Спрос сместился на окраины
Сокращение объема предложения на рынке новостроек участники рынка отмечали уже к концу I квартала прошлого года. Застройщики с трудом адаптировались к требованиям нового жилищного законодательства: проблемы с оформлением разрешительной документации были практически у всех. Строительные компании приостановили продажи строящихся домов и не спешили закладывать новые объекты, предложение сократилось на 30–50%. Результаты сокращения продаж ощущали не только покупатели квартир “для себя”, но и частные инвесторы, отмечал тогда гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий.
По оценке риэлтора Сосницкого, в зависимости от района, этапа строительства и качества жилья за I квартал 2006 г. цены поднялись в среднем на 7,5–14%. Строители говорили о большем подорожании. Например, строительная фирма “Руслан” в январе 2006 г. продавала новостройки по
19 000 руб. за 1 кв. м, к концу I квартала их стоимость увеличилась примерно на 16% до 22 000 руб. за 1 кв. м. Начальник отдела маркетинга строительного концерна “Вант” Сергей Ростов говорил о росте цен на 20%. “В начале года стоимость 1 кв. м в панельном доме на Темернике составляла 14 000 руб., в начале апреля – 17 000 руб.”, – сравнивал он. В среднем за январь – март подорожание составило 2000–3000 руб. за 1 кв. м, вспоминает управляющий офисом “Риэлти-Ленина” Станислав Нови.
Во II квартале дефицит на рынке новостроек стал ощутимее, предложение снизилось еще на четверть, рассказывает директор АН “Акцент” Евгений Тенишев. В это же время работу строительных компаний начала проверять областная прокуратура. Нарушения – отсутствие установленных законами разрешений и согласований на строительство и невыполнение требований законов об обязательном проведении государственной экологической экспертизы – были выявлены в основном в Ростове. Кроме возбуждения административных дел в городе было приостановлено и прекращено строительство 11 многоквартирных домов.
К середине лета в спальных районах стоимость 1 кв. м начиналась от 20 000 руб., в Нахичевани цены на новостройки доросли до 26 000–27 000 руб., на Сельмаше – до 32 000 руб., а “цены на квартиры в центре перешагнули отметку в 50 000–55 000 руб. за 1 кв. м”, рассказывает Нови.
В августе “квартир на продажу практически не появлялось и оценивать что-либо было сложно”, отмечает Тенишев. Всего за III квартал цены на первичное жилье повысились в среднем на 24,16%, говорит Сосницкий, средняя цена за 1 кв. м в панельных новостройках составила 27 329 руб., в кирпичных – 29 106 руб., а каркасно-монолитных – 34 860 руб.
Из-за высоких цен на новостройки в традиционно популярных Западном и Северном микрорайонах спрос переместился в более дешевые места – Темерник, Чкаловский, Александровка. Рост цен на жилье в Александровке удивил участников рынка. “В начале года цены в этом микрорайоне были на порядок ниже, чем на Темернике и Чкаловском, в конце III квартала они им не уступали”, – говорит руководитель отдела новостроек АН “Дон-МТ” Алексей Маралин.
В октябре-ноябре 2006 г. спрос несколько стабилизировался, считает Маралин. Но рост цен продолжился. По оценкам риэлторов, всего за 2006 г. новостройки подорожали на 60–75%. “В отдельных случаях инвесторы могли получать до 100% годовых на первичном рынке”, – анализирует Сосницкий. По его словам, больше всего подорожали новостройки на Темернике (+84,6%), в Александровке (+67,3%), в центре (+53,5%). Первичное жилье в Западном и Северном микрорайонах подорожало на 48,8% и 40% соответственно. Для сравнения: по итогам 2005 г. цены в микрорайонах Западный, Северный, Чкаловский, Сельмаш выросли в среднем на 30–35%, новостройки на Темернике подорожали на 45%, а в центре квартиры повышенных потребительских характеристик и элитные – на 52–68%.
Риэлторы ожидают, что в 2007 г. предложение увеличится, и это несколько снизит темпы роста цен. “Скорее всего, новые предложения появятся в апреле-мае, после утверждения нового генплана города”, – предполагает Маралин. Кроме того, в мэрии планируют провести аукционы по продаже прав аренды земельных участков на окраинах – в Чкаловском, на Темернике, севернее ул. Орбитальной, Ливенцовке, добавляет он.