория дома, состояние квартиры и т. п. А вот необычный специфический дизайн, да еще в единственном экземпляре, напротив, может увеличить срок продажи. Ведь авторский дизайн увеличивает стоимость квартиры примерно на 30–40%, по оценке Марины Маркаровой. Кроме того, необходимо, чтобы вкусы продавца совпали со вкусами покупателя, а это редкость.

Борис Седачев, генеральный директор агентства элитной недвижимости Santa Real Estate, говорит, что “дизайнерская квартира” – это уникальный авторский дизайн-проект, разработанный с учетом модных тенденций, но единожды и под конкретного человека. Индивидуальный интерьер создается с нуля, дизайнера ограничивают только несущие стены.

По словам Гули Карабаевой, эксперта компании “Усадьба”, жилье с качественным дизайном пользуется популярностью среди клиентов элитного сегмента. “Поступает достаточное количество заказов на квартиры с авторским оформлением”, – говорит она. Культура потребителя значительно повысилась: клиент “образца 2006 г.”, утверждает Карабаева, готов к восприятию нестандартных форм, авторских решений и эксклюзивных интерьеров.

Борис Седачев уточняет: заказы, безусловно, есть, но их не так уж много. И связано это в первую очередь с тем, что подобные проекты рассчитаны на слишком большой бюджет. Но и Седачев согласен, что потребителей дизайнерских квартир становится больше. “Буквально 10–15 лет назад понятие “дизайн” было связано в основном с красивыми картинками в журналах, сейчас число людей, пользующихся услугами профессиональных архитекторов, дизайнеров, декораторов, сильно возросло”, – говорит эксперт.

С ним соглашаются остальные опрошенные “Ведомостями” участники рынка. Екатерина Гетманская, директор элитного агентства недвижимости Hermitage Realty, говорит, что каждый такой проект – это творческий процесс. “В силу эксклюзивности такого рода предложений заказов на дизайнерские квартиры немного – это крайне индивидуальный товар”, – вторит ей Оксана Готовцева, заместитель генерального директора агентства элитной недвижимости Eaton Way. Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesсo Realty, уточняет: примерно 15% заявок содержат условие “разработка и реализация уникального дизайнерского проекта”. Также она говорит, что минимальная стоимость авторского дизайна квартиры – $500 за 1 кв. м. За меньшие деньги, считает Лукина, клиенту предложат уже разработанный ранее, типовой проект.

А Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК “Конти”, говорит, что, в принципе, любая строительная компания может предложить свои услуги по индивидуальной отделке и дизайну квартиры, но этот сегмент рынка довольно узок. Да и сама концепция элитных домов уже подразумевает индивидуальный стиль в оформлении квартиры. “Кутюрье” зовут тогда, когда хотят выделиться из числа избранных.

Поддержать отечественного

Хотя по рынку давно и упорно ходят разговоры о самых именитых дизайнерах – как российских, так и зарубежных, – работающих для заказчиков подобного уровня, опрошенные девелоперы отказались назвать хотя бы одно имя какой-либо мировой знаменитости. Почти все мотивировали отказ тем, что “не хотят обижать неназванных” и “в любом случае поиск дизайнера и архитектора для подобного проекта строго индивидуален”. Например, пока идут переговоры, в ГК “КРТ” не готовы назвать имя всемирно известного “кутюрье”, которого предполагают привлечь для создания внутренних интерьеров в одном из проектов КРТ – жилом комплексе напротив Кремля “Эолис”, чтобы все от интерьеров, материала обивки стен до мыльницы было выполнено в едином стиле и под известным брендом.

Немного приподнял завесу тайны директор по производству компании “Бенефит Инжиниринг” Александр Исаев. Он рассказал, что в их компании есть собственное дизайнерское бюро, созданное три года назад, и там работают “довольно известные российские дизайнеры”. Исаев также отмечает, что дизайнерские услуги на базе застройщика обходятся для покупателя в несколько раз дешевле по сравнению с заказом проекта в самостоятельном бюро.

Но компании, которые говорят, что они сами делают дизайнерские проекты, слишком много на себя берут, считает эксперт. “У нас в бюро работают талантливые люди, но среди них нет ни одного с именем и фамилией Вико Маджистретти”, – поясняет Исаев. Компания может предоставить клиенту стильный авторский дизайн, но он не будет являться брендовым. Александр Исаев также утверждает, что не слышал ни об одной российской компании, в штате у которой работал бы “звездный” дизайнер.

А Александр Скобкин, аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости Doki, говорит, что сегодня на слуху такие имена, как Левон Айрапетов, Павел Романов, Нана Геташвили, Станислав Кулиш и проч. К сожалению, никто из опрашиваемых так и не назвал ни одного иностранного имени.

