Рынок выдохся
Такими темпами, как в 2006 г., московская недвижимость еще не дорожала. По данным аналитического центра “Миэль-Недвижимости”, с начала года цены на жилье увеличились на 65%, средняя стоимость квадратного метра достигла $3953, по данным аналитического центра irn.ru. До этого максимальный рост цен был зафиксирован в 2003 г., когда квартиры подорожали за год на 40%. Стремительное подорожание жилья в первой половине этого года эксперты объясняли дефицитом: по данным “Миэль-Недвижимости”, в январе в столице продавалось всего 12 282 квартиры.
Однако к лету количество предложений о продаже на вторичном рынке стало постепенно расти, а подорожание жилья замедлилось до 5–6% в месяц. Некоторые эксперты начали говорить о первых признаках ценовой стабилизации, но риэлторы списывали это на летнее затишье и ожидали традиционного рывка в сентябре.
Надежды не оправдались. “Рост цен замедлился, квартиры дорожают менее чем на 1% в неделю [в апреле этот показатель составил 10%]”, – констатирует руководитель центра irn.ru Олег Репченко. Рынок остановился, признается “Ведомостям” на условиях анонимности столичный риэлтор, продать квартиры становится все труднее.
“Впервые за последний год продавцов квартир стало больше, чем покупателей, – их соотношение сейчас 2:1. И это только первые ласточки”, – сообщила “Ведомостям” директор по маркетингу бюро недвижимости “Агент 002” Ольга Побединская. Начальник аналитического отдела корпорации “Инком-Недвижимость” Александр Матвеев указывает, что только за прошедшую неделю предложение на вторичном рынке выросло на 7,7% и составило 25 329 квартир. Похожие данные приводят и в “Миэль-Недвижимости”. “Это очень заметный рост, за полтора месяца предложение на вторичном рынке выросло почти на 19%”, – говорит Матвеев. При этом ажиотажного спроса на жилье больше нет, констатирует он, с мая спрос постоянно снижается.
Оба эти фактора привели к стабилизации цен на вторичном рынке. “Покупатели начинают торговаться и в некоторых случаях снижать неадекватно высокие цены предложения”, – говорит Нина Кузнецова, гендиректор “МИАН – агентство недвижимости”. “Ведомостям” известна конкретная сделка, заключенная недавно по цене на 6% ниже заявленной. При этом срок экспозиции квартир вырос в два раза – с трех недель весной до 1,5–2 месяцев в сентябре, сообщил сотрудник бюро “Агент 002”. “Ситуация, когда в Москве невозможно найти квартиру дешевле $150 000, а у потенциального покупателя есть всего пара дней, чтобы принять решение, ненормальна, – говорит Ольга Побединская. – Во всем мире недвижимость считается одним из крупнейших приобретений, и человеку нужно время, чтобы просмотреть варианты”. Сейчас такая возможность снова появилась, и Матвеев из “Инком-Недвижимости” указывает на рост числа альтернативных сделок по сравнению с “чистыми” покупками и продажами квартир.
Ресурсы покупателей исчерпаны, а инвесторы начали фиксировать прибыль – так эксперты объясняют наступившую стабилизацию. “Большинство квартир в прошлом году покупались в инвестиционных целях, сейчас их владельцы фиксируют прибыль”, – считает независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. В газете “Из рук в руки” все чаще стали мелькать объявления о продаже квартир “без отделки” в домах, заселенных несколько лет назад. “Как инвестиционный инструмент недвижимость выглядит перегретой, цены вынуждены будут затормозиться”, – уверен топ-менеджер одной из риэлторских компаний.
Репченко предсказывает замораживание цен к концу года. “Стабилизация продлится до весны следующего года, – полагает Геннадий Стерник, – а затем возможна коррекция цен вниз до 5–7% от максимального уровня этого года”. Но риэлторы и девелоперы не опасаются, что их бизнес пострадает. Даже если спрос со стороны покупателей с живыми деньгами остановится, его вытянет ипотека, уверена Ольга Побединская. А коммерческий директор “Капитал Груп” Алексей Белоусов отмечает рост интереса покупателей к новостройкам.