Верность девелопменту

В последнее время рынок офисной недвижимости развивается уже не от проекта к проекту, а от заявления к заявлению. Его теперешнее состояние можно охарактеризовать как ожидание. Рынок ждет выхода больших площадей, наблюдает, как проявят себя новые игроки. Станут ли заявленные тенденции реальностью? Об этом рассуждает Андрей Баринский, генеральный директор ГК Forum Properties.

– Брокеры и девелоперы описывают ситуацию на офисном рынке столицы одним словом – дефицит. Как вы охарактеризуете современное состояние офисного рынка и его перспективы?

– Есть большой разрыв между заявленными объектами и их реальным строительством. Если бы они все вовремя вышли на рынок, то дефицита бы не было. Но такую ситуацию трудно сейчас представить. Дефицит длится уже года два и продлится еще год-два, а потом появятся новые здания, которые заберут на себя спрос. На самом деле никто не знает, насколько он велик.

– Но ведь консультанты называют совершенно определенные цифры. Каким образом они подсчитывают реальный спрос?

– Есть основные международные методики, которыми все пользуются. Берутся формальные экономические показатели, например рост ВВП, подсчитывается, сколько площадей взяли в прошлом году, используется коэффициент роста и делается прогноз на будущее. Брокеры это делают механически.

– Сейчас все говорят о мегапроектах. Крупные застройщики объявили о намерениях построить целые многофункциональные кварталы, в которых офисы займут значительные площади. Вы считаете, рынок готов поглотить такие объемы?

– В последнее время у крупных строительных компаний происходила активная скупка площадок. Чем дальше они будут удаляться от центра, тем более разумно выходить за пределы МКАД – у них другого выхода не будет, как строить маленькие города. Но это вопросы не такого близкого будущего, как нам кажется. Потребность в мегапроекте возникает, когда рядом нет никакой инфраструктуры и ее нужно создать. Если там построить просто офис, то он никому не будет нужен.

Задача нашей компании – выжать из площадки максимум – не в смысле метров, а в смысле качества и капитализации. Сейчас у нас есть возможности иметь площадки в центре, и мы по-прежнему считаем, что лучше этого ничего нет.

Но если рынок будет развиваться так, как он развивается – с такой скоростью застройки, – то через пять лет о строительстве в центре можно будет забыть и все устремятся за его пределы. Но мне кажется, что в прилегающих к центру районах останутся незастроенные территории, которые сегодня не продаются, так как их владельцы считают, что сами их застроят. И эта земля вернется на рынок.

– Банковские, нефтегазовые и т. п. структуры увлеклись девелоперскими проектами. Как вы считаете, их выход на рынок пойдет ему на пользу?

– Эта тенденция способна его изменить, но как – положительно или отрицательно, пока не ясно. Сейчас ни одна из этих структур, за исключением “Северстали”, построившей одно здание в “Москва-Сити”, своих масштабных проектов не реализовала.

У этих структур много земли, понятные бизнес-амбиции, большие финансы и хороший административный ресурс. Все это в совокупности делает их теоретически очень конкурентоспособными. Но они ведут себя на рынке как финансисты, а не как девелоперы. Пока эти крупные диверсифицированные группы скупают землю, они инвестируют в почти биржевой продукт, т. е. совершают финансовые действия. Когда им нужно на этих территориях реализовать девелоперский проект, выясняется, что при существующей сегодня рыночной цене на эти участки их дополнительные вложения в объект уже не будут иметь такой высокой доходности. В этом случае может победить мотивация финансистов, и они начнут выходить из проектов. Я думаю, что большинство крупных держателей таких участков, за исключением тех, кто хотел бы сделать конкретные проекты под свои компании, предложат в итоге свои земли рынку. А покупать и застраивать их будут такие компании, как наша.

Плюс от их выхода на рынок в том, что большое количество земли ускоренно войдет в коммерческий оборот. Сейчас цена на землю взвинчена до невозможности, и для девелоперов реализация проектов становится просто неэффективной.

– Почему?

– Сочетание стоимости земли, доли города, оплаты подключения электричества и других коммунальных услуг приводят к тому, что текущая доходность девелопера в офисном секторе сейчас составляет 12–14%. А рынок арендных ставок не является стабильным. Мы смотрим одну-две новые площадки в месяц – они все продаются на спекулятивном тренде в расчете на то, что цены будут и дальше расти. При более консервативном расчете они не доходны. Но ситуацию надо оценивать с учетом охлаждения рынка.

