Птица-стройка
В 2006 г. в российскую коммерческую недвижимость было инвестировано 3,4 млрд евро (около $4,4 млрд), говорится в отчете консалтинговой компании Jones Lang LaSalle. “Это абсолютный рекорд для российского рынка, – объясняет директор департамента по вопросам привлечения инвестиций по России и СНГ Константин Деметриу. – По сравнению с 2005 г. этот показатель вырос в 8–9 раз”. По его оценкам, в позапрошлом году в России было вложено около $500 млн.
Европейские страны по этому показателю пока обгоняют Россию. Для сравнения: в прошлом году в коммерческую недвижимость Польши инвестировали 5 млрд евро, Германии – 50 млрд евро, а Великобритании – 80 млрд евро.
“Дело в том, что у нас одна из самых низких в Европе степеней юридической защиты проектов”, – объясняет старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский. Он напоминает, что система оформления документации и получения согласований в России одна из самых сложных и долгих, что тормозит приток инвестиций. “Конечно, есть возможность вкладывать больше, но опять же нет готовых проектов, оформленных на должном уровне”, – резюмирует он.
На сегодня отечественные и иностранные инвесторы вкладываются в коммерческую недвижимость в России примерно в одинаковых пропорциях: 44% объема всех инвестиционных сделок совершили российские компании и 56% – иностранные, говорится в отчете Jones Lang LaSalle. Коммерческая недвижимость в Восточной Европе, для сравнения, пользуется спросом исключительно у иностранцев: на местных инвесторов в Польше приходится всего 2% от всех инвестиций, в Чехии – 6%, в Венгрии – 8%. Чуть лучше ситуация с местными инвесторами в Западной Европе: в Германии – 18%, во Франции – 23% и Великобритании – 48%.
Управляющий партнер Colliers International Сергей Гипш напоминает, что еще несколько лет назад иностранные инвесторы не решались инвестировать в Россию из-за высоких рисков, приобретая только готовые проекты. Сегодня же ситуация стала меняться кардинальным образом. На рынок пришли такие крупные иностранные компании, как Immoeast, Fleming Family & Partners, Quinn Group, Raven Russia, которые стали активно вкладывать деньги в том числе и в строящиеся объекты. Многие развивают свои проекты в стратегическом партнерстве с российскими девелоперами, которые берут значительную часть рисков на себя.
Причины интереса инвесторов к России понятны. “Если у нас ставка капитализации при приобретении готовых проектов находится на уровне 8–11% (в строящихся несколько выше) в зависимости от сегмента, то в таких консервативных странах, как Великобритания или Норвегия, порядка 5%. Впрочем, риски там также ниже”, – говорит Гипш. “В Европе Россия действительно одна из самых привлекательных для инвестиций стран, – рассуждает Закревский, – но не в мире. В Китае, к примеру, для инвесторов действуют определенные льготы, там более понятная, чем в России, схема согласований документов. Поэтому многие инвестиционные компании, минуя нашу страну, идут именно в Китай”.
Несмотря на определенные сложности, эксперты прогнозируют дальнейший интерес инвесторов к отечественному рынку коммерческой недвижимости. “Потенциал нашего рынка огромен. Наша страна занимает большую территорию, в то время как рынок все еще далек от насыщения”, – говорит Гипш. “При этом значительная часть инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью по-прежнему будет приходиться на российских инвесторов, несмотря на продолжающийся выход на рынок западного институционального капитала”, – прогнозируют в Jones Lang LaSalle.