Девелоперы не допустят перенасыщения

Задержки подогревают спрос

“Рынок складов по-прежнему не насыщен, – отмечает Ольга Рыбакова, аналитик рынка складской и индустриальной недвижимости отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle (JLL). – Сроки реализации крупных проектов в большинстве случаев сдвигаются”. По ее словам, задержки в реализации проектов, как правило, связаны с проблемами, возникающими на стадии получения разрешительных документов на строительство. “Большинство земель относятся к категории сельскохозяйственных, их нелегко перевести в земли промышленности, где разрешено строительство объектов складской недвижимости, – говорит Рыбакова. – Кроме того, процесс подведения необходимой инфраструктуры к участку может потребовать достаточно много времени и ресурсов”. Строительство качественного склада занимает обычно около года, но с учетом специфики российского рынка оно тянется дольше, резюмирует эксперт.

“В силу нехватки качественных складских площадей, отвечающих запросам потребителей, клиентам предлагаются как построенные объекты, так и строящиеся или даже находящиеся на стадии проектирования. За восемь месяцев 2006 г. рынком было поглощено 279 000 кв. м – это подавляющее большинство новых площадей, – подсчитал Алексей Новиков, директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank . – Примечателен тот факт, что 13% из построенных в этом году объектов были поглощены еще в прошлом году”.

Аналитики не ожидают исчезновения дефицита на рынке, несмотря на продолжающееся строительство и многочисленные анонсы новых складских проектов. “Задержки реализации проектов поддерживают спрос на высоком уровне. Если все заявленные объекты будут выведены на рынок в соответствии с планами, в 2008 г. он столкнется с перенасыщением и арендные ставки снизятся до $90–100 за 1 кв. м в год”, – отмечают аналитики Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R). Сейчас, по данным Colliers International, средние арендные ставки на склады класса А варьируются от $125 до $140 за 1 кв. м в год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), на склады класса В составляют $110–130.

“В 2006 г. девелоперы не только поэтапно вводят в эксплуатацию начатые в предыдущие годы объекты, такие как ленинградский терминал МЛП, логопарки “Пушкино”, “Крекшино”, “Белая дача”, ТЛК “Томилино”, интеркомплекс “Юг”, но и объявляют о новых проектах в Московской области и о внушительных региональных планах”, – говорит Юлия Мещерина, аналитик рынка складской недвижимости C&W/S&R. “Но дефицит в сегменте качественных складских площадей сохранится как минимум три года, – прогнозирует Рыбакова. – Как правило, девелоперы планируют пофазовый выход крупных проектов (по 50 000–70 000 кв. м)”.

“Было объявлено о новых проектах, в том числе таких крупных, как логистические парки “Домодедово” (общая площадь 600 000 кв. м) и “Евразия” (общая площадь 900 000 кв. м), – говорит Боб Обри, консультант отдела складской и промышленной недвижимости CB Richard Ellis Noble Gibbons. – Однако большинство анонсированных объектов смогут предложить свои площади арендаторам не ранее 2007–2008 гг.”.

Новые склады будут больше

В 2006 г. на рынке складских помещений, как и в секторах офисной и торговой недвижимости, проявилась тенденция к гигантомании. По данным аналитиков C&W/S&R, строящиеся в настоящее время объекты в среднем более чем в два раза превышают по площади существующие; анонсированные проекты еще масштабнее – они, как правило, намного больше 100 000 кв. м. Новиков объясняет это ростом интереса крупных иностранных и российских инвесторов к данному сегменту рынка.

“Международное логистическое партнерство” начало строительство крупнейшего на южном направлении логистического терминала “МЛП-Подольск” общей площадью 200 000 кв. м. Raven Russia Limited и Aldama Limited, дочерняя структура “Эспро”, сформировали совместное предприятие для реализации проектов в складском сегменте. Первыми проектами СП станут индустриально-логистический парк площадью свыше 190 000 кв. м в Истринском районе и складской комплекс класса А общей площадью 300 000 кв. м в Ногинском районе Московской области. Австрийская группа C.R.E.D.O. намерена вложить 65 млн евро в строительство крупного индустриально-логистического парка в подмосковном Ступине – площадь только первой фазы составит примерно 110 000 кв. м. Инвестиционно-промышленная группа “Евразия” заявила о планах создания индустриально-логистического парка на южном направлении: площадь его первой фазы составит около 300 000 кв. м, площадь всего объекта – примерно втрое больше.

В Подмосковье анонсировано и несколько проектов технопарков, среди которых наиболее амбициозными являются Черноголовский и Зеленоградский с площадями 200 и 150 га соответственно. Компаниями Дальневосточная транспортная группа (ДВТГ) и “ФНС СНГ” (входящей в южнокорейскую Pan Korea) заявлено о строительстве в Московском регионе крупнейшего частного контейнерного терминала мощностью 400 TEU в месяц (TEU – единица измерения, равная объему, занимаемому стандартным 20-футовым контейнером).

“Основной первичный спрос на качественные складские помещения по-прежнему формируют российские и международные компании, предоставляющие логистические услуги (около 70% от общего объема поглощенных складских площадей)”, – отмечает Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International. С ней согласны аналитики JLL, однако, по их данным, на долю логистов приходится около 57%. Сетевые операторы и ритейлеры, по подсчетам JLL, вместе занимают в структуре спроса 35%. Более 42% арендаторов интересуются площадями свыше 50 000 кв. м. “В настоящее время большинство компаний предпочитают склады, расположенные между МКАД и бетонкой (кольцевой дорогой в 30 км от МКАД); торговые компании стремятся найти складские помещения в непосредственной близости от Москвы”, – говорится в отчете JLL. Однако дефицит складских площадей, которые удовлетворяли бы требованиям торговых компаний, заставил их решать проблемы собственными силами. В 2006 г. компании “Эльдорадо” и “Техносила” озвучили планы по строительству своих складов в Московском регионе. Оба ритейлера планируют возвести терминалы площадью не менее 100 000 кв. м.