– А когда оно может случиться?

– Как только крупные проекты выйдут на рынок. Прежде всего произойдет дифференциация арендных ставок. Сейчас отсутствие предложения приводит к тому, что у арендаторов нет выбора. Но как только оно увеличится, то офис в центре будет стоить в два раза больше, чем офис даже в 10 минутах езды от центра.

– А такие проекты, как техно- и бизнес-парки?

– Это скорее потребность спроса, а не предложения [как в случае с мегапроектами]. Арендаторы нуждаются в офисных пространствах, не находящихся в центре, но профессионально сделанных и недорогих. Но такие проекты не могут находиться на неосвоенных территориях, для них важны более экологически чистые, но при этом транспортно доступные места.

– А как обеспечить большим проектам хорошее качество строительства? Даже в точечных офисных объектах класса А оно оставляет желать лучшего...

– Да, и в первую очередь качество проекта. Если у девелопера нет опыта и понимания, что он хочет построить на данной площадке, он дает проектировщику абстрактное задание – ему важно получить сколько-то квадратных метров. Если только эта площадка не на Красной площади, подобные проекты обречены на неуспех. Пока рынок не конкурентен, все можно продать. Но такая ситуация не может существовать вечно. И окажется, что рыночная стоимость плохо спроектированного здания будет равна или меньше его себестоимости.

Потом проект отдается подрядчикам. Здесь тоже проблемы – хороших генподрядчиков мало на рынке, они очень загружены и востребованы. Может так оказаться в ближайшие два-три года, что за хорошими специалистами будет очередь стоять. И они это, к сожалению, чувствуют и дают это понять. Наша компания меняет свою политику в отношении к подрядчикам от жесткого стиля, который мы исповедовали, если не на партнерский, то на пропартнерский. К хорошему подрядчику мы готовы относиться, скажем так, не безоглядно, но создать для него комфортные условия. Его роль сегодня очень велика: и сроки строительства, и его качество очень сильно влияют на капитальную стоимость. Если вы опоздали со сдачей объекта на год, то кто компенсирует то, на сколько обесценились инвестиции, которые пролежали эти 12 месяцев?

– Такое впечатление, что до сих пор на рынке нет четкого понимания, что такое девелопер. Его путают то с инвестором, то со строителем.

– Мы всегда объясняем, что наша компания – не строительная, а девелоперская, которая сама инвестирует в свои проекты. При этом, хотя мы можем работать и на своих ресурсах, предпочитаем строить на заемные средства. Девелоперы во всем мире вносят ровно столько своих денег, сколько достаточно, чтобы привлечь кредит: они зарабатывают на том, что забирают доходность, превышающую стоимость кредитов. Но несут при этом риски.

– Сколько сейчас на рынке стоят кредиты?

– Проектное финансирование для хороших объектов и заемщиков – в среднем 10,5–11,5% при сегодняшнем уровне ставки LIBOR. Я не знаю, сколько стоят деньги Сбербанка. А перефинансирование – примерно 7,5%.

– Просчитывая экономику проекта, сколько вы закладываете на “непредвиденные” расходы?

– У нас есть бюджеты разных уровней. В первоначальном бюджете мы делаем 10%-ный запас на непредвиденные расходы по строительству. По мере продвижения проекта бюджет уменьшается. Сейчас, правда, все в смятении из-за объявленных цен на электроэнергию – они просто колоссальные.

Основную проблему при приобретении участка составляет оценка легальности такой покупки. Сейчас площадки торгуются с точки зрения тех квадратных метров, которые на них можно построить. Цена гектара как некий абсолют не имеет смысла – на одной и той же площадке можно построить разные объекты. Естественно, продавец показывает вам максимальные потенциальные возможности. На каждый участок должен быть АРИ (акт разрешенного использования), но большинство площадок, особенно бывшие предприятия, продается без градостроительных заключений. Девелопер рискует неправильно оценить, сколько реально метров он может построить на таких площадках. Нельзя принимать решение о покупке на ожидании максимума, его может не получиться. А геологию и подземные коммуникации вы всегда проверите в соответствующих инстанциях.