НА АСФАЛЬТЕ: Неуправляемое хозяйство


Новый Жилищный кодекс, который вступил в действие 1 апреля 2006 г., дает право собственникам жилых помещений решить, кого выбрать – “зарекомендовавший” себя ДЕЗ либо нового, неизвестного им частного управленца.

Неизвестная реформа

Час “Х” уже один раз переносился. Срок выбора управляющей компании передвинули с 1 марта 2006 г. на 1 января 2007 г. Как оказалось, в России неповоротливостью отличаются не только бюрократы. Подавляющее большинство обычных граждан не нашли времени для общего собрания, на котором, собственно, и должен быть решен этот важный вопрос. В октябре 2006 г. президент Путин выступил с инициативой очередной отсрочки. Депутаты обещали подумать. Как оказалось, о грядущих переменах и необходимости принимать судьбоносные решения подозревают немногие.

Согласно опросу Всесоюзного центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), проведенному в октябре 2006 г., лишь 35% опрошенных россиян знают о предстоящих переменах в системе ЖКХ. 42% ответили, что слышали о введении института управляющих компаний, но подробности им неизвестны. А каждый пятый респондент (21%) впервые услышал об этом только в ходе опроса. Как оказалось, самые информированные люди живут отнюдь не в столице, а в Уральском, Сибирском и Дальневосточном федеральных округах.

Большинство россиян негативно относятся к предстоящему введению института управляющих компаний. По данным ВЦИОМ, почти половина опрошенных (49%) отрицательно относятся к предстоящей реформе. Столько же россиян убеждены, что с появлением новых частных управляющих компаний на рынке жилищно-коммунальных услуг возрастут цены на электроэнергию, газ, тепло и услуги ЖКХ. Число тех, кто уверен в снижении качества ЖКУ либо считает, что они останутся на прежнем уровне, или надеется, что оно все-таки улучшится, примерно равно (немногим более 20%).

От теории к практике

Теоретически выбирать предстоит из двух вариантов. Согласно заявлению министра регионального развития Владимира Яковлева к 2010 г. основными формами управления домами должны стать ТСЖ и управляющие организации, выбранные собственниками. Преимущества товарищества собственников жилья, по мнению чиновника, очевидны: собственники сами выбирают подрядные организации, которые устраивают их по цене и по качеству предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, контролируют процесс управления домом. Для поддержания товариществ министр Яковлев предполагает сократить госпошлину, затраты за открытие расчетного счета в банке и оформление правоустанавливающих документов, а при оформлении собственности на землю под зданием освободить от уплаты земельного налога на 3–5 лет в период становления ТСЖ.

Кроме того, товарищества собственников жилья будут извлекать доход от сдачи в аренду нежилых помещений в доме (там, где таковые есть) и фасадов, на которых может быть размещена реклама (если удастся найти рекламодателя).

Получив зеленую улицу, ТСЖ будет самостоятельно заниматься управлением дома и распределением накопленных из разных источников средств на капитальный ремонт, благоустройство детских площадок, установку приборов видеонаблюдения в подъездах, приобретение и установку приборов учета и т. п.

Несмотря на то что за управление домом в большинстве случаев берутся непрофессионалы, “самодеятельность” далеко не всегда выходит боком. Это подтверждает некоторый опыт уже существующих в России ТСЖ, ЖСК и ЖК, доля которых в отрасли ЖКХ, по данным Минрегионразвития, составила 5,9%.

“Надо сказать, что в России рынка профессиональных УК как такового еще не существует. В каждом элитном доме, например, как правило, образуется ТСЖ, которое и решает вопросы жилищно-коммунального обслуживания. Многое зависит от коменданта. Если он “правильный”, то не важно, какой дом – элитный или обычный, его жизнеобеспечение организуется так, чтобы жильцы были довольны”, – считает Екатерина Румянцева, генеральный директор Kalinka Realty.

Впрочем, для запуска процесса создания ТСЖ необходимо наличие активистов, обладающих достаточной компетенцией и временем для регистрации, а затем и руководства товариществом. А инициативные жильцы, готовые взвалить на себя груз организационных проблем, находятся далеко не в каждом доме. Есть другой вариант – переложить эти проблемы на плечи профессиональной управляющей компании.

Многие обитатели новостроек уже имеют опыт общения с такими компаниями. Как правило, их создают сами застройщики как свои дочерние или аффилированные структуры. Так, новостройки холдинга “Квартал”, ведущего комплексную застройку на юго-западе Москвы, обслуживает входящее в холдинг ООО “Кварт-Сервис”, дома “Дон-Строя” – управляющая компания “ДС Эксплуатация”. Управлением эксплуатацией домов, построенных ГК “СУ-155”, занимается компания “Ассоциация товарищества собственников жилья “ДЭЗ”, входящая в состав группы. Новоселы домов,

возведенных “Пересвет-Групп”, имеют дело с компанией “Пересвет-Жилсервис”. А все восемь жилых объектов “Капитал Груп”, по словам его коммерческого директора Алексея Белоусова, обслуживает компания “Капэкс”, также входящая в состав холдинга.

