Доступное жилье под угрозой
Прошлый год принес застройщикам Екатеринбурга рекордные прибыли. Если за 2004 г. цены на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга, по данным Уральской палаты недвижимости, выросли на 27%, в 2005 г. – на 18%, то в 2006 г. новостройки подорожали от 80% до 120%.
“По нашим оценкам, с апреля по сентябрь включительно стоимость новостроек выросла на 80%, в оставшиеся месяцы этот показатель увеличился до 100%. За год цены выросли вдвое”, – говорит специалист АН “1-й центр недвижимости” Александр Лотов.
“Мы наблюдали три резких скачка – в марте, августе и ноябре, – добавляет руководитель отдела новостроек Риэлторского союза центра недвижимости “МАН” Наталья Рогожникова. – Отдельные объекты, особенно в пригородах Екатеринбурга, за год подорожали на 120%”.
За 2006 г. стоимость 1 кв. м типового жилья в пригородах выросла с 15 000 руб. до 35 000 руб. Квартиры в домах на окраинах и в спальных районах Екатеринбурга поднялись в цене с 25 000 руб. до 45 000 руб. и с
28 000 руб. до 65 000 руб. соответственно.
“Центр города оказался самым инертным, однако в декабре квартиры в здешних новостройках подорожали до 70 000 руб. за 1 кв. м. В январе 1 кв. м стоил “всего” 40 000 руб.”, – приводит цифры Рогожникова.
Лотов считает, что на цены повлияло поведение екатеринбургских застройщиков, ориентирующихся на московские темпы подорожания недвижимости, а также развитие ипотеки. Директор КБ “Ярмарка” Дмитрий Гусев прибавляет к этому резкое увеличение числа инвестиционных покупок. По его мнению, таковых в 2006 г. было как минимум 30% от общего числа сделок на первичном рынке.
“Сейчас рынок переживает период стагнации, но это временное, сезонное явление, цены начнут расти ближе к марта”, – прогнозирует Рогожникова. На отдельные объекты, говорит она, цены уже повышаются – например, компания “Атомстройкомплекс” увеличила стоимость квартир в своих домах в центре города на 20%. С Рогожниковой согласен коммерческий директор девелоперской компании “Олипс” Евгений Мельников. “Некоторые застройщики сейчас выбрасывают на рынок часть квартир по демпинговым ценам, чтобы стимулировать спрос и пополнить оборотные средства. Но это разовые случаи”, – считает он. По оценкам “Олипса”, в 2007 г. новостройки подорожают примерно на 40%.
Подхлестнуть цены на первичном рынке в Екатеринбурге могут, по мнению застройщиков, новые правила предоставления земли под жилищное строительство. Напомним, что в прошлом году Госдумой были приняты поправки к Градостроительному кодексу, обязывающие застройщиков к 1 марту 2007 г. завершить оформление документации на земельные участки, полученные ими до 1 октября 2005 г. – т. е. до введения обязательной системы аукционов. В противном случае участки будут выставлены на торги.
26 крупнейших строительных компаний Екатеринбурга написали письмо вице-премьеру Медведеву с просьбой продлить срок оформления разрешительной документации еще минимум на полгода. Под действие этих поправок подпадают более 70 организаций – застройщиков города. Речь идет приблизительно о 200 земельных участках, на которых планировалось строительство около 3,5 млн кв. м жилья.
Строительные организации утверждают, что если их требования не будут выполнены, то в ближайшие полтора-два года в Екатеринбурге будет сорвана программа жилищного строительства. Они намерены предъявить к органу местного самоуправления иски на 1,5 млрд руб. (без учета упущенной выгоды).
Вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко не склонен драматизировать ситуацию. “Те, кто хотел заниматься оформлением землеотвода, успеют завершить начатое к марту. Те же, кто ждал удобного момента для спекулятивных операций с землей, лишатся этой возможности. Бездействующие участки, большинство из которых располагаются в самом центре города, будут наконец вовлечены в хозяйственный оборот земли. Это подтолкнет развитие строительной отрасли”, – уверен Герасименко.