ГРОМКИЕ ИМЕНА: Без властного ресурса

Зачетыре года, которые Михаил Балакин был в стройкомплексе, объем строительства жилья в Москве группы “СУ-155” вырос более чем вдвое. После ухода с чиновничьей должности, без административного ресурса в лице главы компании, “СУ-155” продержится недолго, предрекали участники рынка. Этого не произошло: компания строит еще больше – правда, теперь растет региональный портфель проектов. В городах России помимо площадок Балакин покупает строительные мощности. “Не люблю зависеть от чужих действий, нужно обязательно иметь свои мощности, чтобы местные не занимались шантажом и вымогательством”, – объясняет он. Регионы, в которых у компании наибольшие объемы строительства, возглавляют его недавние коллеги – московские чиновники. Это Иваново, Нижний Новгород, Калининград.

– Не жалеете, что ушли из стройкомплекса?

– Отчасти жалею, там мне тоже нравилось – другой масштаб и уровень задач.

– Вы объясняли свою отставку определенными проблемами в компании. Какая ситуация в “СУ-155” сегодня?

– Стабильная и положительная. Тогда я на “СУ-155” тратил 20% своего времени, поскольку компания владеет примерно такой долей рынка, а сейчас – 100% моего времени уделяются компании.

– “СУ-155” стала активно строить в регионах. Такое впечатление, что ваша компания появляется только в тех регионах, где в том или ином виде присутствует правительство Москвы.

– Это не совсем так. Например, Нижним Новгородом я начал заниматься задолго до прихода туда губернатором Валерия Шанцева. Калининградский проект также появился задолго до Георгия Бооса. Проектные и строительные работы в Иваново ведутся с 2001 г., у нас там два машиностроительных завода, построен дом для работников машиностроительного завода.

– Недавно бывший гендиректор “СУ-155” Валерий Англичанинов был назначен министром по строительству в Нижегородское правительство. Как принималось это решение?

– Я был поставлен перед фактом. Он два года (2001–2002 гг.) был гендиректором “СУ-155” и по работе общался с Валерием Шанцевым.

– В каких регионах работает “СУ-155”?

– В Санкт-Петербурге, Туле, Иваново, Нижнем Новгороде и других городах. В Калининграде строим микрорайон в рамках программы “Доступное жилье”.

– Для чего “СУ-155” стала соучредителем ОАО “Нижегородкапстрой”, блокирующий пакет в котором принадлежит администрации области?

– Это соответствует общей стратегии выхода в регионы, в которых мы работаем, опираясь на местные ресурсы, а контроль за реализацией проекта оставляем за дочерними предприятиями. Выполнение “Нижегородкапстроем” строительных планов будет базироваться прежде всего на опыте и профессиональном потенциале нижегородских строителей, например, по расселению и реконструкции домов ветхого жилого фонда, что поможет реализовывать строительные программы в срок.

До 2010 г. силами “Нижегородкапстроя” в столице Приволжского административного округа планируется построить более 1,5 млн кв. м жилья. Для этого в центральной части Нижнего Новгорода намечается расселить более 300 домов, отнесенных к ветхому фонду. В рамках этой же программы из ветхого жилья в квартиры в новых домах будут отселены более 1700 семей нижегородцев. Уже в 2007 г. с участием “Нижегородкапстроя” планируем возвести не менее 200 000 кв. м жилой площади. Ежегодные инвестиции “СУ-155” в проект составят не менее 3,2 млрд руб.

Сейчас рассматривается вопрос о выделении ОАО “Нижегородкапстрой” под застройку семи площадок в Нижнем Новгороде. Пять из них – в центре города (район Большие Овраги), где строительство сопряжено со сносом ветхого жилья и расселением семей в новые дома. Две площадки на городской окраине – в Кузнечихе и Верхних Печерах. Инвестировать строительство будет “СУ-155”.

– Участники рынка утверждают, что в Иваново наиболее низкий платежеспособный спрос.

