Рынок вошел во вкус
В 2006 г. за счет нового строительства в городе появится 36 объектов офисной недвижимости общей площадью почти 148 000 кв. м. Из них 16 бизнес-центров: три позиционируются как класс А, 12 относятся к классу В и один – центр класса С.
Как рассказал Андрей Козицын, генеральный директор Уральской горно-металлургической компании (УГМК), являющейся девелопером проекта “Екатеринбург-Сити”, в ноябре этого года будет завершено проектирование первой из четырех башен комплекса – ее назвали “Исеть”. В декабре 2006 г. или в январе 2007 г. в ее основание будет заложен первый камень. Башню планируется возвести за полтора-два года, примерно за такое же время, по прогнозу Козицына, она окупится.
На строительство потребуется примерно $50 млн: 30% этих средств составят ресурсы УГМК, 70% – заемные средства. “Мы ведем переговоры с банками, в том числе с Внешторгбанком, который уже организовал нам проектное финансирование гостиницы Hyatt Regency Yekaterinburg. Окончательное решение по “Исети” пока не принято”, – заявил Козицын. Гостиница, которой будет управлять мировой оператор Hyatt International, войдет в комплекс “Екатеринбург-Сити” и будет связана с одной из башен переходом. Стоимость ее строительства с учетом налогов и расходов по обслуживанию кредитов равняется $160 млн. Сумма кредитных средств составляет $80,5 млн. Из них $70 млн – экспортный кредит под гарантию французского страхового экспортного агентства COFACE сроком на 10 лет и девять месяцев, а $10,5 млн – коммерческий кредит сроком на восемь лет и три месяца. В финансировании принимают участие французские банки, выбранные на основе тендера: Societe Generale и BCEN-Eurobank.
Козицына не пугает большой объем вводимых офисных площадей. По его словам, немаловажным фактором станет то, что площади будут выводиться на рынок постепенно вплоть до 2012 г. “Первую башню компания начнет в этом году, вторую – только через год”, – пояснил генеральный директор УГМК. Он сообщил, что сейчас рассматривается возможность разместить в башне “Исеть” не офисы, а апарт-отель, которого до сих пор в Екатеринбурге не было. Однако управляющий филиалом Внешторгбанка в Екатеринбурге Александр Парамонов заявил, что согласно проведенному банком анализу в городе будут востребованы не только апартаменты, но и весь объем офисных площадей класса А, которые ранее пообещал предложить рынку УГМК. “Растет спрос на качественные офисы, в этом сегменте рынок не насытится еще лет семь-восемь. Офисы “Екатеринбург-Сити” за счет выгодного расположения, в самом центре города, будут востребованы, как и помещения в других современных бизнес-центрах города”, – считает банкир.
Пока что офисное предложение в городе стремительно сокращается. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), с начала года его объем упал на 44–47%, большая часть снижения пришлась на II квартал. Аналитик палаты Гурам Тухашвили объясняет это влиянием рынка все дорожающей жилой недвижимости. “Наблюдая ажиотажный рост цен на рынке жилья, люди придерживают и объекты коммерческой недвижимости, чтобы впоследствии продать их подороже”, – говорит он.
В КБ “Ярмарка” соглашаются с Тухашвили, но называют несколько другие цифры. По словам аналитика компании Лилии Файзуллиной, на начало августа объем предложения на рынке офисной недвижимости составил 72% от уровня начала года. “Уменьшение наблюдалось во всех районах города, хотя и не в одинаковой степени, – отмечает Файзуллина. – В июле количество предложений в районах Автовокзал, Ботанический, Заречный, Парковый, Пионерский и Шарташский рынок снизилось более чем на 40% по отношению к январю. В центре города – на треть от прежних объемов. На Уралмаше и Эльмаше предложение уменьшилось всего на 13%. В то же время средний срок экспозиции снизился с четырех до трех с половиной месяцев”.
Недостаток предложения спровоцировал скачок цен: только за июль на вторичном рынке средняя стоимость продажи 1 кв. м офисной недвижимости поднялась на 12,5%, достигнув в августе $1728, говорит Файзуллина. Для сравнения: за январь – июнь цены выросли на 17,6%.
Аналитики УПН также отмечают резкий рост цен, но устанавливают планку выше, на уровне $1820 за 1 кв. м офисной недвижимости, а также считают стоимость офисов в рублях – на них сейчас переходит большинство арендодателей. По этим данным, 1 кв. м подорожал с начала года до середины июля почти на 15% и стал стоить в среднем 49 000 руб. В центре города офисы продают по 66 000 руб. за 1 кв. м, в районах, близких к центру, – по 44 297 руб., в отдаленных – по 40 984 руб., на окраинах – 38 238 руб. Для сравнения: за 2005 г. рост цен продаж офисной недвижимости на вторичном рынке составил 19,6%, отмечают аналитики УПН.
Арендные ставки в современных офисных центрах с весны зафиксировались на отметке 850–1400 руб. за 1 кв. м, говорит управляющий партнер “БК-Недвижимость” Павел Кузнецов. Файзуллина объясняет это увеличением предложения. “Если в начале года в центре продавалось почти в два раза больше офисов, чем сдавалось в аренду, то сейчас на рынке больше предложений о сдаче в аренду. Данная ситуация легко объяснима: предоставление помещений в аренду является привлекательным бизнесом с низкими рисками и высоким доходом”, – говорит она. По мнению Кузнецова, в ближайшее время стоит ожидать коррекции в сторону повышения арендных ставок. “Не бывает, чтобы в сегменте продаж цены стремительно росли, а в сфере аренды долго оставались на месте”, – аргументирует он.