Прогнозам вопреки
В 2006 г. цены на вторичном рынке росли быстрее, чем в предыдущие годы, признают опрошенные “Ведомостями” риэлторы. За 2005 г. вторичное жилье в зависимости от категории дома подорожало на 22–38%. В начале 2006 г. цены росли сопоставимыми темпами, на 2–3% в месяц, но летом участники рынка отметили их резкий скачок – до 7–10% в месяц. “Из-за проблем с оформлением документов на новостройки и несоблюдением сроков сдачи новых объектов застройщиками многие покупатели переориентировались на покупку вторичного жилья”, – вспоминает директор АН “Акцент” Евгений Тенишев. Повышенный спрос не замедлил сказаться на ценах, добавляет он.
К концу года темпы роста цен замедлились, отмечает гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий: в сентябре рост цен составил 10%, в октябре – 6,6%, в ноябре – 5,4%, в декабре – 4,3%. Сосницкий полагает, что декабрьская тенденция сохранится в 2007 г. и вторичное жилье будет дорожать на 3–5% в месяц.
Среднегодовой прирост цен на вторичное жилье в 2006 г., по его данным, составил 54%. Больше всего подорожали квартиры в центре города (+69%), в микрорайонах Чкаловский (+64%) и Темерник (+61%). По подсчетам менеджера северного филиала АН “Женева” Натальи Сафаровой, цены выросли еще больше – на 80–90%. В начале февраля 2006 г. однокомнатная изолированная квартира в Северном жилом массиве продавалась за 0,9 млн руб., в декабре 2006 г. аналогичный объект уходил за 1,65–1,7 млн руб., приводит она пример. “В 2006 г. вложения во вторичную недвижимость принесли инвесторам доход, почти в 5,5 раза превышающий доход от размещения средств на банковских депозитах”, – уверяет Сосницкий.
Традиционно быстро росли цены на малогабаритное жилье, говорит директор “Русь-АН” Мария Бородовская. В продажах квартир на вторичном рынке Ростова принято указывать общую цену объекта – соответственно, цена многокомнатного жилья превышает цену малогабаритного. Но в пересчете на 1 кв. м стоимость комнат в коммунальных квартирах, квартирах гостиничного типа (так называемых “гостинках”) и однокомнатных выше, чем цена 1 кв. м в трех- и четырехкомнатных квартирах. Например, в конце декабря минувшего года средняя стоимость 1 кв. м в 12-метровой “гостинке” в Северном жилом массиве составила 50 000–55 000 руб., а в трехкомнатной квартире в панельном доме – 38 000 руб., говорит Сафарова.
По данным Сосницкого, в среднем квартиры гостиничного типа подорожали за год на 60,7%, однокомнатные – на 55%, а трехкомнатные и двухкомнатные – на 49% и 48% соответственно. Покупателей малогабаритного жилья больше, спрос на него постоянно увеличивается, а вместе с ним растут и цены, объясняет Сафарова. В 2006 г. квартиры гостиничного типа и однокомнатные хотели приобрести более 51% покупателей, двухкомнатные – 28%, а трехкомнатные – 19%, дополняет Сосницкий.
Структура предложения иная: в основном продавались двухкомнатные (33%) и однокомнатные (25,2%). Продать коммунальное жилье хотели 7% собственников, а “гостинки” – почти 10%.
Большинство покупателей стремятся приобрести квартиру в новых домах – построенных 10–15 лет назад, говорит менеджер АН “Адресъ” Наталья Роменская. По ее словам, хрущевки и сталинки покупают, но спрос на такое жилье меньше. “Например, года два-три назад на сталинки был активный спрос: покупателей привлекали высокие потолки, просторные комнаты и месторасположение домов – в основном в центре или прилегающих к нему микрорайонах”, – вспоминает Роменская. С ней соглашается Сафарова: “Каждый третий клиент хотел бы купить вариант в доме поновее, а каждый четвертый ориентирован на квартиры большой площади в кирпичных домах”.
Одна из причин смены приоритетов покупателей – развитие ипотечных и жилищных программ, считает Роменская. По ее словам, банки неохотно выдают кредиты на жилье, построенное 30–50 лет назад.
Рост сделок с привлечением заемных средств наблюдают все риэлторы. Банки предлагают разнообразные программы – ипотечные кредиты под залог недвижимости, целевые кредиты и кредиты на потребительские нужды, а крупные агентства недвижимости обзавелись ипотечными брокерами. В Ростове и области около 40 банков предлагают кредиты на покупку жилья, но в 2007 г. их количество может увеличиться на 20–30%, прогнозирует руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Ростове Елена Жак. По данным участников рынка, процентные ставки по кредитам на покупку жилья колеблются от 11% до 16% годовых в рублях. “Взять кредит становится проще – банки снижают требования к заемщикам, уменьшают срок рассмотрения заявок”, – отмечает менеджер АН “Терра” Игорь Чернухин.
“В 2006 г. доля сделок с привлеченными средствами на ростовском рынке составила 25–30% от общего объема, а в самом “Титуле” доля таких сделок около 40%”, – говорит Сосницкий. По сравнению с 2005 г. количество заявок на покупку жилья с помощью кредитов выросло на треть, соглашается Сафарова. Обычно сумма кредита составляет 30% от стоимости квартиры, говорит Роменская. По данным Жак, средняя сумма кредита, запрашиваемого ростовскими заемщиками в банке, равна примерно 1 млн руб.
Но если покупателей уже не смущает покупка жилья в кредит, продавцов жилья такие сделки устраивают не всегда, говорит Бородовская. Долгое рассмотрение документов банками, несовпадение сроков документального оформления купли-продажи и реального получения денег от покупателя не особенно прельщает продавцов. На их поведение влияет и налогообложение, говорит Сосницкий: если квартира находится в собственности менее трех лет, а сумма сделки превышает 1 млн руб., владелец должен уплачивать 13% подоходного налога. В этом случае продавцы настаивают на компенсации затрат покупателем, добавляет Бородовская.