Москва обошла Париж и Цюрих
“Активное развитие рынка московской офисной недвижимости позволило пересмотреть оценку максимальной базовой ставки аренды на лучшие офисные площади Москвы с $750 до $1200 за 1 кв. м в год”, – говорится в отчете Jones Lang LaSalle. На конец IV квартала 2005 г. Москва занимала 4-е место в Европе, уступая, кроме английской столицы, Парижу и Цюриху. Под максимальной базовой ставкой в компании понимают “самую высокую ставку, достигаемую при аренде 1000 кв. м в офисном здании высокого качества с престижным местоположением”. Иными словами, речь идет не обо всех офисных помещениях, а только о тех, которые расположены в непосредственной близости от Кремля. “Кремлевский” сегмент рынка привлекателен для компаний, которым важно находиться в центре города. Компании готовы платить за близость к своим клиентам и партнерам, престижность местоположения и, в том числе, за вид на Кремль из окна офиса. В первую очередь это банки, юридические консультанты и другие компании, оказывающие деловые услуги”, – говорится в отчете.
Такие же высокие арендные ставки встречаются и при аренде офисных площадей на последних этажах ряда современных зданий, включая башни ММДЦ “Москва-Сити”, но в других районах центра города при аренде аналогичных площадей ставка, как правило, не превышает $750, отмечают в компании.
По словам заместителя директора Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, пересмотр максимальной базовой ставки арены связан с тем, что в отдельных офисных комплексах Москвы постоянно регистрируются сделки по аренде помещений как раз по ставке в $1200 за 1 кв. м. В качестве примера она приводит бизнес-центры “Романов двор”, “Балчуг Плаза”, “Усадьба-центр”, “Знаменка” и т. д. “Конечно, на рынке встречаются и сделки по аренде помещений по более высоким ставкам, но они единичны”, – добавляет Никуличева.
Участники рынка с данными отчета в целом согласны. Начальник отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbon Ирина Флорова отмечает, что высокие цены в Лондоне связаны с тем, что любая компания стремится открыть офис в английской столице. “Для них это вопрос престижа. Но что касается роста ставок аренды в Москве, то это объясняется недостатком офисных помещений”, – говорит она. С коллегой согласна и директор отдела исследований рынков Knight Frank Мария Котова: “Владельцы [престижных] офисных комплексов могут себе позволить завышать цены на аренду”.
А Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International, отмечает, что растет и качество офисных помещений. По ее словам, девелоперы больше средств стали вкладывать в строительство качественных комплексов, что тоже сказывается на росте ставок аренды. По ее данным, максимальная базовая ставка аренды в Москве составляет $1500 за 1 кв. м, а в Лондоне – $1730, а если брать мировые позиции, то российская столица уступает Токио с $1740 за 1 кв. м, а также Гонконгу, где максимальная базовая ставка составляет $2100 за 1 кв. м.
Участники рынка также отмечают, что, несмотря на запланированный на ближайшие три-четыре года ввод большого количества офисных помещений, в “кремлевском” сегменте в отличие от остальных районов города ожидать падения ставок аренды не стоит. “Это отдельный сегмент с высоким качеством и ограниченным предложением”, – объясняет Никуличева. Если в целом по городу ставка аренды будет снижаться, то в центре Москвы цены вряд ли будут падать, добавляет Флорова.
Впрочем, не все участники рынка готовы снимать офисы по таким ставкам. $1200 за 1 кв. м – это много, считает Алексей Хлопов, вице-президент “Бюро агитации и пропаганды”, чья компания снимает помещение в “Никольском пассаже”, расположенном в Ветошном переулке. “Сейчас мы платим не более $900 за 1 кв. м, готовы платить до $1000. Конечно, все зависит от качества комплексов. У нас, к примеру, парковки нет”.