Коммерческая недвижимость Москва офисная

В прошлом году в Москве был зафиксирован рекорд – построено 975 000 кв. м офисов класса А и В – это на 50% больше, чем в 2005 г. (данные Colliers Int.). Рынок офисов быстро растет: в 1995 г. в Москве было всего 590 000 кв. м, сегодня почти в 10 раз больше – 5,3 млн кв. м. Но по сравнению с европейскими городами это совсем немного. К примеру, в Берлине на одного человека приходится 5 кв. м офисов, в Лондоне – почти 3 кв. м, а в Москве – всего 0,49 кв. м. Правда, после того как рухнула Берлинская стена и город застроили офисами до тех самых 5 кв. м на человека, их владельцам пришлось сдавать качественные помещения по $100 за 1 кв. м. Но Москве до этого далеко: Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko оценивает московский дефицит в классе А в 1,5 млн кв. м (т. е. во столько же, сколько их есть сейчас).

Неудивительно, что многие крупные застройщики диверсифицируют свой бизнес и наряду с жильем строят офисы. Так, “Интеко” в течение 5–6 лет собирается построить 1 млн кв. м коммерческой недвижимости, вложив только в офисы $1 млрд. Не менее амбициозные планы у “Дон-Строя”, который намерен довести оборот по коммерческой недвижимости до $800 млн.

“Реализация собственных проектов в этой области увеличивает капитализацию компании, и под них проще привлечь дешевые западные деньги. Сейчас много западных компаний инвестируют в офисное строительство, но посмотрите – нет ни одной в жилом секторе: деньгами входят в бизнес, который понятен”, – комментирует Андрей Лукьянов из банка “Российский кредит”.

Эксперты считают, что инвестиции в этот сегмент, даже без динамичного роста ставок, еще долго способны приносить высокую и стабильную прибыль. Насколько эта прибыль высока, “Ведомости” выяснили, изучив сметы строительства трех офисных зданий в Москве.

Затраты на строительство офисного здания складываются из нескольких частей: стоимость земельного участка и расчеты с городом, проектные работы, подготовка участка к строительным работам, сами строительно-монтажные работы, подведение сетей и прочие расходы – на продажу/сдачу в аренду, маркетинг объектов, страхование и т. д. Обычно на проект уходит около трех лет: полтора года – подготовка, полтора – сама стройка.

Земля и расчеты с городом

Входные затраты на приобретение прав на земельный участок составляют порядка 20–30% себестоимости, говорит коммерческий директор “Капитал Груп” Алексей Белоусов. Так, за право построить офисное здание общей площадью 110 000 кв. м в центре Москвы инвестор (проект № 1 в таблице) заплатил $57,3 млн, что в пересчете на 1 кв. м составляет $521. Но это не самая высокая цена. Земля и расчеты с городом для строительства офисного здания на западе Москвы площадью 368 000 кв. м другому инвестору обошлись примерно в $217 млн – $591 на 1 кв. м (проект № 3).

Вице-президент Mirax Group Дмитрий Луценко не считает стоимость земли критической: количество выгодных площадок сокращается, но цены на готовые объекты пропорционально растут. Доля города платится в деньгах – как компенсация за развитие инфраструктуры. Старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский рассказывает, что строители рассчитываются с городом в самом начале по фиксированной стоимости, поскольку к завершению проекта цена может вырасти. “Практика управления бизнес-центрами показывает, что весь объем должен быть целиком сосредоточен у одного владельца, поэтому существует практика выкупа застройщиком городской доли”, – объясняет Белоусов.

Проект и подготовка к строительству

Разработка проекта и его согласование составляют до 7% расходов. В нашей таблице цифра колеблется от $77 до $141 за 1 кв. м. Самые дорогие проектные работы оказались у проекта № 2 – офиса площадью 36 200 кв. м в центре Москвы. Компании дорого обошлись разработка техусловий на присоединение к городским сетям (почти $50), а также подготовка к реставрационным работам – $25. Этот офис будет строиться в пределах уже существующего здания, поэтому и выкуп права аренды здесь минимальный – около $7 млн.

Подготовку к строительству обычно относят к подрядным работам, но в двух наших проектах эта статья посчитана отдельно и составляет до 9% сметной стоимости. Эти деньги идут на разборку и снос зданий, вынос коммуникаций из пятна застройки, временные здания и сооружения, защиту тоннелей метро и т. д.

Строительство и сети

Это главная составляющая расходов. В таблице строительно-монтажные работы обходятся в $1043–1213 на 1 кв. м – разброс составляет 16%. Куда больше разница между стоимостью инженерных сетей. В проекте № 1 затраты на инженерию составляют $560, почти четверть бюджета. А девелопер высотного здания (№ 3) заложил на эти цели всего $85 – в этом районе есть свободные мощности. С октября прошлого года в Москве введена плата за присоединение к электросетям – 40 000 руб. за 1 кВт. Однако пока строителям чаще приходится обходиться своими силами – например, строить подстанцию.

Именно в строительно-монтажных работах и инфраструктуре обычно проявляется разница между себестоимостью офисов класса А и В, которая составляет $200–250 за 1 кв. м. Это качество и стоимость отделки и внешнего вида, количество машино-мест, внутренняя инженерия и т. д., поясняет директор по работе с новостройками и недвижимостью национального банка “Траст” Михаил Соловьев. Однако эту разницу может снивелировать стоимость земли – ее цена сильно колеблется в каждом конкретном случае.

