ВДАЛИ: Цена символа

Здание, в котором проводятся всемирно известные аукционы, штаб-квартира Sotheby’s, одного из крупнейших в мире аукционных домов, само стало предметом торгов. 19 февраля компания Jones Lang LaSalle, фигурирующая в списке “400 лучших крупнейших компаний” журнала Forbes, была назначена эксклюзивным агентом по продаже здания штаб-квартиры Sotheby’s. Здание по адресу: 1334, York Avenue, площадь которого составляет 43 700 кв. м, было построено еще в 1921 г., а затем реконструировано в 1999–2000 гг. Высота 11-этажного здания – 52 м. Первоначально площадь здания штаб-квартиры Sotheby’s составляла всего 14 900 кв. м, однако после реконструкции, проект которой был выполнен архитектурными бюро Kohn Pedersen Fox Architects и Swanke Hayden Connell, площадь здания увеличилась втрое – до 43 700 кв. м.

Сегодня здание Sotheby’s оценивается в $500 млн. Это не аукционная, а вполне реальная рыночная цена. “Район Манхэттена представляет собой эксклюзивный, стабильный, востребованный и довольно ограниченный по объему предложения рынок. Что касается штаб-квартиры Sotheby’s, то здание имеет удачное местоположение: оно окружено штаб-квартирами ведущих мировых фармацевтических корпораций и элитными жилыми комплексами. Добавьте сюда качественные офисные помещения – и вы поймете истинные причины высокой рыночной оценки здания Sotheby’s”, – считает сотрудник отдела инвестиций нью-йоркского отделения компании Jones Lang LaSalle Том Беневилль.

Нынешний владелец здания штаб-квартиры Sotheby’s – RFR Holding, частная американская инвестиционно-девелоперская компания, приобрела его в 2002 г. всего за $175 млн на условиях lease back (обратной аренды). Эксклюзивным финансовым консультантом Sotheby’s в сделке выступила компания J.P. Morgan Securities. После сделки президент Sotheby’s Уильям Рупрехт сделал оптимистичное заявление: “Привлекательная цена в $175 млн отражает высокое качество здания, удачное его месторасположение и хорошие перспективы самого аукционного дома Sotheby’s на будущее”. Последнее замечание в те годы было отнюдь не лишним – суды разных инстанций обязали Sotheby’s выплатить значительные (около $100 млн) штрафы по делу о нарушении антимонопольного законодательства.

Дом № 1334 по York Avenue аукционный дом Sotheby’s занимал с 1979 г. Примечательно, что в 2000 г. Sotheby’s выкупил здание всего за $11 млн, а впоследствии истратил еще $140 млн на его облагораживание и реконструкцию, в ходе которой здание выросло на шесть этажей вверх и почти втрое увеличилось по площади. Как видно, инвестиции в здание по адресу: 1334, York Avenue, стали едва ли не самой выгодной сделкой Sotheby’s почти за три столетия существования аукционного дома. За шесть лет здание выросло в цене в 45 с лишним раз!

Живые деньги дороже

Цены на современные культовые здания не перестают удивлять. В начале февраля за 630 млн фунтов стерлингов ($1,2348 млрд) был продан один из символов современного Лондона – легендарный The Gherkin (30, St Mary Axe), построенный по проекту известного английского архитектора Нормана Фостера. В здании размещалась штаб-квартира швейцарской перестраховочной компании Swiss Re. Интересно, что в сентябре прошлого года, когда прежний владелец здания – компания Swiss Re впервые вслух заговорила о возможной продаже The Gherkin, сделка оценивалась всего в 550 млн фунтов стерлингов. Приобрели культовое здание немецкий инвестиционный фонд IVG Asticus и частный инвестиционный банк Evans Randall. IVG планирует предложить половину своей доли акций частным инвесторам, а Evans Randall – институциональным. Обе компании сохранят в управлении до 10% акций здания. “Наша компания гордится тем, что при ее участии построено здание, внесшее неоценимый вклад в формирование архитектурного ландшафта Лондона, – заявил председатель совета директоров Swiss Re Жак Эгрен. – Среди многих претендентов мы выбрали такого покупателя, который, хочется надеяться, будет правильно управлять зданием и сохранит его в надлежащем состоянии”. В целом интерес к приобретению культового здания проявило около 50 компаний.

