Нарасхват

“Такого бурного роста цен, как в 2006 г., на нижегородском рынке жилья еще не было, – утверждает Андрей Крайнов, менеджер компании “Выбор”. – Если еще в начале года и предположить было невозможно, что цена $1000 за 1 кв. м станет обычной для традиционно недорогой заречной части города, то сейчас покупатели готовы платить и больше”.

До апреля цены почти не росли, сделок было мало, говорят риэлторы. В конце весны покупатели как будто опомнились, число сделок резко возросло, квартиры стали дорожать на 10–15% в месяц. В июне темпы роста цен незначительно – на 1–2% – замедлились, а с июля – начала августа вновь стали расти на 15–20% в месяц. Свою лепту внесли и те, кто покупает недвижимость с инвестиционными целями. “Традиционно число инвесторов не превышает 10% от общего числа покупателей. К осени их количество выросло в 3–4 раза”, – отмечает Антон Кузнецов, менеджер АН “Чекни”.

“Цены выросли на все: и на самое дешевое, и на самое дорогое жилье, – продолжает Кузнецов. – Больше всего, почти в два раза, с января подорожали однокомнатные малогабаритные хрущевки: теперь в заречной части города они продаются по $40 000”. Еще более категоричен менеджер компании “Монолит” Сергей Сорочан: “Однокомнатную хрущевку в нагорной части за $45 000 найдешь с трудом, а однокомнатные квартиры хорошей планировки в новых домах в Верхних Печерах с начала года подорожали вдвое и сейчас стоят почти $60 000”.

По словам риэлтора, с рынка вымывается даже бывший неликвид – и по очень высокой цене. “В начале года мало кто хотел покупать комнаты в коммуналках, их цена начала падать и составила в марте в среднем около $7000. Сейчас многие были бы рады купить и за $20 000 – да нечего”, – удивляется Сорочан.

По данным Марины Кулагиной, и. о. директора компании “Успех”, средняя стоимость однокомнатных хрущевок в Автозаводском районе с начала года выросла на 37%, двухкомнатных – на 62%, трехкомнатных – 58%, а квартиры в домах стандартной и улучшенной планировки подорожали еще больше: на 48% – однокомнатные, на 59% – двухкомнатные, на 71% – трехкомнатные.

По данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), в более дорогом, чем Автозаводский, Советском районе хрущевки подорожали на 37,4%, а квартиры в домах улучшенной и стандартной планировки – на 51,5%.

Крайнов говорит, что летом произошло смещение покупательского спроса: “Из-за роста цен, не найдя себе подходящей квартиры в нагорной части города, люди покупали жилье в непрестижной заречной части”. Риэлторы отмечают, что покупатели, особенно те, кто брал ипотечный кредит, поняли, что если не купить квартиру сейчас, то найти на нее достаточно денег в недалеком будущем будет практически невозможно. “Если квартирный вопрос стоит остро, покупают не то, что нравится или что нужно, а то, что могут купить. Покупателям уже не важно, насколько престижен тот или иной район”, – констатирует Крайнов. В результате цены в заречной части города подтянулись к традиционно более высоким ценам в нагорной части.

Активность покупателей вместе со стремлением продавцов придержать квартиры до тех пор, пока они не достигнут ценового максимума, привели к снижению объема предложения на рынке в 2–2,5 раза. Сократилось время экспонирования квартир. По словам Кузнецова, раньше квартира продавалась не меньше месяца, “сейчас от ее выставления до продажи проходит неделя, иногда достаточно и одного дня”, резюмирует эксперт.

Основной причиной роста цен на вторичном рынке эксперты единодушно называют проблемы на первичном. “Сокращение объема предложения в новостройках, спровоцированное 214 ФЗ “Об участии в долевом строительстве...”, рост цен на них заставили покупателей почти полностью переключиться на вторичный рынок”, – считает Кузнецов.

Еще одна причина – развитие ипотечного кредитования. По оценкам нижегородских риэлторов, количество сделок при помощи ипотеки по сравнению с 2005 г. возросло почти в два раза. “В прошлом году на рынке было 7% ипотечных сделок, сейчас – не менее 12–13%”, – считает директор НЦНЭ Татьяна Романчева. Сбербанк и “Нижегородский ипотечный корпоративный альянс” (НИКА)– самые крупные операторы на рынке жилищного кредитования Нижнего Новгорода – дважды с начала года снижали ставки по кредитам. Если в январе Сбербанк предоставлял рублевые кредиты под 18% годовых, то сейчас ставки составляют от 12% до 16% годовых, в НИКА минимальная ставка составляла 14% годовых, сейчас ставки по рублевым кредитам – 11,5–14,5%. В банке “ДельтаКредит” ставки по кредитам в рублях от 11,65%, в Городском ипотечном банке – от 11,9%. Снижают банки и размер первоначального взноса. Сейчас кредит на квартиру можно получить, располагая лишь 10% стоимости покупаемого жилья, хотя еще в начале года банки требовали наличия на счету заемщика не менее 30% стоимости квартиры.

По мнению Сорочана, влияние ипотеки на цены больше психологическое. “Возможность купить квартиру на заемные деньги заставляет покупателей более спокойно смотреть на высокие цены. Ипотека становится все более популярной, люди обращаются за кредитами все чаще. Пусть даже не все из них в итоге приобретают жилье, но зато создают на рынке ажиотаж”, – делится наблюдениями эксперт.

Наконец, вторичное жилье подорожало из-за нижегородских коммерсантов. “Весной – летом увеличилось число предпринимателей, которые приобретают квартиры на первых этажах и переводят их в нежилой фонд под офисы и магазины”, – говорит Кузнецов.

Снижения цен эксперты не ожидают. “До конца года они, скорее всего, будут расти. Увеличение объема предложения пока не предвидится, первичный рынок развивается слабо, новых квартир на вторичку почти не поступает”, – прогнозирует Романчева. Сорочан, однако, считает, что скоро темпы роста цен замедлятся: “В начале октября время экспонирования увеличилось до двух недель, покупатели стали разборчивее, пытаются торговаться, и в ряде случаев им это удается”, – отмечает эксперт.