Причиной такой заботы о новоселах становится возможность получения дополнительного дохода, который строительные компании не хотят упускать. “Вложение средств в управление и ремонт домов, построенных в 1970–1980-х гг., окупается через 2–3 года. Новостройки же начинают приносить доход управляющей компании буквально с первых месяцев работы. Бизнес, конечно, не сверхприбыльный, но вполне выгодный”, – комментирует ситуацию Евгений Якубовский, заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании “Новая площадь”. Последняя управляет как своими зданиями, так и домами компаний-партнеров.

“Что касается новостроек и выгодности их обслуживания, то вопрос этот неоднозначный, поскольку капремонт и модернизация систем ресурсообеспечения составляют лишь часть затрат, в то время как проблемы, связанные с взаимоотношениями с поставщиками ресурсов, например тепла, могут свести к нулю или даже к минусу экономику по любому дому вне зависимости от его возраста, – возражает генеральный директор компании “Пересвет-Жилсервис” Константин Тихонов. – Впрочем, бытует версия, что “свои” управляющие компании принимают дома в эксплуатацию, закрывая глаза на большую часть недоделок и строительного брака. Мы действительно не встречали на практике ни одного случая, чтобы строители сдали дом без недоделок, которые девелоперу и инвестору потом приходится устранять за свой счет, не считаясь ни с какими потерями. Естественно, что жители предъявляют свои претензии к управляющей компании. В этой связи тот факт, что мы берем собственные новостройки в управление, свидетельствует о нашей пожизненной гарантии на жилье, которое мы продаем. В этом случае жители понимают, с кого спросить за выявленные недоделки. Чаще всего происходит совсем наоборот: строители ушли, а управляющая компания заявляет, что проблемы недоделок их не касаются, и кивают в сторону строителей. Получается замкнутый круг, разорвать который жителям предлагают за их счет”.

Еще один вариант – застройщик заключает договор о партнерстве с подобной организацией, которая приступает к управлению домом после сдачи его в эксплуатацию. Так, к примеру, поступает “Крост”, доверяя управление своими домами УК “Серебряный квартал”.

В целом же управляющих компаний на российском рынке пока немного и услуги их недешевы. Чем выше класс жилья, тем меньше специалистов, способных его профессионально эксплуатировать. “На рынке элитной недвижимости я знаю одну компанию, профессионально управляющую жилыми домами, – это “КВ-Менеджмент”. Ее услуги дороги, но за счет их высокого качества она “подмяла” под себя значительное число объектов. Впрочем, в последнее время интересной тенденцией на элитном рынке стало пополнение рядов УК, обслуживающих элитные дома, за счет гостиничных операторов – Four Seasons, Ararat Park Hyatt. Они обслуживают апартаменты во всем мире, теперь и в России”, – рассказывает Екатерина Румянцева.

Все, что угодно, за ваши деньги

Преимуществом УК перед ТСЖ является предоставление высококачественного сервиса и дополнительных услуг. Компания “Кварт-Сервис”, входящая в состав холдинга “Квартал”, оказывает весь спектр стандартных услуг: тепло- и водоснабжение, канализация, вывоз мусора, эксплуатация и ТО инженерных систем и лифтов. Кроме того, по словам Сергея Лушкина, директора по маркетингу и продажам “Квартала”, в список услуг входят содержание аппарата ТСЖ, охрана, уборка помещений и прилегающих территорий (от ежедневных профилактических, санитарно-гигиенических работ до генеральной уборки помещений, озеленения и благоустройства территорий). Сервис обходится жильцам домов бизнес-класса в 38,74 руб. за 1 кв. м в месяц, обитатели “элиты” платят чуть больше – 39 руб. за 1 кв. м. Также за отдельную плату “Кварт-Сервис” предлагает уборку и обслуживание инженерных систем квартир собственников.

Дороговизна услуг УК оправданна. По мнению генерального директора “ДС Эксплуатации” Игоря Щурова, интеллектуальную начинку дорогих современных новостроек лучше всего будет эксплуатировать не “дешевый” ДЕЗ, а организация, осведомленная о тонкостях функционирования его систем. Управляющие компании стараются предусмотреть не только текущие потребности, но и аварийные ситуации – так, в каждом здании “Дон-Строя” предусмотрены дизельные генераторы, способные обеспечить жизнеспособность здания в аварийном режиме. В случае повторения “конца света” 2005 г., когда столица оказалась обесточенной на несколько часов, эти приборы не только не допустят отключения коммунальных систем, но и позволят жильцам не застрять в лифте.

Кстати, неисправности лифта Игорь Щуров считает одним из наиболее показательных примеров различия в работе УК и обычных ДЕЗов. Лифты периодически застревают вне зависимости от того, кто их обслуживает. Но время на эвакуацию жильцов, застрявших в кабине, отличается в разы: ДЕЗы тратят на это 30–40 минут, для УК домов “Дон-Строя” максимальный срок – 15 минут.