Преимущества VIP

Быть элитным заказчиком означает не только затраты, это обещает некоторые приятные моменты. Например, если клиент вполне VIP, а его будущее жилье отделывается по индивидуальному проекту, то и работать на такого заказчика будет персональная команда архитекторов, дизайнеров, оформителей, не говоря уже про строителей и прочих разнорабочих. “Для такого клиента – и только на него – работает маленькая армия профессионалов”, – говорит Александр Скобкин. Исключение составит лишь дизайнер, который обычно ведет сразу несколько проектов.

Мария Гутник, архитектор-дизайнер департамента развития Doki, говорит, что подход, когда вся команда работает только на одного клиента, зависит от компании, в которую обращается клиент. Да, вполне возможно, чтобы дизайнер работал в данный момент времени только с одним заказчиком, но это дорого обходится клиенту. Гутник добавляет, что если одновременно несколько дизайнеров и архитекторов трудятся над одним проектом, то дело ускоряется. Один делает визуализацию (построение макета), другой – чертежи, третий занимается подборкой материалов, аксессуаров, мебели и проч.

Юрий Синяев рассказал, что в создании эксклюзивной квартиры принимают участие дизайнеры, проектировщики, рабочие, мебельщики, мастера и многие другие специалисты. Это действительно целая индустрия, которая способна обеспечить клиента всем необходимым – от концепции будущего жилья, перечня необходимых отделочных материалов до эскизного предложения, включающего, как правило, несколько вариантов интерьера на выбор заказчика, и собственно реализации идеи. Зачастую, замечает Синяев, консультантам-дизайнерам приходится договариваться с производителями мебели о создании нового модельного ряда, чтобы воплотить в жизнь все пожелания клиента с учетом планировки его квартиры.

По словам Ирины Рогачевой, руководителя направления элитной недвижимости “МИАН – Агентство недвижимости”, некоторые клиенты вспоминали, что во время исполнения такого заказа буквально жили вместе с рабочими. Их день, как правило, начинался с общения с дизайнером и заканчивался этим же. И так, по ее словам, от шести месяцев до полутора лет.

Екатерина Гетманская говорит, что самое главное – понять, какой видит свою будущую квартиру заказчик. Дальнейшее, по ее мнению, – дело профессиональных строителей и декораторов. А результатом работы в данном случае станет полностью меблированная и готовая к проживанию квартира.

Цена красоты

Многие девелоперы и риэлторы называют приобретение эксклюзивного жилья разумным размещением денежных средств. Вера Лукина говорит, что, как правило, авторские квартиры на вторичном рынке стоят как минимум на 20–25% дороже, чем стандартные квартиры “с евроремонтом”. Гуля Карабаева также считает, что качественное авторское оформление жилья может увеличить его стоимость на 10–20%, хотя дизайн и не самый важный фактор при ценообразовании.

В денежном выражении, по словам Лукиной, для квартир класса de luxe минимальная стоимость подобных предложений составляет примерно $1,5 млн за квартиру площадью 90–100 кв. м.

По оценке Юрия Синяева, в среднем цена “дизайнерской квартиры” составляет от $7000 до $15 000 за 1 кв. м, не считая затрат на покупку жилплощади (от $3000–5000 и более за 1 кв. м), и это, по его словам, не предел. По данным Doki, стоимость собственно дизайн-проекта составляет примерно 5–10% от суммы контракта. По словам Александра Скобкина, дизайнерский ремонт 100-метровой квартиры в центре может обойтись в $100 000–200 000.

Максим Разгулов, архитектор компании Santa Real Estate, в свою очередь, говорит, что дизайн-проект – это отдельная статья расходов, отличная от расходов на строительные работы, материалы, мебель и элементы декора. В зависимости от сложности проекта архитекторы-дизайнеры оценивают свою работу от $40 до $120 за 1 кв. м. Разгулов отмечает, что если речь идет о проектировании дома, то стоимость проектировочных работ может быть еще выше, а квартира, в силу того что нет необходимости строить всевозможные дополнительные стены и перегородки, получается дешевле. Но в целом, по его мнению, дизайн-проект оплачивается по договоренности. Ирина Рогачева оценивает среднюю стоимость 1 кв. м в такой квартире от $12 000 до $25 000.

Модные издержки

За что кроме уникальности самого проекта собственник платит деньги? Готовцева говорит, что на размер дизайнерской “наценки” за эксклюзивное оформление влияют известность дизайнера, особый подбор материалов, мебели и прочие мелочи. Юрий Синяев добавляет, что цена зависит от используемых отделочных материалов, которые для таких проектов подбираются самого высокого качества и от известных дизайнерских домов.

