Склады XXI века

“Складская недвижимость повторяет тот путь развития, по которому двигались офисная и торговая: сначала используются старые площади, затем их начинают реконструировать, а сейчас наступает новый этап – строительство объектов, соответствующих современным требованиям и оснащенных современной техникой”, – комментирует ситуацию в складском секторе Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы.

Пока нижегородский рынок складских площадей вряд ли можно считать цивилизованным. “Классификация cкладов до сих пор исчерпывается понятиями “теплый” – “холодный” (отапливаемый – неотапливаемый), делить на классы пока еще практически нечего. Емкость по старинке измеряется квадратными метрами, а не паллетами, как принято в Москве, добавляет Романчева. Только реконструированные и новые комплексы позиционируют себя как относящиеся к какому-либо классу. Так, “Логопром Сормово”, реконструированный в 2003 г., собственники считают складским комплексом класса В. Это крупнейший в Приволжском федеральном округе таможенно-складской комплекс. Дистрибуторская компания “Алиди” позиционирует свой складской комплекс как относящийся к классу А.

“Движущей силой” развития складской недвижимости, по мнению Романчевой, является розничная торговля. Торговые компании инициируют строительство новых складских комплексов. Компания “Энко” планирует осенью 2006 г. приступить к строительству логистического комплекса площадью 30 000 кв. м в Московском районе на ст. Варя. Пуск в эксплуатацию первой очереди намечен через год. Фирма ВКТ тоже будет строить складской комплекс общей площадью 20 000 кв. м. Планируется и строительство второй очереди складского комплекса “Алиди” площадью 17 000 кв. м, но пока компания не разглашает информацию о реализации проекта.

Компании строят складские комплексы в первую очередь для собственных нужд, а часть площадей планируют сдавать в аренду, говорят участники рынка. “Крупные компании стремятся купить складские площади или построить, мелкие – ищут, что можно арендовать”, – делится своими наблюдениями Надежда Данилова, менеджер риэлторской фирмы “Адрес”. Но, по ее словам, купить практически нечего, хороший склад продают редко. “Покупателям достаются в основном старые производственно-складские площади, которые требуют немалых инвестиций. Фактически покупатель приобретает в этом случае право на землю и коммуникации. Но в черте города таких площадей почти не осталось”, – отмечает эксперт. Когда компания “Энко” объявила о продаже площадей в будущем складском комплексе, желающие их купить чуть ли не выстраивались в очередь. “Мы предполагали, что небольшие склады площадью до 1000 кв. м раскупят нижегородские предприниматели, а площади по 4700–5000 кв. м – иногородние, в первую очередь московские компании. Но и от нижегородских фирм заявок на склады площадью 5000 кв. м было множество”, – рассказал Дмитрий Молодцов, генеральный директор компании “Энко”.

Строительство складских комплексов для ритейлеров – вынужденная мера. “Есть фирмы, которые даже участок получили под строительство, но, как только появилась возможность не самим строить, а приобрести площади как соинвестору, компании отказались от участка: слишком много проблем с коммуникациями, с согласованиями”, – говорит Данилова. Разница в стоимости строительства и покупки практически неощутима – по оценке Дмитрия Молодцова, себестоимость 1 кв. м площади современного склада составляет $500–600, а, к примеру, “Энко” продает площади соинвесторам по 16 000 руб. за 1 кв. м (чуть больше $600).

В строительство складских площадей инвестируют не только ритейлеры. УК “Дельта Капитал” получила одобрение инвестиционного совета при губернаторе на строительство транспортно-логистического комплекса недалеко от Дзержинска. Предполагаемая дата начала строительства – март 2007 г., срок строительства – 15 месяцев. Логистическая компания “Логопром Сормово” объявила о своих планах построить контейнерный терминал на 15 000 кв. м и контейнерное депо площадью 17 000 кв. м.

Сейчас инвесторы осваивают ближайший пригород, “садятся” на федеральных трассах вблизи города. Романчева объясняет это тем, что цена земли там дешевле, к тому же использование объездных дорог позволяет избежать многочасового стояния в пробках.

Интерес инвесторов к складской недвижимости поддерживает и политика областной администрации. Стратегия развития области до 2020 г. предполагает развитие Нижнего Новгорода как крупного транспортно-логистического центра, для чего необходимо строительство дорог и логистических комплексов.

Однако Романчева предостерегает от переоценки потребностей ритейла в складских площадях: “Близость к Москве с ее развитыми логистическими комплексами, возможность за несколько часов доставить любой товар позволяет ритейлерам работать без хранения больших товарных запасов в черте города”. Свою точку зрения Романчева аргументирует примером продажи компаниям “Копейка” и “Магнит” розничной торговой сети “Национального торгового альянса” (НТА): “Торговые площади ритейлеры приобрели в начале года, а складские НТА только сейчас выставил на продажу. Мелкооптовые магазины типа Metro и Olsen в Нижнем тоже легко обходятся без складов”. Еще один аргумент, несколько понижающий градус оптимизма инвесторов, – темпы роста арендной платы на складские площади. По данным Романчевой, они не превышают темпов роста инфляции, а сама арендная плата составляет в среднем 170–200 руб. за 1 кв. м в месяц.