Дефицит городской земли
Спрос на участки в Ростове растет с завидным постоянством, отмечают риэлторы. Традиционные для частного домостроения микрорайоны: Западный жилой массив, Комсомольская пл., поселки Каменка, Автосборочный, Нахичевань, Новое Поселение, Сельмаш, 2-й Орджоникидзе.
За 2006 г. земля подорожала от 40% до 100%, говорит менеджер отдела домовладений и земельных участков компании “Титул” Ирина Давыденко. Цена участков зависит от их близости к транспортным магистралям, плана застройки и удаленности от центра. Например, земельные участки вблизи пр. Стачки продаются по $50 000 за сотку, а дальше – уже по $20 000–25 000, рассказывает специалист отдела домовладений АН “Дон-МТ” Артур Хлгатян. В районе бывшего аэродрома ДОСААФ (так называемое Вертолетное поле) есть обжитые кварталы и участки, нарезанные под застройку. Разница в стоимости земли может достигать 30%, добавляет специалист по продаже домовладений АН “Квартал” Норайр Дарпинян: сотка на застроенной улице продается более чем за 0,7 млн руб., аналогичный неосвоенный участок – за 0,5 млн руб.
Планируется, что на Вертолетном поле в ближайшие три года появится новый жилой поселок “Три сквера”, рассказывал ранее “Ведомостям” главный архитектор “Ростовгражданпроекта” Станислав Синявский. Весь поселок займет площадь около 67 га. Кроме высотных домов здесь планируется построить двух- и трехэтажные коттеджи. В инфраструктуре поселка предусмотрены магазины, детские сады, школы и медучреждения. Инвестиции в проект архитектор оценивал в 4 млрд руб. без учета затрат на инженерные коммуникации.
Дефицит земельных участков в городе усиливает интерес ростовчан к садоводческим товариществам. Как результат цены на традиционные шесть соток повышаются. Например, в садоводческих товариществах в районе Военведа и Каменки (“Мир”, “Авангард”, “СКВО”) стоимость сотки начинается от 120 000 руб. Спрос есть, но объектов мало, отмечает Дарпинян. В “Садоводе-любителе” (район ул. Малиновского) шесть соток предлагаются по 2,6 млн руб., в районе Школы милиции небольшой домик с садиком выставляется на продажу по 3 млн руб., говорит Давыденко. Хлгатян наблюдает очень большой спрос на недорогие участки – до 1 млн руб. за шесть соток. По его словам, отдаленные участки в районе Ростовского моря еще можно купить и по 300 000–500 000 руб. за 600 кв. м.
“Раньше перевести садовый домик в статус полноценного домовладения было сложно и дорого, сейчас садовые товарищества переводят в дачные некоммерческие объединения. Это дает возможность получить прописку после регистрации домовладения”, – отмечает Давыденко. Интерес к садоводческим объединениям подхлестывает и дачная амнистия: такой дом можно построить без разрешительной документации и его зарегистрируют, добавляет она.
Коттеджи в пригородах строятся в поселках Янтарный и Камышеваха (оба расположены в Аксайском районе). Единой концепции и плана застройки здесь нет – дома возводятся по индивидуальным проектам. Рост цен на загородную недвижимость в этих поселках за 2006 г. достиг 100%, оценивает Хлгатян.
“В Янтарном летом прошлого года земельные участки площадью 8 соток мы оформляли примерно по 800 000 руб., в середине декабря – по 1,3–1,5 млн руб. Сейчас такие участки продаются по 2 млн руб.”, – вспоминает Давыденко. Цены подстегнул готовящийся проект подведения городской канализации к домам, который удалось утвердить руководству местного ТСЖ. Давыденко предполагает, что в ближайшие два-три месяца цены в Янтарном поднимутся еще минимум на 50%. В мае ожидается принятие генплана Ростова, согласно которому через поселок пройдет объездная московская трасса, объясняет она. Примерно такая же стоимость земли в поселке Камышеваха – в среднем участок в 6 соток можно купить за 1,5 млн руб., говорит Хлгатян. Перспективные планы чиновников и девелоперов по развитию граничащих с городом территорий (строительство ритейл-парка “Ашан” в Аксайском районе, новых жилых микрорайонов в Ливенцовке) стимулируют спрос на землю рядом с ними. Как правило, на продажу выставляются участки без каких-либо коммуникаций и строений. В 2005–2006 гг. в районах севернее ул. Орбитальной, клиники “Леге-Артис”, совхоза “Темерницкий” особого спроса на землю не было, признаются риэлторы. Сейчас здешними участками активно интересуются инвесторы и земля в “Темерницком” продается по 80 000–150 000 руб. за сотку, рассказывает Дарпинян. В агентстве “Титул” недавно оформили несколько сделок в Аксайском районе, участки в 6–8 соток были проданы за 1,5 млн и 1,8 млн руб. соответственно, делится Давыденко.
Активно скупаются земли вблизи пос. Кумженка, Колузаево, Ливенцовка (азовское направление) – цены здесь пониже: участок в 14 соток продается за 1 млн руб., говорит Давыденко. По данным Дарпиняна, дальние участки продаются и по 500 000–600 000 руб. Многие собственники, ожидая подорожания земли, откладывают продажи. Дарпинян полагает, что через полгода участки здесь могут подорожать в два раза: сокращение предложения в ожидании роста цен создаст дефицит.