Например, в бутике Armani Casa продаются мебель и предметы интерьера. Плиткой, мебелью и аксессуарами (дверные ручки, крючки и др.) торгует всем известный дом Versace. Практически каждый уважаемый дизайнерский дом имеет линейку товаров “для дома и интерьера”, благодаря чему можно обставить жилище мебелью от Armani, Fendi, Cavalli, использовать плитку и напольные покрытия Trussardi, домашний текстиль Missoni, добавить к интерьеру коллекции аксессуаров Hermes, Etro, Cavalli, Kenzo, а также посуду и предметы сервировки от Versace, Sonia Rykel, Christian Lacroix и др. К месту использованные фарфор Villeroy & Boch по рисункам Паломы Пикассо, мебель, светильники, посуда, постельное белье, мелкие предметы декора от Dolce & Gabbana, Blumarine, Сhacharel – все это отличает дизайнерскую квартиру от просто дорогой.

Екатерина Гетманская добавляет в “расходный лист” гонорар архитектора, согласование проекта в уполномоченных государственных организациях, строительные работы. Вера Лукина напоминает: будущий собственник часто заказывает антикварную мебель для такого жилья, а также старается оснащать квартиру специальной аппаратурой. К примеру, один из клиентов заказал себе создание эксклюзивного дизайна для домашней студии со звуконепроницаемыми стенами.

Учитывать расходы на инженерию необходимо, потому что, по словам Синяева, эксклюзивные квартиры довольно часто оснащаются по системе “интеллектуального дома”. В результате, считает Синяев, осуществление оригинального проекта может удвоить стоимость квартиры.

Мария Гутник рассказывает, что если квартира большая, то цена 1 кв. м отделки может существенно уменьшиться из-за общего объема работ (что-то вроде дисконта за опт) и наоборот: в совсем маленьком по метражу помещении 1 кв. м обойдется дороже. Иначе дизайнеру просто невыгодно работать. Кроме того, есть разница между желанием клиента, например, просто расширить пространство за счет зеркал и умелого декорирования и проектом, требующим сносить стены и делать перепланировку всей квартиры, говорит Гутник.

Счастливы обладающие

Вера Лукина делит покупателей дизайнерских квартир на несколько категорий: 60% приходится на бизнес-элиту, 30% – элита политическая и только 10% – представители шоу-бизнеса и культурная элита. Ирина Рогачева называет таких покупателей просто “состоятельными людьми”, добавляя, однако, что элитные квартиры зачастую приобретаются и обставляются для родителей или детей (что называется, “на вырост”).

Кайдо Каарма, директор отделения “Парк Тауэрс” компании “Миэль-Недвижимость”, говорит, что этот сегмент рынка все же имеет свою “целевую аудиторию”. Человек, добившийся определенного положения в жизни, – личность, как правило, неординарная и стремится к нестандартному оформлению своего жилья. Такие покупатели уже при первом обращении сразу отмечают, что хотят приобрести жилье, отличающееся качественной отделкой. По мнению Каармы, невыразительная, хоть и дорогая отделка отходит на задний план и модным становится жилье, для которого характерен “авторский почерк”.

По словам участников рынка, профессия и образ жизни и в этом случае “накладывают отпечаток”: бизнесмены предпочитают отделку в классическом стиле, в то время как люди творческих профессий, например художники, режиссеры, люди, работающие в шоу-бизнесе, придают большое значение последним веяниям дизайнерской моды. Хотя нельзя однозначно утверждать, что IT-специалисты, например, поголовно предпочитают хай-тек, а артисты – что-нибудь яркое.

Александр Скобкин говорит, что в той или иной степени интерьер отражает внутренний мир жильца, который может отличаться от того, как общественное мнение рисует себе образ представителя той или иной профессии, группы. “Встречаются и бухгалтеры-музыканты, и поэты-математики, и IT-шники-экстремалы – и это непременно найдет свое отражение в дизайне интерьера их жилья”, – говорит он.

Гуля Карабаева приводит к качестве примера одной из наиболее цельных концепций дизайна квартиру в Юго-Западном округе. Она оформлена в стиле этно-модерн. Тонкие полосы, напоминающие раскраску зебры, проступающие на стенах, обкатанная водой галька, жирафы, изображенные на занавесках, медные лодки-светильники – все эти штрихи придают квартире необычный и изящный вид.

Другим достойным упоминания воплощением дизайнерской идеи, по ее мнению, является оформление квартиры в особняке, расположенном неподалеку от американского посольства. Наиболее характерными чертами оформления в стиле неоампир являются античные колонны, мазки золота на лепных фризах, барочное надкаминное зеркало, амуры и цветочные гирлянды на потолке, мягкая мебель, обтянутая шелком.

Также можно выделить квартиру стиле неомодернизм в таун-хаусе поселка Silver Place в Серебряном Бору. Оформлением занимались известные архитекторы Павел Романов и Левон Айрапетов.