Основным арендатором здания 30, St Mary Axe, и в дальнейшем останется Swiss Re (офис компании занимает 2–15-й этажи). Другими арендаторами являются ведущие международные финансовые и консалтинговые компании: Royal Bank of Scotland Group, Deutsche Bank, Accenture, Norton Rose, Lloyd’s of London и др.

Востребованным у покупателей оказался и новый символ Варшавы – многофункциональный комплекс Rondo 1, построенный в самом центре польской столицы, на пр-те Иоанна Павла II.

В апреле 2006 г. комплекс Rondo 1 приобрел у компании Hannover Leasing инвестиционный консорциум – английская инвестиционная компания London & Regional Properties и международная компания Macquarie Global Property Advisors. Сумма сделки, по которой покупателя консультировала международная юридическая компания Salans, составила 260 млн евро, она стала крупнейшей на территории Центральной Европы. Сделку профинансировал Aarel Bank. Комментируя приобретение Rondo 1, управляющий директор Macquarie Global Property Advisors Алекс Джеффри отметил: “Сегодня Варшава уверенно завоевывает себе авторитет финансовой столицы Центральной Европы. Это лучший город в регионе для расширяющих свою деятельность международных компаний. Кроме того, Rondo 1 удовлетворяет самым последним международным стандартам и нормам оснащения коммерческих площадей”.

Комплекс состоит из двух частей – высотного офисного комплекса Rondo 1-b (40 этажей, 192 м, сдаваемая под офисы площадь – 58 000 кв. м) и 10-этажного комплекса Rondo 1-a, в котором разместились торговые помещения, рестораны, кафе и парковка на 492 машино-места. Между собой корпуса соединены зимним садом высотой три этажа. Девелопером комплекса стало польское дочернее предприятие немецкой компании Hochtief Projektentwicklung, архитектор – компания Skidmore, Owings & Merrill (автор проекта строящегося в Дубае самого высокого здания – Burj Dubai). Инвестиции в проект составили свыше 200 млн евро. В офисной части площади занимают такие серьезные арендаторы, как Ernst & Young, Caylon Bank Polska, Volkswagen Bank Polska и Baker & McKenzie.

“Продажа символов” не обошла стороной и Америку. В конце 2006 г. специализирующаяся на покупке офисных комплексов дочерняя компания Hines и Sumitomo Life Realty – Core Office Fund приобрела Riverfront Plaza в Ричмонде (Виргиния, США) у инвестиционной компании Commerz Grundbesitz Investment.

“Комплекс Riverfront Plaza устраивает нас по всем основным параметрам: составу арендаторов, месторасположению, архитектурной концепции и дизайну, – отметил президент Core Fund Чарльз Хейзен. – Мы рады, что в нашем портфолио появилось это выдающееся здание”.

Комплекс Riverfront Plaza, построенный в 1990 г. по проекту архитектурного бюро HKS (Даллас, штат Техас), состоит из двух 21-этажных зданий. Якорными арендаторами комплекса площадью 88 300 кв. м являются инвестиционно-банковская группа Wachovia Securities и юридическая компания Hunton & Williams, здесь находятся их штаб-квартиры.

Почему владельцы и девелоперы так легко расстаются с живыми символами? Прежде всего потому, что они деловые люди, нацеленные в первую очередь на получение прибыли. “Девелоперы и владельцы зданий стремятся использовать благоприятные рыночные условия, – поясняет глава департамента по вопросам привлечения инвестиций компании Jones Lang LaSalle Константин Деметриу. – Например, в том же The Gherkin несколько лет назад были свободные площади, а сегодня, когда рынок растет, ситуация изменилась. Возросший спрос диктует и высокие цены на объекты”. Используют дефицит офисных площадей на Манхэттене и владельцы Sotheby’s. Да и российская практика показывает, что самые успешные реализованные объекты коммерческой недвижимости переходят из рук в руки.