Прочие расходы

“Успех офисного проекта зависит от многих составляющих, – рассказывает Закревский. – Нанять подрядчика не проблема, с самого начала необходимо грамотно разработать концепцию, правильно спозиционировать объект, профинансировать его, а потом продать или сдать в аренду”. Обычно этим занимаются брокеры, которые за консалтинг получают фиксированные платежи (около 2% от объема сделки), а при продаже/сдаче в аренду – комиссию (8% от годовой арендной ставки или 2–5% от стоимости продажи). В эту же статью мы приплюсовали сумму, которая у одного из застройщиков отнесена на непредвиденные расходы.

Доходность

Итак, 1 кв. м общей площади офиса класса А обходится в $1748–2470. Нужно учитывать, что финансирование офисных проектов сильно отличается от ситуации с жильем. Продажи квартир можно начать почти одновременно со строительством – в этом случае дом фактически возводится на средства покупателей-соинвесторов. С офисами все иначе – эти проекты требуют 100%-ного финансирования, говорит Белоусов. Стоимость кредитов мы в расчетах не учитывали.

Цена реализации в представленных проектах составляет $5000–6000 за 1 кв. м общей площади. В отличие от жилья, где покупатель платит только за полезную площадь, т. е. квадратные метры квартиры, в бизнес-центре схема продажи иная. “Подземный паркинг – одна из составляющих классности офиса: не было бы его, и класс офиса автоматически был бы ниже. Поэтому обычно продается общая площадь здания”, – говорит Закревский.

Инвестировав в проект № 1 $272 млн, девелопер может продать его через три года за $550 млн (+102%). Для проекта № 2 эти цифры – $63 млн и $181 млн (+187%), проекта № 3 – $812 млн и $2,2 млрд (+172%). Что соотносится с годовой доходностью 26%, 42% и 40% соответственно.

Но на российском рынке девелоперы чаще всего оставляют построенный объект за собой, говорит гендиректор компании Prime City Properties Сергей Колегов. “Управление собственными офисными комплексами оптимально в стратегическом плане. Через определенный срок оно окупает расходы и обеспечивает стабильный доход, не выбывая из актива компании, что в дальнейшем позволяет использовать его в качестве залога при кредитовании других девелоперских проектов”, – рассказывает Валех Рзаев, директор по внешним связям Forum Properties.

При аренде офисная часть и подземная сдаются по разным ставкам. В офисах класса А машино-место обычно стоит $300 в месяц ($3600 в год). В проекте № 1 заложено 750 машино-мест. Соответственно, на этом арендодатель заработает $2,7 млн в год. Надземная часть здания составляет 70 000 кв. м. По нижней границе, указанной в таблице, стоимости аренды (чистый доход арендатора с 1 кв. м общей площади в год) годовой доход составит $56 млн, по верхней – $70 млн. То есть проект окупится в худшем случае за четыре с половиной года, а в лучшем – менее чем за четыре. У проекта № 2 (330 машино-мест, надземная часть – 24 000 кв. м) срок окупаемости – менее четырех лет. У проекта № 3 (3000 машино-мест, надземная часть – 248 000 кв. м; правда, последняя цифра включает торговые площади, но их объем неизвестен) – три с половиной года.

“Средняя доходность офисных проектов для девелопера на данный момент составляет 20–23%. С каждым годом она медленно снижается ввиду активизации на рынке новых игроков, удорожания и сокращения количества земельных участков, расширения существующего предложения”, – говорит Колегов. “У каждой компании своя доходность: для кого-то 10% – нормальный показатель, а кто-то и за 20% не пойдет – покажется мало”, – объясняет Закревский. По словам Луценко, в Mirax Group средняя рентабельность по EBITDA – 25–30%.

Бум идет

“Планы нового строительства грандиозны. Москва является уникальным городом по объемам объявленного строительства. В 2007 г. девелоперы обещают построить около 40 новых офисных комплексов класса А и около 100 класса В. Мы ожидаем уже к 2010 г. удвоения рынка”, – комментирует Лада Белайчук, глава отдела исследований рынка офисной недвижимости Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko.

По словам Ирины Флоровой, начальника отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons, рост площадей не станет поводом для снижения ставок. Например, по сравнению с 2005 г. аренда в офисах класса А выросла примерно на 17% и составила $750 за 1 кв. м в год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), а в классе В – до $525.

Jones Lang LaSalle прогнозирует особенно быстрый рост. После 2009 г. рынок будет приближаться к насыщению, острый спрос на качественные офисы будет удовлетворен, считают специалисты этой компании.

Но перепроизводства, как когда-то в Берлине, девелоперы не боятся. “Сегодня заключаются предварительные сделки по аренде, к 2009–2010 гг. компании получат возможность выбирать и будут платить в первую очередь за качество”, – уверен Павел Фукс, председатель совета директоров MCG Group, развивающей в “Москва-Сити” несколько проектов. Он указывает, что уже сейчас в этом деловом центре арендные ставки достигают $1200 (без НДС и расходов на эксплуатацию). “Москва была и будет деловым центром России и одним из деловых центров Европы, следовательно, здесь всегда будет нужда в офисных помещениях высокого класса”, – уверен Сергей Будылин, гендиректор компании “ДС Девелопмент” (входит в “Дон-Строй”).