Торговое изобилие
Курс на периферию
Традиционное стремление девелоперов в центр города ограничено отсутствием там свободных площадок. Предприниматели строят торговые центры в периферийных районах. В феврале 2006 г. ГК “Земляне” вывела на рынок ТЦ “Муравей” (25 000 кв. м) в Ленинском районе в заречной части города, в мае ГК “Электроника” открыла вторую очередь ТРЦ “Золотая миля” (площадь второй очереди – 24 000 кв. м, общая – 32 000 кв. м) в центре Сормовского района, осенью ожидается введение первой очереди ТРЦ в Верхних Печерах, который строит “Столица Нижний”. В Автозаводском районе появятся ТЦ “Парк авеню” (девелопер – “Городской проект”, общая площадь – 10 000 кв. м), а за городской чертой в Кстовском районе IKEA завершит строительство “Мега Молла” (общая площадь – 140 000 кв. м). В декабре 2006 г. ожидается ввод первой очереди ТРЦ в Верхних Печерах (площадь – 140 000 кв. м, девелопер ГК “Столица Нижний”), сдача всего объекта предусмотрена на конец 2007 г.
Эксперты прогнозируют, что в 2006 г. общий объем торговых площадей вырастет по сравнению с прошлым годом более чем на 30%. Еще несколько крупных проектов заявлены на ближайшие 2–3 года: ТЦ в микрорайоне Мещерское озеро (девелопер ТД “Русская тройка”, площадь ТЦ – 36 000 кв. м), ТРЦ “Парк хаус” в Ленинском районе в парке Дубки (девелопер “Время”, общая площадь – 65 000 кв. м), ТРЦ на площади Лядова (общая площадь 135 000 кв. м, девелопер ГК “Электроника”). Нижегородские инвесторы начинают осваивать и область. Например, “Электроника” планирует строительство ТРЦ в Арзамасе (общая площадь – 24 000 кв. м), в Сарове, рассматривает варианты в Дзержинске.
Влечение к развлечению
Конкуренция между крупными ТЦ заставляет инвесторов искать разнообразные способы привлечения посетителей в ТЦ – в частности, обязательными становятся зоны развлечений. Девелоперы соревнуются друг с другом в том, чтобы сделать их более разнообразными и разноплановыми. В “Золотой миле” кроме уже привычного для ТРЦ кинотеатра есть детский центр, зал игровых автоматов, боулинг, бильярд, казино, ночной клуб. В ТРЦ на площади Лядова, который планирует построить “Электроника”, 40% площадей планируется отдать под зону развлечений и спорта, в ТРЦ в парке Дубки под эти цели планируется треть площадей.
По мнению Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы, требования к качественному наполнению торговых центров меняются. Сначала приманкой для покупателей в современных ТЦ были продуктовые гипермаркеты, затем фуд-корты. Сейчас все большую роль начинает играть зона развлечений. “Сначала горожане настороженно относились к симбиозу магазина и развлечений, – отмечает Олег Сорокин, возглавляющий ГК “Столица Нижний”. – Сейчас уже привыкли, что в ТЦ не только ходят за покупками, но и отдыхают всей семьей: здесь чисто, комфортно, безопасно, всегда есть к кому обратиться с вопросом и кому предъявить претензию”.
Кто на новенькое
В крупных ТЦ Нижнего Новгорода заполняемость близка к 100%. Но рынок насыщается достаточно быстрыми темпами. “Пока нам избыток торговых площадей не грозит, даже ожидаемое осенью открытие “Мега Молла” не приведет к радикальным изменениям. Но года через три мы, вполне вероятно, ощутим перенасыщение рынка. К этому времени будут реализованы заявленные сегодня проекты и число современных ТЦ увеличится почти в два раза”, – считает Андрей Галкин, заместитель генерального директора торгового дома “Народный”.
Обострившаяся конкуренция, а также попытки областных властей оспорить законность предоставления участков, выделенных ранее городской администрацией, заставляют инвесторов ускорять реализацию своих проектов. К примеру, участок на площади Свободы, где планировалось строительство мультиплекса, выделенный компании “Синема-парк”, не осваивался в течение нескольких лет. В марте компания вместе с новым соинвестором объявила, что начнет летом строительство торгово-развлекательного центра с многозальным кинотеатром общей площадью 25 000 кв. м (предполагаемый объем инвестиций – $15 млн.)
Некоторые инвесторы, не оформившие договоры аренды на выделенные им ранее участки, теперь торопятся подать заявки на инвестиционную комиссию области. Например, компания “Стриот” уже получила одобрение своего проекта строительства ТРЦ на площади Советская.
Ставки сделаны
“Спрос на любые торговые площади в проходимых местах стабильно высокий, – говорит Владимир Лашманов, коммерческий директор Центра коммерческой недвижимости (ЦКН). – А чем больше претендентов, тем выше соблазн у собственника поднять арендные ставки. С начала 2006 г. ставки выросли примерно на 20%”. Надежда Данилова, менеджер риэлторской фирмы “Адрес”, отмечает, что ставки растут дифференцированно – только на бойких торговых местах. “В неудачных торговых объектах ставки даже несколько понизились, – отмечает Данилова. – Например, на Большой Печерской собственник сдавал площади по $40 за 1 кв. м, а сейчас вынужден снизить ставку до $30: возможно, была плохо продумана товарная группа для этого места, да и сама улица торговой не является”. По данным Даниловой, ставки во встроенных помещениях на таких улицах, как Большая Покровская, Белинского, к июню достигли $80 за 1 кв. м, в заречной части города ставки начинаются от $15 за 1 кв. м, а в центрах районов – до $35.
Среди торговых центров самые высокие ставки аренды в ЦУМе напротив Московского вокзала – до $400 за 1 кв. м в месяц. В других ТРЦ арендные ставки меньше. В “Золотой миле” – от $20 до $70 за 1 кв. м, в “Республике” и “Этажах” – от $30 до $150 за 1 кв. м. Собственники ТЦ, как правило, повышают ставки раз в полгода. По мнению Романчевой, в основном они растут за счет увеличения эксплуатационных расходов.
Риэлторы отметили высокие цены на продажу торговых площадей в жилых домах. “Покупка квартиры под магазин с последующим переводом в нежилое помещение на улице Белинского обойдется покупателю в $2300 за 1 кв. м. Готовые магазины на Большой Покровской продают по цене 4000–5000 евро за 1 кв. м”, – констатирует Данилова. “Желающих купить небольшие по площади магазины или квартиры на первых этажах с последующим переводом в магазин много, а предложить им нечего”, – сожалеет Лашманов. По его мнению, единственным выходом остается покупка первых этажей в новостройках, но не всегда инвесторов устраивает место и цены. “Даже в Московском районе, где цены на недвижимость традиционно ниже, чем в других районах города, в строящемся магазине на нулевой стадии стоимость 1 кв. м достигла $1000, а на улице Варварской в центре города она составляет $2500”, – рассказала Данилова.