Пробный шар

Широко рекламируемым примером прихода на рынок частных управляющих организаций стал пилотный проект компании MiraxService (УК холдинга Mirax Group) в московском районе Тропарево-Никулино. Под управление компании были переданы 13 панельных домов. Однако с финансовой точки зрения для жителей, участвующих в эксперименте, ничего не изменилось – они по-прежнему перечисляют такую же квартплату в единый расчетный центр. Но теперь их деньги в соответствии с соглашением, подписанным между столичной мэрией и MiraxService, перечисляются управляющей компании.

По информации Максима Привезенцева, члена совета директоров Mirax Group, перед началом пилотного проекта дома, которые предстоит взять на обслуживание, были обследованы. Экспертиза выявила, что в удовлетворительном состоянии находятся только три дома, остальные 10 – в частично удовлетворительном. В 11 домах надо поменять кровлю и сделать ремонт фасадов, а ремонт подъездов необходим всем без исключения зданиям.

MiraxService своими силами и за свой счет сделала ремонт в 28 подъездах и благоустроила 330 кв. м придомовой территории. “Мы инвестируем свои средства, так как знаем, что управление многоквартирным жилым фондом – это рентабельный бизнес, – утверждает Привезенцев. – Однако массового прихода частных управляющих компаний не будет, если сохранится положение Жилищного кодекса, позволяющее любому жильцу инициировать переизбрание УК без компенсации произведенных ею затрат”.

Эта норма закона настораживает не только специалистов MiraxService. Якубовский считает, что закон увеличивает риски бизнеса УК до недопустимого уровня. Однако “Новая площадь”, по словам Якубовского, давно рассматривает несколько столичных микрорайонов, где компания могла бы оказывать услуги управления жилым фондом. Правда, процедура передачи домов, находящихся в собственности города, частным управленцам слишком сложна и требует отдельных постановлений правительства Москвы по каждому объекту.

А идея взять в управление дом, где собственниками являются жильцы, пробуксовывает в самом начале реализации. “Вызвать жильцов на общедомовое собрание оказалось практически невыполнимой задачей. В большинстве случаев люди не хотят что-либо менять в своей жизни”, – комментирует Якубовский. С аналогичными проблемами столкнулся и MiraxService. По словам Привезенцева, лишь в шести из 13 домов, участвующих в пилотном проекте, уже состоялось легитимное избрание MiraxService в качестве управляющей компании – их жители проголосовали за новую УК на общем собрании простым большинством голосов. “В остальных семи домах мы до сих пор не можем собрать кворум”, – посетовал Привезенцев.

Тем не менее представители MiraxService считают эксперимент удачным. По данным пресс-службы компании, с момента начала пилотного проекта в Тропарево-Никулино в MiraxService поступило около 50 заявок от различных ТСЖ с просьбой взять их дома в управление. В компании полагают, что в ближайшие месяцы у них появятся конкуренты, готовые взять в управление столичную вторичку. “На наш взгляд, на рынке управления многоквартирными домами в каждом российском городе должно работать 10–15 компаний, – считает Привезенцев. – Это исключит монополизм и позволит властям наладить с ними равноправный диалог”.

Если выбор не состоялся

Если граждане так и не определятся с самостоятельным выбором до 1 января 2007 г., в дело вступят органы муниципальной власти. Согласно Жилищному кодексу они передадут дом на обслуживание управляющей организации – на конкурсной основе. По мнению специалистов из MiraxService, при неразвитости рынка управляющих компаний можно предположить, что для жильцов ничего не изменится: их дома будут по-прежнему обслуживать старые ДЕЗы, но уже под новой вывеской. ГУПы преобразуются в акционерные общества и не допустят конкурентов-частников к лотам, где можно обслуживать дома экономически эффективно.

Привезенцев рассказал, что с самого начала осуществления пилотного проекта они столкнулись с сопротивлением местных ГУПов. “Сотрудники коммунальных служб активно вели разъяснительную работу с населением, объясняя, какие опасности принесет приход коммерческой структуры к управлению домом. На дверях подъездов появились объявления, предупреждающие, что ГУП снимает с себя всякую ответственность за дальнейшую судьбу дома”, – вспоминает он.

По мнению эксперта, эта политика приведет к тому, что подавляющее большинство жителей многоквартирных домов не смогут определиться с выбором и продолжат кормить городских коммунальщиков. Это неминуемо задержит дальнейшее развитие рынка управляющих компаний еще года на три.

Поэтому застройщики приветствуют инициативу президента и предлагают еще раз перенести окончательный срок выбора новых управдомов. MiraxService считает правильным установить регрессивную планку собрания кворума: если на первое общее собрание не явилось больше половины жильцов дома, то кворум на втором собрании по тому же вопросу должен составить уже 30%, а на третьем – 20%. “В этом случае граждане будут знать: если они не придут на собрание, судьбу их дома сможет решить четверть его жильцов. И пенять в этом случае они смогут только на себя”, – резюмирует Привезенцев.