Продавцы не сдаются

Тормозной путь

Рост цен начал замедляться еще летом, осенью торможение продолжилось. По оценке аналитического центра irn.ru, если весной квартиры дорожали на 10% ежемесячно (май поставил рекорд), то в сентябре – “всего” на 4% (по другим оценкам – на 5–6%). “Но и 4% в месяц – это 48% годовых”, – напоминают аналитики портала Rway.

По подсчетам консалтинговой компании Russian Reseach Group (RRG), за неделю с 28 сентября по 4 октября жилье экономкласса даже подешевело – впервые более чем за год. Немного, всего на $7 за 1 кв. м, так что говорить о падении цен не приходится.

“Сейчас квартиры выставляются с оглядкой на динамичный рост цен, и продавцы готовы ждать, пока рынок догонит их завышенные ожидания. Спрос на протяжении 3–4 месяцев остается стабильным. Однако жилье продается уже не так быстро, покупатель может выбирать”, – резюмирует Сергей Шлома, директор департамента управления вторичного рынка корпорации “Инком-Недвижимость”.

“В течение первых двух кварталов 2006 г. в зависимости от объекта срок экспозиции мог составлять от нескольких часов до нескольких недель. В III квартале 2006 г. с ростом объемов предложения сроки экспозиции несколько выросли, тем не менее средние показатели не превышают 1,5–2 недель”, – говорит директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина.

Как только цены притормозили и квартиры перестали улетать как горячие пирожки, а покупатели начали торговаться, дешевое перестало дорожать быстрее, превратившись в аутсайдера сентябрьского роста, отмечают в “Миэле”. Хотя по итогам девяти месяцев панельные и кирпичные хрущевки – самое дешевое предложение столицы, переоцененное в период ажиотажного спроса, – все равно в лидерах (подорожали более чем на 82%), говорит Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра “Миэль-Недвижимость”.

По словам Динары Лизуновой, пресс-секретаря ГК “МИАН”, самая высокая стоимость 1 кв. м – $6997 – зафиксирована в современных монолитных домах. Да и сталинки, несмотря на изношенность, не спешат уступать: в сентябре средняя цена 1 кв. м в них достигла $6657. Самые дешевые квартиры предлагаются в панельной застройке – $4610 за 1 кв. м в среднем по Москве. Они дорожали наиболее интенсивно, подтверждает она.

Александр Кукояка, директор департамента брокерских услуг компании “Золотые ворота”, считает, что вторичный рынок все это время тянулся за первичкой. А рынок новостроек реагировал на закон о долевом строительстве снижением объемов предложения и повышением цен. В Rway считают вполне вероятным, что через несколько лет состояние рынка будет на 99% определяться ценами на монолитные новостройки, а строительство панельного жилья на продажу станет уникальным явлением. Сейчас панельные новостройки ЮВАО, 90% которых строится в районах, находящихся за МКАД, продаются в среднем по $2865 за 1 кв. м.

Стоимость вторичных квартир традиционно выше аналогичного сдаваемого в эксплуатацию жилья примерно на 15–20% ($500 на 1 кв. м, по оценке Бекетова). Но в компании “Новая площадь” отмечают, что это характерно только для экономкласса ($4100 за 1 кв. м готового жилья против $2790 за 1 кв. м на стадии строительства). В сегменте более престижного жилья в настоящее время новостройка продается дороже.

Предложение пополняется

Замедление темпов ценового роста принято связывать с увеличением объемов предложения. Некоторые риэлторы даже заговорили о превышении предложения над спросом. Но большинство из них полагает, что спрос на жилье в Москве по-прежнему остается неудовлетворенным. Оценки риэлторов и аналитиков относительно объема предложения в настоящее время варьируются от 15 000 до 25 000–26 000 объектов единовременно. Число квартир на продажу выросло в сентябре на 10–15% по сравнению с августом. По данным ГК “МИАН”, в сентябре оно превысило 30 000 объектов, прирост за месяц составил 17%. В денежном выражении объем предложения возрос на 85% и в сентябре составил более $8,5 млрд.

Руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко отметил, что предложение сократилось примерно вдвое по сравнению с весной 2005 г. В “Новой площади”, в отличие от других компаний, вообще считают, что объем вторичного рынка низок: “Пик пришелся на май 2006 г., но все лето и сентябрь количество предложений снижалось”. “К IV кварталу дефицит на вторичном рынке частично нивелировался, – говорит Лукина, – но это коснулось в основном квартир стоимостью от $300 000”.

“К апрелю 2006 г. спрос на объекты вторичного рынка увеличился по отношению к декабрю 2005 г. в 2,6 раза, но на продажу выставлялось всего на 32% больше квартир. В августе 2006 г. уровень спроса и предложения достиг уровня декабря 2005 г.”, – считает Луцков.

Не сбрасывают

На рынке вторичного жилья преобладают альтернативные сделки. В предложении увеличивается доля сравнительно недорогих квартир в панельных девятиэтажках, отмечает Бекетов, а их вряд ли можно отнести к “инвестиционным” квартирам.

Люди возвращаются из отпусков и решают квартирный вопрос – что-то продают, что-то покупают, отсюда и рост предложения, говорит Луцков. Шлома также утверждает, что никакого притока свободных квартир нет, как был рынок на 85% альтернативным при 15% свободных квартир, которыми замыкали “цепочки” альтернатив, таковым он и остается. “Инвесторы квартиры не сбрасывают – зачем? У них терпения хватит надолго, хотя продавцы играют на повышение уже менее уверенно. Число сделок уменьшается. По инерции цены будут расти и к зиме вырастут еще примерно на 10%”, – считает он.

“У продавцов есть резоны не торопиться с продажей и не сильно снижать цены. Частные инвесторы тем более могут подождать – у многих из них достаточно крепкие нервы, чтобы дождаться следующего цикла повышения цен, даже если продолжительное снижение будет иметь место”, – соглашаются в Rway. Но Репченко уверен, что потенциал для дальнейшего подорожания во многом уже исчерпан. И даже ипотека не сильно подогревает спрос.

Инвестквартиры, возможно, пополнили предложение, но ранее и выставлялись по завышенной цене – чтобы прощупать рынок. Аналитики “Новой площади” полагают, что основная масса инвестиционных квартир была реализована в 2004–2005 гг. конечным пользователям. В Vesco Realty осмотрительно замечают, что “определенный процент “вливаний” в объем вторичного рынка за счет поступления в продажу инвестиционных квартир существует, но оценить данный показатель затруднительно”. На рынок выставляется часть площадей, приобретенных ранее с арендными целями. Продаются квартиры, хозяева которых зарабатывали на росте стоимости в процессе строительства. “Недвижимость стала для многих бизнесом, – говорит Кукояка, – люди пользуются ростом цен на квадратные метры”. По его наблюдениям, покупателей меньше не стало, но увеличение предложения, в том числе и застройщиками, будет идти осенью по нарастающей. В корпорации “Бест-Недвижимость” ожидают, что в ноябре покупатели станут более активными.

Не обвалится

Если в оценке спроса и предложения эксперты приходят к разным цифрам, то в прогнозах до конца года они единодушны: обвала цен не предвидится, и даже кратковременная коррекция вниз маловероятна. Вероятна стабилизация уже в конце этого года или начале следующего. Рост цен до конца года составит не более 15–20%, предложение будет понемногу пополняться, но не настолько, чтобы насытить спрос.

“Если дефицит сохранится, то рынок жилой недвижимости может перешагнуть очередной психологический барьер в $5000 за 1 кв. м уже к концу текущего года”, – считает Луцков. Александр Кукояка говорит, что дальнейшее поведение рынка определится летом 2007 г. “В преддверии выборов весной 2008 г. финансовые структуры, чиновники, не уверенные в карьере, будут избавляться от недвижимости”, – говорит он.