Большое строится на расстоянии

Для комфортного шопинга москвичам нужно больше торговых центров, в один голос твердят аналитики и консультанты. По данным компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, обеспеченность торговыми площадями в столице составляет 147 кв. м на 1000 человек – это примерно в два раза меньше, чем в Праге или Лондоне. По подсчетам аналитиков JLL, только в прошлом году предлагаемое количество квадратных метров ТЦ было почти вдвое ниже требуемого. “Ежегодно на рынок выходит незначительное количество качественных проектов, – говорит Максим Карбасников, глава отдела торговых помещений JLL. – С начала года открылся только один торговый центр, соответствующий международным стандартам, – это “Город” площадью 134 000 кв. м, расположенный по адресу: Рязанский проспект, 2 (девелопер – ГК “ТЭН”). Потенциал рынка остается огромным”.

“Мы ожидаем дальнейшего развития формата суперрегиональных торговых центров общей площадью свыше 100 000 кв. м, – говорит Ольга Ясько, руководитель группы аналитики рынка торговой недвижимости Colliers. – Так, на 2006 г. помимо уже открывшегося “Города” запланировано еще три подобных проекта”. Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости компании Knight Frank, добавляет, что продолжится и укрупнение форматов магазинов в сетях сильнейших операторов. “В частности, компания “Эльдорадо” рассматривает помещения площадью 5000–6000 кв. м и “Спортмастер” планирует открывать магазины площадью до 7000 кв. м”, – приводит она примеры.

Аналитики отмечают все более активное освоение спальных районов города. Так, второй по величине ТЦ, открытый в этом году, – “Ритейл-парк” общей площадью 47 000 кв. м – расположился на Варшавском шоссе. Специалисты отдела исследований и аналитики Praedium говорят, что девелоперы осваивают все новые площади и в ближнем Подмосковье, что объясняется ограниченным количеством участков в центре столицы и нехваткой торговых помещений в окраинных районах Москвы. По словам Дальновой, в Подмосковье ожидается развитие сетей небольших торговых центров: с такой инициативой выступили компании RIGroup, “Перекресток”, холдинг Douglas Consulting совместно с канадской компанией Midland Group.

Одним из перспективных направлений развития ритейла, говорит Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties, можно назвать постепенное превращение МКАД в новый торговый коридор. “Количество торговых центров, открываемых поблизости от МКАД, с каждым годом увеличивается, – утверждает Лаирова. – Их характерной чертой является крупноформатность, все больше жителей Московского региона ездят за покупками в ТЦ на весь день”. Для комфортного проведения досуга девелоперы создают все необходимые условия, предлагая посетителям большой выбор операторов фуд-корта, мультиплексы, развлекательные зоны для детей и т. д.

“Развитие транспортной системы Москвы предоставляет девелоперам перспективные площадки для размещения торговых объектов, – соглашается Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global. – С началом строительства Четвертого транспортного кольца (ЧТК) в СВАО на карте Москвы появился новый центр девелоперской активности”. В настоящий момент в районе станции метро “Владыкино” функционирует “Молл Гэллери”, а на месте будущего пересечения Алтуфьевского шоссе и ЧТК планируется строительство многофункционального высотного комплекса (девелопер – компания “Стройпрогресс”).

“Спрос на качественные торговые площади высок, – отмечает Журавлев. – По нашим данным, основная доля заявок приходится на объекты, расположенные в центре Москвы, и торговые помещения в крупных комплексах на МКАД”. “Рынок торговой недвижимости Москвы еще не насыщен, – заявляет Ольга Ясько. – Существующий спрос на торговые площади стимулирует рост предложения, темпы которого увеличивались в последние годы и, как ожидается, продолжат рост и в 2007–2009 гг. Обостряющаяся конкуренция уже начала создавать условия для торговой специализации, активного развития формата “универмаг” и расширения развлекательной составляющей в торговых центрах”.

Конкуренция между сетями ритейла уже сейчас приводит к тому, что арендаторы избирательно подходят к аренде торговых помещений. “Все большую значимость при выборе предложений приобретают исследования покупательских потоков в торговых центрах, – отмечает Журавлев. – Это задерживает открытие магазина в среднем на 1–2 месяца”.

По мнению Дальновой, хотя московский рынок по-прежнему остается рынком девелопера, спрос на торговые помещения значительно превышает предложение, а доля вакантных площадей составляет 1–2% – владельцам недвижимости приходится сталкиваться с определенными трудностями, чтобы выдержать в торговом центре оптимальное соотношение арендаторов. “Это соотношение должно быть точно рассчитано по площади секций и профилю торговли, поскольку максимальное число запросов поступает на площади минимального размера и от операторов одежного профиля. Очевидно, что торговый центр, заполненный арендаторами в соответствии со структурой спроса, превратится в рынок”, – добавляет она.

Жанна Буллок, президент группы компаний RIGroup, отмечает, что сейчас на рынки Москвы и городов-миллионников приходят глобальные торговые операторы, как российские, так и зарубежные. “Торговые центры, построенные предпринимателями-непрофессионалами, продаются, меняют концепции или оказываются нерентабельными, теряя немногочисленных посетителей. Время таких проектов прошло, – отмечает она. – Можно сказать, что детская болезнь предпринимательства уступила место холодному бизнес-расчету”.

С приходом на российский рынок инвестиционных фондов с иностранным капиталом объем инвестиционных сделок в торговой недвижимости будет расти, надеются консультанты. Пока что, по словам Ивана Вашурина, старшего консультанта отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank, небольшое количество инвестсделок в данном секторе объясняется не отсутствием интереса инвесторов, а маленьким предложением качественных торговых помещений, заполненных арендаторами. “Пока основная часть девелоперов предпочитает получать стабильный денежный доход от функционирования торговых центров и не продавать их”, – утверждает Вашурин. В текущем году на рынке торговой недвижимости Москвы была зафиксирована лишь одна крупная инвестиционная сделка: покупка у компании “СТ Групп” прав на четыре ТЦ сети “Молл Гэллери” австрийской Meinl European Land Ltd (два объекта завершенного строительства во Владыкине и Братееве и две площадки общей площадью 80 000 кв. м, застройка которых начнется в 2006–2007 гг.).

Что касается арендных ставок, то, по словам Журавлева, в течение первых месяцев 2006 г. их уровень испытывал лишь незначительные коррекции. “В сегменте районных и микрорайонных торговых центров стоимость аренды осталась на прежнем уровне, рост цен в пределах 2–3% наблюдался в крупных ТК. Но увеличение арендных ставок коснулось лишь новых арендаторов, открывавших свои магазины в 2006 г.”, – отмечает эксперт. “Ставки аренды практически не изменились, а с учетом падения курса доллара можно говорить об их уменьшении”, – добавляет Лаирова. “В целом на рынке наблюдаются противоположные тенденции, происходит дальнейшее сегментирование – в профессиональных объектах с хорошим местоположением отмечается повышение ставок, в то время как в проектах с неудачной концепцией или местоположением можно наблюдать их снижение”, – резюмирует Ясько.