– Ну и что? Страна-то вся поднимается. В Иваново развито машиностроение, пытаются реанимировать текстильную промышленность, развивать туристический сектор.

– Какие проекты у вас в Петербурге?

– В прошлом году сдали 86 000 кв. м жилья, в этом планируем сдать 76 000 кв. м, а в следующем – 180 000 кв. м. Сейчас строим жилой комплекс на 115 000 кв. м на участке в 7,8 га, расположенном в северо-западной части квартала 31 южнее р. Волковки. Заказчиком строительства жилого комплекса выступает Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК), 51% уставного капитала которой принадлежит правительству Москвы. Инвестором строительства является дочерняя структура “СУ-155” – Строительная корпорация “РосСтрой”.

– Что вы можете сказать о петербургском рынке, который год назад стагнировал?

– Там хороший рынок, ничем не хуже московского. Там есть небольшие запоздания по темпам развития.

– Какова доходность региональных проектов?

– Примерно 5–10%.

– Недавно “СУ-155” купила завод по переработке древесины. Зачем?

– В рамках программы по стимуляции развития лесопереработки в России и прекращению вывоза необработанного леса-кругляка, о которой недавно говорил президент [России Владимир Путин]. Мы одни из первых пошли в глубокую переработку леса. В Архангельской области на ровном месте купили участок, получили в аренду леса. Сейчас бизнес там представляет собой пять производственных площадок, объединенных в единый технологический цикл: хранение леса, переработка. Кроме того, наш подход кардинальным образом изменит отношение к отходам древесины: их теперь практически не будет, а значит, сохраннее будет экология страны. Отходы в виде топливных гранул можно будет экспортировать за границу. В Европе подобные гранулы давно называют топливом будущего и потребность в них с каждым годом только растет. В Москву привозим уже готовую к обработке продукцию.

– Насколько это прибыльно?

– Достаточно, по нашим расчетам.

– Практически во всех регионах, где работает “СУ-155”, вы докупаете строительные мощности. Насколько это принципиально для компании?

– Быть просто строителем неинтересно. К тому же я не люблю зависеть от чужих действий. В регионах нужно обязательно иметь свои мощности, чтобы в любой момент были необходимые ресурсы, чтобы местные компании не занимались шантажом и вымогательством. К примеру, если у тебя нет возможности замкнуть технологический цикл имеющимися мощностями, то [поставщики] сразу начинают завышать цены, срывать сроки. Преимущественно мы покупаем заводы ЖБИ, где размещаем ту или иную продукцию.

Так, для застройки района Купчино в Санкт-Петербурге компания купила в Ленинградской области завод железобетонных изделий. За короткий срок завод был перепрофилирован под строительство совершенно новой, современной серии домов. Точно так же “Нижегородкапстрой” планирует создать собственные производственные мощности: купить и модернизировать завод по производству товарного бетона и сборных ЖБИ, организовать производственную базу и транспортное управление. Уже известно, что предприятие по производству сборных ЖБИ будет создано на базе завода “Поиск” в г. Кстово Нижегородской области. В настоящее время завод не работает, но уже в следующем году после его реконструкции и модернизации здесь планируется выпускать изделия, из которых можно будет собрать до 200 000 кв. м панельного жилья.

– Сколько домостроительных комбинатов у “СУ-155” в Москве?

– Один ДСК в Южном порту и два завода ЖБИ в Домодедове и Одинцове. Их общая мощность составляет около 800 000 кв. м [в год].

– Сколько серий панельных домов производит сегодня “СУ-155”?

– Четыре.

– Они вам нравятся?

– В общем и целом – да. Хотя есть над чем работать. Сейчас, к примеру, в серии И-155 пытаемся спрятать вентиляционный блок, чтобы его практически не было видно на кухне.

– Как бы вы оценили сегодняшнюю ситуацию на московском рынке недвижимости?

– Объем предложения сократился, после введения закона “О долевом строительстве...” с рынка ушли мелкие компании. Это нормальный рыночный процесс.