Игры по-крупному

Чтобы не прогадать, продвинутые инвесторы покупают не только отдельно стоящие, пусть и культовые, здания, но и гигантские многофункциональные комплексы либо целые группы профильных зданий или комплексов в растущих секторах коммерческой недвижимости. Например, в конце февраля группа W.P. Carey International приобрела у международной компании Fraikin Group портфель логистической недвижимости (61 объект общей площадью 93 000 кв. м (около 1 млн кв. футов) складских площадей) во Франции на условиях обратной аренды. Сумма сделки составила 48 млн евро. Приобретенные объекты складской недвижимости расположены в крупнейших городах Франции — Париже, Лилле и Марселе.

Основанная более 60 лет назад компания Fraikin сегодня является одной из крупнейших в сфере лизинга средств коммерческой и промышленной транспортировки. “Эта сделка позволит нам усилить свое присутствие во Франции”, – отмечает президент W.P. Carey International Эдвард ла Пума.

А специализированный фонд компании Hines по инвестициям в недвижимость Hines Reit приобрел многофункциональный комплекс Atrium on Bay (площадь – свыше 102 000 кв. м) в Торонто (Канада). В состав комплекса входят три офисные башни (высотой 8, 13 и 14 этажей), двухуровневый торговый молл (площадь – 13 200 кв. м) и двухуровневая парковка. Комплекс расположен прямо над одной из центральных станций метро, в непосредственной близости к крупнейшему в Торонто торговому моллу и к студенческому городку (население – 23 000 человек). Атриум был построен в начале 1980-х, а затем реконструирован в 1999–2000 гг. В настоящее время 86% площадей комплекса сдано в аренду, причем около 34% всей площади занимает офис Canadian Imperial Bank of Commerce.

В свою очередь, компания GE Commercial Finance Real Estate купила сразу две компании – французскую Fonciere Ariane и GAG, дочернюю компанию по управлению активами. Таким образом, GE стала владельцем 85 зданий на 71 земельном участке, ежегодный доход от сдачи которого в аренду составляет 25 млн евро. Половина объектов портфолио – офисные здания, а другая половина в равных частях складывается из объектов промышленной, торговой и складской недвижимости. Объекты расположены в Тулузе, Руасси, Сен-Квентине, Лионе и Страсбурге.

В России, где оперируют большими объемами и, соответственно, большими денежными средствами, компании London & Regional Properties и VVV недавно объявили о глобальном проекте – образовании совместного предприятия в рамках строительства и девелопмента 1 млн кв. м высококачественных складских комплексов и логистических парков в 10 российских городах, включая Москву, Санкт-Петербург, Ростов, Новосибирск, Екатеринбург и Краснодар.

Объем инвестиций в проект составит $750 млн. Инвестором проекта выступит компания London & Regional Properties, VVV Company – девелопером и оператором построенных площадей. Строящиеся логистические и складские комплексы будут различаться от региона к региону, учитывая конкретные показатели спроса. Строительство первого объекта начнется в Санкт-Петербурге. Уже в первый год консорциум планирует ввести в эксплуатацию около 300 000 кв. м складских площадей.

“Мы надеемся, что эффективная инвестиционная стратегия London & Regional Properties оправдает себя и в России, – отметил исполнительный директор VVV Company Михаил Мамонтливи. – За последние пять лет потребление в России ежегодно возрастает на 10%, однако структура региональных перевозок и дистрибуции оставляют желать лучшего”.

Каковы же перспективы рынка культовых объектов коммерческой недвижимости? Очевидно, что наилучшие имеют сравнительно новые или реконструированные здания, отвечающие последним стандартам и в свое время имевшие новаторскую концепцию. Именно неординарность, дающая возможность варьирования пространств, в конечном итоге продлевает жизнь здания. Такие здания, как правило, быстро продаются по цене, превышающей рыночную. Что касается ветхих и морально устаревших культовых зданий, то интерес к ним может быть весьма опосредованный – приобретение соответствующего земельного участка (если инвестор по каким-либо причинам не заинтересован в восстановлении существующего здания) или представляющих ценность предметов интерьера.