Стройка в 10%

Тревожась за судьбу нацпроекта “Доступное жилье”, столичный застройщик “СУ-155” объявил об ограничении своей нормы прибыли на уровне 10% с квадратного метра жилья начиная с июля. “Мы полагаем, что после того, как участники рынка аналогичным образом обеспечат прозрачность ценообразования на свою продукцию, в ситуации с беспрецедентным ростом стоимости “доступного” жилья может наступить перелом”, – указано в заявлении компании. Однако инициатива “СУ-155” вызвала недоумение у строителей и других участников рынка недвижимости. “Мы тоже озабочены тем, чтобы цена соответствовала покупательскому спросу, так как ориентированы на массового потребителя, но ценообразование должно регулироваться рынком”, – говорит Артур Маркарян, гендиректор “Главстроя” (объединяет “Главмосстрой”, “Моспромстройматериалы”, “Мосмонтажспецстрой”). Гендиректор S.Holding Игорь Романов увидел в инициативе коллег возврат к советской системе фиксированных цен, а директор департамента маркетинга “Инком-Недвижимости” Сергей Елисеев назвал ее “необоснованным PR”, ведь “никто не проверит, выполняет компания обещание или нет”. Но даже если строители ограничат собственную маржу, дополнительный доход получат риэлторы и соинвесторы, а на цены на растущем рынке это не повлияет, говорит ведущий аналитик ГК “Регион” Валерий Вайсберг. “Затратная часть строительства и цена продажи не взаимосвязаны, – вторит ему руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко. – Никто не будет продавать квартиры, суммировав себестоимость жилья и норму прибыли в 10%”.

Представители “СУ-155” разъяснили “Ведомостям”, что зафиксированный показатель – это нынешняя средняя по компании норма прибыли для домов экономкласса в Москве и регионах России (Санкт-Петербург, Тула, Иваново, Нижний Новгород, Калининград). Реальная рентабельность в разных регионах остается разной, и уровень в 10% для Москвы, например, “неактуален”. Для расчетов компания использует средневзвешенную стоимость квадратного метра жилья по всем продаваемым объектам. “На рынок новостройка попадает по цене в $1800 за 1 кв. м, т. е. средняя норма прибыли $180”, – говорится в заявлении пресс-службы.

“Ведомости” попытались оценить, как новая политика должна отразиться на стоимости жилья компании. Точные объемы продаж пресс-служба “СУ-155” не назвала, но известно, что в этом году компания планирует ввести в Москве 1,2 млн кв. м, из которых 15–20% составляет жилье бизнес-класса, а еще 20% – муниципальный заказ. По грубым подсчетам, компания построит около 750 000 кв. м типового жилья. В регионах, согласно данным “СУ-155”, в этом году компания построит около 300 000 кв. м. Михаил Балакин в беседе с “Ведомостями” оценивал рентабельность региональных проектов в 5–10%. Если считать, что в регионах группа работает с 5%-ной маржей, то, чтобы средневзвешенная норма прибыли равнялась 10%, в столице она должна составить 12%. В этом случае московское жилье “СУ-155” должно стоить не более чем $2130 за 1 кв. м при стандартной себестоимости панельного жилья $1900 за 1 кв. м. А у “СУ-155” себестоимость строительства даже ниже средней, говорит источник, знакомый с планами компании, поскольку в группу входят промышленные предприятия всего строительного цикла. В реальности же получается, что рентабельность “СУ-155” в Москве гораздо выше. Позвонив в отдел продаж “СУ-155”, “Ведомости” узнали, что квадратный метр самого дешевого жилья компании в районе Отрадное (Высоковольтный проезд, сдача дома в конце 2007 г.) стоит 80 000 руб. ($2970). Но руководитель пресс-службы компании Федор Сарокваша готов подтвердить рентабельность в 10% “бизнес-планами по объектам”. Однако в пресс-службе “СУ-155” не исключили роста цен на недвижимость в случае увеличения себестоимости строительства. А участник рынка, пожелавший остаться неназванным, заметил, что рентабельность легко регулировать, если “раздуть расходы”.

Илья Шкабара, замгендиректора “КВ Инжиниринг”, считает, что “СУ-155” с помощью громких заявлений пытается заручиться дополнительной поддержкой федеральных властей. На минувшей неделе первый вице-премьер Дмитрий Медведев заявил, что комфортное жилье может быть доступным: “Я в регионах видел вполне нормальные примеры, когда вполне комфортное жилье может стоить от $300 до $500 за квадратный метр, и нужно развивать такие примеры”. В компании Балакина, имеющей в портфеле около 9 млн кв. м жилья, не скрывают, что рассчитывают попасть в эту программу.