Чтобы снять имеющийся дефицит жилья, нужно увеличить объем предложения. Закон нужен, но он не работал, так как, с одной стороны, он был направлен на кредитование, а с другой – по нему банки несли солидарную ответственность, чтобы люди покупали максимально готовое жилье, а не участки.

– Какой процент занимали компании, ушедшие с рынка?

– 20–25%. Это “Мастерок”, “Стройиндустрия”, “Социальная инициатива”, “Стройметресурс”. И подобных компаний много, ведь мы видим только вершину айсберга. Но люди стали более ответственно подходить к подписанию инвестконтрактов.

– Как сейчас “СУ-155” продает квартиры?

– По вексельной схеме, как и большинство строителей. Все, что мы продаем, обеспечено нашим имуществом, нашими активами. Активов у нас более чем достаточно, чтобы покрыть то, что мы продаем.

– А что вы думаете по поводу поправок в “долевой закон”, где строителям разрешили продавать жилье посредством выпуска облигаций?

– Это то же самое, только вид сбоку.

– В связи с ажиотажным спросом на жилье сократился ли у “СУ-155” объем рекламы?

– Нет. Мы даем и коммерческую, и имиджевую рекламу, я считаю неправильным снижать объемы рекламы.

– Почему?

– Потому что я так считаю. Компания должна быть на виду.

– А вот открываешь издание с рекламой недвижимости, звонишь в “СУ-155”, а там предлагают записываться в очередь.

– Неправда. Мы даем только рекламу на дома, где открыты продажи.

– В апреле у вас были очереди, чтобы купить квартиры в Красногорске.

– Первый раз слышу. У нас там сейчас в свободной продаже 100 000 кв. м.

– Какая часть продаж приходится на ипотеку?

– Доля ипотеки в 2006 г. заметно увеличилась. Если в 2005 г. ипотечный кредит использовал каждый 20-й покупатель жилья в новостройках “СУ-155”, то по результатам этого года это уже примерно каждый девятый покупатель.

– А вам не кажется, что ипотека также взвинчивает цены?

– Не ипотека, а отсутствие предложения. С таким же успехом можно утверждать, что цены растут из-за того, что пошли дополнительные деньги из федерального бюджета. Нужно пропорционально увеличивать объемы строительства.

– За счет чего?

– Необходим ряд условий. Первое – облегчить вовлечение земли в оборот. Второе –

упростить процедуру разработки и согласования разрешительной документации. Третье – нарастить строительные мощности, мощности промышленности строительных материалов и ресурсодобывающих предприятий. Это все возможно, надо только этим заниматься.

– По вашему мнению, что необходимо, чтобы заработала национальная программа “Доступное жилье”?

– Могу повторить то, что сказал выше.

– Вы дважды вошли в “золотую сотню” журнала Forbes. В 2005 г. ваше состояние оценили в $550 млн, а в 2006 г. – в $800 млн. Соответствуют ли эти оценки действительности?

– Я не знаю критериев, по которым Forbes оценивал бизнес. У меня другие соображения по этому вопросу.

– Больше или меньше?

– Сложно говорить. Я, конечно, знаю, что входит в “СУ-155”, но критерии оценки могут быть разные. Когда группа “ПИК” купила ДСК-3, они задали очень высокую планку – я не думал, что комбинат может стоить так дорого. И потом, все меняется. Например, мы владеем недвижимостью. Вчера она стоила, к примеру, $1000 за 1 кв. м, а сегодня – $3000.

– Недавно вы продали Верхнебаканский цементный завод компании “Интеко”. Почему?

– “Интеко” вышла на меня с предложением.

– Знаете, для каких целей они приобрели его?

– Нет.

– В прошлом году вы говорили, что этот завод удовлетворяет половину ваших потребностей в цементе.

– Завод находится очень далеко, поэтому возить сырье было нецелесообразно – перевозка обошлась бы дороже.

– Широкой публике неизвестно, кто собственники “СУ-155”. Почему информация закрыта?

– Основным владельцем компании являюсь я.

– Что сейчас представляет собой группа компаний “СУ-155”?

