Торг уместен
“Отличительной чертой рынка жилья в 2006 г. стало небывалое повышение цен”, – выражает общее мнение участников рынка аналитик КБ “Ярмарка” Лилия Файзуллина. Она рассказывает, что I квартал был относительно стабильным, цены выросли на 6%, 1 кв. м подорожал в среднем с 30 800 до 32 600 руб. Во II квартале ситуация изменилась. В апреле на рынке резко, на 16%, уменьшилось предложение квартир, а цены выросли на 5%. Следующие полгода они увеличивались в среднем на 10% в месяц. Максимальный прирост цен произошел в августе (+12%). “За сентябрь – октябрь квартиры подорожали еще на 20%, – продолжает аналитик риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН) Гурам Тухашвили. – Одновременно с сентября началось увеличение объема предложения, которое в итоге привело к замедлению темпов роста цен на вторичное жилье. В декабре оно подорожало только на 3%”. По данным Тухашвили, начиная с сентября предложение увеличилось в полтора раза. Основной причиной этого, по мнению аналитика УПН, стал выход на рынок игроков, которые в течение ажиотажного периода ожидали максимального повышения цен и начали продавать свои (по большей части инвестиционные) квартиры, фиксируя прибыль.
По мнению директора АН “Рынок недвижимости” Владимира Родионова, цены на вторичном рынке жилой недвижимости зафиксировались уже в ноябре 2006 г. “Если говорить не о цене предложения, которая продолжала расти, а о цене реально заключаемых сделок, то она остановилась еще в ноябре и пока не собирается расти”, – объясняет он. Родионов называет это реакцией рынка на слишком бурный рост. С ним согласен директор ЦН “Бургомистр” Петр Латий, который в январе 2007 г. даже наблюдал некоторое снижение цен реальных сделок. “После новогодних каникул спрос активизировался, но покупатели отчаянно торгуются, и реальные сделки заключаются по ценам немного ниже уровня декабря”, – говорит Латий.
Прогноз на будущее
Аналитики и участники рынка стали более осторожны в прогнозах: развитие событий в 2006 г. показало, что вместо обещанных 25% роста рынок может выдать и более 100%. В основном эксперты стараются придерживаться прогнозов на ближайшее время.
“Объемы сделок на рынке пока очень малы – слишком высоки цены, – говорит Тухашвили. – К их новому уровню рынок будет привыкать как минимум весь I квартал. Что будет потом, затрудняюсь прогнозировать, но я пока не вижу предпосылок к увеличению спроса, который стимулирует рост цен: ипотека не подешевела, а люди не разбогатели”. Тухашвили продлевает период стагнации на все первое полугодие 2007 г. Между тем Латий прогнозирует начало роста цен уже в следующем месяце. “К февралю уровень стоимости квартир на вторичном рынке (по реально заключенным сделкам) достигнет декабрьского показателя и уже в марте стоит ожидать незначительного повышения цен”, – прогнозирует директор ЦН “Бургомистр”.
Директор АН “Антей” Игорь Обухов предрекает в 2007 г. повышение цен в пределах инфляции, причем в течение всего года. С ним не согласна Файзуллина, она говорит о начале стабилизации рынка и, возможно, снижении цен на некоторые объекты. Правда, поправляет сама себя Файзуллина, долговременное падение цен на недвижимость невозможно и через некоторое время они снова пойдут вверх. Общий рост стоимости 1 кв. м жилья на вторичном рынке в 2007 г., по ее мнению, может составить от 15% до 40%.
В качестве аргументов к повышению цен Латий приводит прежде всего ситуацию на первичном рынке. “Застройщики не собираются снижать и даже фиксировать цены на строящееся жилье, это повлияет на ценообразование на вторичном рынке”, – аргументирует он. Файзуллина отмечает также общий рост доходов населения, отсутствие альтернативных способов сбережений, равных вложениям в недвижимость по доходности и надежности, и широкое распространение ипотечного кредитования.
Рост ипотеки
По данным, озвученным на пресс-конференции директора Свердловского агентства по ипотечному жилищному кредитованию (САИЖК) Александра Комарова, за 10 месяцев прошлого года ипотечные сделки составили 22% от общего числа зарегистрированных договоров. САИЖК, по словам заместителя директора агентства Алексея Осинцева, выдало 3600 кредитов почти на 4 млрд руб. По сравнению с 2005 г. число ипотечных сделок увеличилось на 60%, а в 2007 г. САИЖК планирует рефинансировать не менее 5000 кредитов. Сейчас решается вопрос об удвоении уставного капитала агентства – до 200 млн руб. Осинцев считает прошедший год определяющим для екатеринбургского рынка ипотечного кредитования. “В 2006 г. ипотека встала на ноги, сформировалась как финансовый инструмент для населения, банки (сейчас их 10, в дальнейшем их число будет увеличиваться) освоили технологию работы и поставили на поток выдачу ипотечных кредитов”, – отмечает эксперт.