Мечта инвесторов

Благодаря росту цен квартиры стали популярным инструментом для инвестирования, говорит директор по маркетингу АН “Сибакадемстройнедвижимость” Павел Смелов. Жилье зарекомендовало себя как доходный инструмент с низкими рисками, считает он. Однако существенным недостатком, ограничивающим вход на этот рынок для мелких игроков, является высокий порог вхождения: приблизительно от 0,9 млн руб. – именно по такой цене продавались в 2006 г. в Новосибирске самые дешевые квартиры на окраинах, объясняет он.

По словам Смелова, инвесторы предпочитают вкладываться в небольшие квартиры – одно- и двухкомнатные, поскольку они наиболее ликвидны. За прошедший год в целом по городу однокомнатные подорожали на 44%, а двухкомнатные – на 46%, рассказывает он. Квартиры, состоящие из трех и более комнат, подорожали меньше – на 39%. Многокомнатные квартиры пользуются меньшим спросом у инвесторов.

По данным “Сибакадемстройнедвижимости”, в начале года цены в среднем по городу росли стабильно – на 1,5% в месяц, с августа начали увеличиваться на 5,5%, а в ноябре выросли на 10,9%. Тогда за месяц двухкомнатная хрущевка подорожала на 200 000 руб., трехкомнатная – на 250 000 руб., приводит пример специалист аналитического отдела “Сибакадемстройнедвижимости” Татьяна Высоцкая.

Основными причинами роста цен риэлторы называют рост благосостояния и распространение ипотеки. Например, в АН “Акрополь” за 2006 г. количество сделок, совершенных с привлечением ипотечного кредита, возросло в несколько раз – с 5–6% до 60%, рассказывает специалист агентства Любовь Сошнина. В новосибирском банке “Сибконтакт” количество выданных ипотечных кредитов возросло с начала года в шесть раз – с 30 млн руб. до 180 млн руб. в декабре. За прошедший год ипотечные кредиты стали доступнее, убежден вице-президент банка “Сибконтакт” Александр Лубенец. По его словам, появилось много новых продуктов, рассчитанных на разные слои населения, снизились процентные ставки, возрастная граница пересмотрена в сторону увеличения, увеличен срок кредита – до 30 лет. Для покупки недорогой квартиры стоимостью около 1 млн руб. заемщику достаточно показать доход в 10 000 руб.

По данным Сибирского банка Сбербанка России, на 1 ноября 2006 г. объем выданных жилищных кредитов в Новосибирской, Томской и Кемеровской областях составил 6,4 млрд руб. Прирост с начала года – 2,3 млрд руб.

Аналитики “Сибакадемстройнедвижимости” утверждают, что доля ипотечных кредитов возросла до 20–30% в общем объеме сделок лишь в конце года. По их мнению, основной причиной роста цен является увеличение доходов населения. По данным Росстата, среднедушевые номинальные денежные доходы в январе – августе 2006 г. составляли ежемесячно 7141 руб.

По данным RID Analytics, за 2006 г. жилье верхнего ценового сегмента подорожало на 44%, а минимальная цена сделок составила в декабре 10–25 млн руб. По информации “Сибакадемстройнедвижимости”, дорогие квартиры за год подорожали на 54%. Темпы роста цен на них обогнали даже так называемые “малосемейки” – квартиры площадью 30 кв. м и меньше, которые были лидерами прошлых лет. По данным директора АН “Эрмитаж” Тимура Тагирова, рост цен на дорогие квартиры составил 50–100% за истекший год. Например, квартиры без отделки в комплексе “Солярис” подорожали с 32 000 руб. в январе 2006 г. до 65 000 руб. за 1 кв. м в декабре, в комплексе “Александровский сад” – до 75 000 руб. за 1 кв. м, приводит он пример.

За 2006 г. спрос на дорогие квартиры увеличился вдвое и сейчас составляет не менее 10%, считает Сошнина. “Спрос растет, а количество предложения дорогих квартир на рынке не увеличилось, мы предлагаем покупателю все те же немногочисленные объекты – “Паркхаус”, “Солярис”, “Александровский сад”, – сетует она. – Взыскательный покупатель часто остается разочарованным – действительно элитной квартиры, удовлетворяющей всем необходимым требованиям, в Новосибирске не сыщешь”. По ее данным, цены на дорогие квартиры в среднем достигли к декабрю 2006 г. около 100 000 руб. за 1 кв. м.

В “Сибакадемстройнедвижимости” утверждают, что в конце 2006 г. спрос на вторичном рынке резко вырос. Средний срок экспозиции квартир в декабре сократился до 46 дней, в то время как в начале года квартиры ожидали покупателя в среднем по 130 дней, а месяцем раньше, в ноябре, – по 82 дня, объясняет Высоцкая. Она говорит, что население решило вложить в покупку недвижимости бонусы и премии, полученные в конце года. Рост цен на вторичном рынке в 2007 г. Высоцкая прогнозирует не более чем на 26–36%. С ней согласны большинство опрошенных “Ведомостями” риэлторов. По их мнению, рост в 50% вряд ли возможен в будущем году. Главным препятствием станет отсутствие платежеспособного спроса, полагает Сошнина. Доходы растут медленнее, чем цены на квартиры, и в 2007 г. разрыв станет слишком очевидным, объясняет она. Тимур Тагиров из “Эрмитажа” наиболее вероятным называет 20–30%-ный рост цен без учета инфляционной составляющей.