– ЗАО “СУ-155” выступает управляющей компанией. Всего в группу входит более 100 компаний, постоянно работающих на строительном рынке. Их условно можно разделить на четыре группы: инвестиционные и управляющие компании; строительные компании, в том числе генподрядные и субподрядные организации; промышленные предприятия, в том числе заводы ЖБИ, карьеры, транспортные компании; машиностроительные предприятия. В промышленную базу входят карьеры по добыче щебня, кирпичные заводы, заводы по производству железобетонных и деревянных изделий, машиностроительные предприятия по производству лифтов, башенных и автомобильных кранов. Фактически “СУ-155” производит все, что необходимо для строительства жилья. В группе также есть фирмы, специализирующиеся на привлечении денежных средств физических и юридических лиц для инвестирования в строительство.

– Какие сейчас крупные проекты в работе?

– На сегодняшний день группа компаний “СУ-155” инвестирует строительство 86 объектов общей площадью 1,225 млн кв. м, из них жилье – 1,04 млн кв. м. Объем инвестиций за 2005 г. составил 13,781 млрд руб. Самый крупный проект – в Московской области, в Павшинской пойме, где площадь застройки составляет 1,375 млн кв. м. Там мы работаем с соинвесторами, это “Москапстрой”, “Мосводоканалстрой”, ДСК-1.

В Кожухове – микрорайон в 1,159 млн кв. м, из них жилая площадь – 955 000 кв. м. В подмосковном Одинцове, в пос. Трехгорка общий объем застройки – 756 000 кв. м. Кроме того, строим объекты городского заказа правительства Москвы общей площадью 204 000 кв. м.

Мы не отказываемся от подрядов и занимаемся инвестиционной деятельностью, понимая, что необходимо иметь загрузку мощностей на несколько лет вперед.

– Каков портфель заказов “СУ-155”?

– У нас полная загрузка на пять лет.

– Крупные строители жалуются, что сокращаются их объемы строительства. Конкуренцию чувствуете?

– В России строилось 80 млн кв. м, а сейчас – около 45 млн кв. м. Работы очень много, подъем только начинается. Чего конкурировать? Работать надо. Мощности востребованы. Знаете, раньше, в начале 1990-х гг., у Владимира Копелева (гендиректор ДСК-1) и у покойного Юрия Свищева (возглавлял ДСК-3) генералы просили построить дома для военных. Эта ситуация повторяется сегодня. На строителей всегда будет спрос.

– Но ведь только в прошлом году Московский строительный союз, который вы возглавляете, писал письмо на имя Владимира Ресина, где жаловался на недогруз мощностей крупнейших домостроительных комбинатов Москвы. Где же логика?

– Я про другое говорю: если комбинаты сами не будут заниматься загрузкой мощностей, никто за них это не сделает.

– А где же брать площадки?

– Я уверяю, на нашу жизнь их хватит.

– А на жизнь детей уже нет?

– И на их жизнь тоже.

– Ваша бывшая подчиненная Ирина Сергеева, продавшая свою компанию “Стройинвестрегион”, в недавнем интервью говорила, что конкуренция особенно остро чувствуется на некоторых региональных рынках, где уровень платежеспособного спроса низкий, а московских строителей много.

– Регионам и Москве есть чему поучиться друг у друга. В регионах развиты качественные целевые программы – строительство жилья для молодых семей, например. С другой стороны, регионы перенимают наш опыт по сносу пятиэтажек и т. д. По поводу конкуренции я уже говорил, что подъем только начинается, надо работать.

– В каких районах Москвы “СУ-155” сносит пятиэтажки?

– Фили, Котловка, Нагатинский затон, Новые Черемушки. В 2006 г. на площадках, отданных под застройку компаниям “СУ-155”, уже снесено 11 домов. Согласно утвержденным мэром Москвы планам предстоит снести еще 13 таких домов. Всего в 2006 г. планируется снести 25 пятиэтажек. В 2005 г. в рамках программы по расселению пятиэтажек был снесен 21 дом.