Цены встали
Такими темпами, как в уходящем году, московская недвижимость не дорожала еще никогда. По данным аналитического центра IRN.ru, с начала года цены на жилье выросли на 100%, а в экономклассе – до 150%, средняя стоимость 1 кв. м в столице достигла $4204. До этого максимальный рост цен был зафиксирован в 2003 г., когда квартиры подорожали на 40%. “В результате вместо доступного московское жилье стало одним из самых дорогих в мире”, – отмечает руководитель IRN.ru Олег Репченко.
Так, в прошлом году на ипотечные кредиты могли рассчитывать москвичи с зарплатой $2000, в этом же планка поднялась до $3000 в месяц. Неудивительно, что спрос на ипотечные кредиты заметно снизился: почти вдвое этот показатель уменьшился у Банка Москвы и ММБ, в полтора раза – у “КИТ Финанс”, на четверть – у “Возрождения”. Остальные банки недосчитались в среднем по 10% заявок. В июне глава ВТБ Андрей Костин посетовал президенту, что многие граждане вынуждены отказываться от кредитов, поскольку не могут найти жилье. По словам Костина, в 2005 г. в Москве так поступили 30% клиентов его банка, получивших одобрение ипотечного кредита, а в этом году показатель увеличился до 50%. Банкиры дружно кивали на рост цен: квартиры подорожали настолько, что одобренных сумм уже не хватает на покупку.
Заподозрив строителей в ценовом сговоре, Генпрокуратура поручила разобраться в ситуации Федеральной антимонопольной службе (ФАС). Но итоги пятимесячной проверки оказались скромными. “Нет ни доминирующего положения, ни ценового сговора”, – сообщил начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости Михаил Евраев. Зато ФАС обнаружила, что себестоимость жилья у строителей отличается в разы, и теперь рассчитывает, что на чистую воду их выведет налоговая служба.
Олег Репченко объясняет подорожание жилья “ростом цен на нефть” и скрытой инфляцией доллара. “Объемы строительства в Москве не меняются, однако за кадром остается перераспределение структуры новостроек: в 2005–2006 гг. больше жилья было передано под социальные программы.
Львиную долю новостроек составляют монолитные дома с квартирами большой площади, т. е. при тех же объемах строительства квартир получается в полтора раза меньше. Все это привело к тому, что в 2006 г. в свободную продажу попало до 50% меньше квартир в новостройках, чем в прежние годы”, – говорит он. Снизилось и предложение на вторичном рынке – владельцы квартир придерживали их в надежде, что они еще подорожают.
Впрочем, летом цены почти уперлись в потолок спроса и предложение начало расти. Особенно заметно это стало в сентябре, когда не произошло традиционного оживления рынка. Ежемесячный прирост предложения составлял в среднем 11%, говорит директор по маркетингу Бюро недвижимости “Агент 002” Ольга Побединская. К декабрю количество продающихся квартир увеличилось на 70% по сравнению с летом, а рынок остановился. В декабре жилье в панельных домах уже дешевело – примерно на 0,1% в неделю. Из материалов ФАС также следует, что квартиры в панельных новостройках с сентября подешевели в среднем на 5–7%.
Независимый риэлтор рассказывает, что предложение значительно превышает спрос и продавцы готовы торговаться. Дешевое жилье дорожать перестало, возможно даже понижение цен на 5–10%, прогнозирует Побединская. Президент Mirax Group Сергей Полонский тоже ожидает некоторого снижения цен на жилье в панельных домах. А вот монолитное жилье не дешевеет, свидетельствуют данные ФАС и риэлторов. Руководитель аналитической службы “МИАН – Агентство недвижимости” Алексей Кудрявцев предсказывает даже всплеск активности на рынке жилья бизнес-класса в I квартале в связи с выплатой бонусов топ-менеджерам.
“Заметно повысить объемы строительства в Московском регионе вряд ли удастся, с другой стороны, потенциальный спрос за счет кредитных денег не даст ценам упасть”, – прогнозирует Репченко. Он рассматривает два сценария на следующий год: либо ценовая стабилизация, либо возобновление роста цен небольшими темпами. Владислав Луцков, руководитель аналитического центра “Миэль-Недвижимости”, считает, что рост начнется в середине года и составит до 15%. С этим мнением соглашается Алексей Кудрявцев. Предложение квартир будет оставаться высоким, а продаваться квартиры будут относительно долго. По информации “Агент 002”, сегодня срок экспозиции квартир длится 10 недель (в январе он составлял три недели).