Застройщики осторожничают
“Большинство многоэтажных домов было построено в Ростове-на-Дону (136 180 кв. м), всего в городе за этот период введено 263 580 кв. м жилья”, – рассказывает начальник городского отдела координации строительства Владимир Диденко. По его прогнозам, к концу года вместо запланированных 650 000–670 000 кв. м жилья в Ростове будет сдано 700 000 кв. м.
Правда, пока прогнозы не совпадают с реальностью – сейчас предложение сократилось, особенно в сегменте экономкласса, констатируют опрошенные “Ведомостями” риэлторы. По сравнению с началом года оно снизилось на 50–70%, оценивает менеджер отдела продаж “Гражданпромстроя” Евгений Тенишев.
Весной этого года из-за отсутствия всех необходимых разрешительных документов многие компании приостановили строительство уже начатых объектов, объясняет причины дефицита гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий. “Много новостроек сейчас уже в завершающей стадии, квартиры в них проданы, а новых объектов никто не начинает: есть проблема с выделением земельных участков”, – добавляет Алексей Ковалев, менеджер отдела новостроек АН “Квартал”.
Получить свободную площадку затруднительно, подтверждает заместитель гендиректора Южной строительной компании Владимир Шарлай. Новый порядок проведения аукционов (по продаже или аренде земельных участков) еще не заработал, первые аукционы строители ожидают к октябрю, отмечает Ковалев. В этом году на аукционы планируется выставить земельные участки для строительства примерно 700 000 кв. м жилья, в 2007 г. – около 850 000 кв. м жилья, говорится в постановлении мэра города от 15 августа.
Сокращение предложения подхлестнуло цены: за полгода стоимость 1 кв. м новостроек увеличилась в среднем на 25–30%. В жилом комплексе Olymp Towers (застройщик – “СТ Групп Регион”) летом дважды увеличивались цены, последнее повышение на 7% прошло 21 августа, рассказывает коммерческий директор “СТ Групп Регион” Дмитрий Шмелев. “Цена средней типовой квартиры поднялась с 33 500 руб. за 1 кв. м до 36 200 руб. за 1 кв. м. Такая динамика приятно удивляет – в других городах движение рынка более плавное”, – замечает он. Подобный рост цен на квартиры комплекса, по его словам, привлек частных инвесторов: в начале июля были заключены четыре мелкооптовые сделки – инвесторы вложили в комплекс от $1 млн до $2–2,5 млн.
Цены на новостройки росли неравномерно, в зависимости от района, уточняет Сосницкий: например, в престижном центре города с начала года жилье подорожало на 17–30%, в Западном жилом массиве – на 10–22%, в Северном жилом массиве – на 20%, в Чкаловском – на 10–18%, в Александровке – на 14%, в активно застраивающемся Темернике – на 10%.
По данным Ковалева, в спальных районах стоимость 1 кв. м в панельном доме начинается от 23 000 руб., в кирпичном – от 25 000 руб., а в центре цены колеблются от 28 000 руб. до 50 000 руб. за 1 кв. м. Сосницкий приводит примеры самого дешевого жилья: в центре – 25 000 руб. за 1 кв. м, в Западном – 21 000 руб., в Северном (ниже ул. Орбитальной) – 17 500 руб., в Темернике – 19 000 руб., в Чкаловском – 16 600 руб., в Александровке – 17 500 руб. “Но при таких минимальных ценах у покупателей максимальные риски, – предупреждает Сосницкий. – Оформление “долевки” идет через инвестиционные договоры, строительство еще на этапе забора, возможно, нет полного пакета разрешительных документов”.
Впрочем, строительных компаний, работающих с полным пакетом разрешительных документов по закону “Об участии в долевом строительстве...”, по-прежнему немного, признаются участники рынка, – по их мнению, не более пяти. Шмелев утверждает, что такая компания всего одна. “В Ростове только “СТ Групп Регион” продает квартиры легально, регистрируя договоры долевого участия в юстиции”, – не соглашается он с остальными экспертами.
Некоторые строители начали использовать векселя или жилищные сертификаты, но такие схемы продаж не очень популярны и отпугивают покупателей, рассказывает Ольга Леонтьева, управляющий агентства недвижимости “Риэлти-центра”. В основном, говорят риэлторы, застройщики получают разрешения на строительство и публикуют проектные декларации почти перед сдачей дома в эксплуатацию.
Но, если продажи квартир начались до 1 апреля 2005 г., а документы были получены позже, зарегистрировать право собственности дольщикам возможно только в судебном порядке, говорят чиновники областного минстроя. В мае министр строительства, архитектуры и ЖКХ Ростовской области предложил застройщикам собирать исковые заявления от своих дольщиков и взять на себя все издержки, связанные с судами. “Такая схема помогла – многие застройщики вводят в эксплуатацию объекты, а права собственности регистрируют через суд”, – говорит руководитель отдела новостроек АН “Дон-МТ” Алексей Маралин.
Правда, строители стали теперь “осторожно подходить к продажам” и стараются не продавать и не рекламировать объект без разрешительных документов, добавляет Леонтьева. В апреле этого года ростовское управление Федеральной антимонопольной службы оштрафовало строительную компанию “РотЯг” на 40 000 руб. за рекламу долевого участия в строительстве многоэтажного дома в Темернике – фирма не имела тогда разрешения на строительство и не опубликовала проектную декларацию. А “явные нарушения”, обнаруженные в деятельности строительных фирм “МК-проект”, “Ростинком”, “Арсенал”, “СИГ” и “Интерстройкорт”, стали причиной расследования ОБЭП, рассказывает Леонтьева. По ее словам, сейчас эти компании находятся на арбитражном управлении, их счета арестованы.
В условиях, когда предложение притормозило, цены будут расти, прогнозирует Маралин. По мнению Тенишева, повышения на 10% можно ожидать в октябре-ноябре. До конца года цены вырастут минимум на 20%, полагает Маралин. А Шмелев считает, что месячный рост на первичном и вторичном рынке недвижимости будет не менее 7–8%.