Спальные районы становятся деловыми зонами

Константин Лосюков, директор отдела по работе с корпоративными клиентами Knight Frank, говорит, что для офисной недвижимости правило “в центре быть лучше” перестает быть актуальным. “Находиться рядом с Кремлем, конечно, престижно, но из-за бесконечных пробок такой офис перестает быть функциональным – до него проблематично добраться не только самим арендаторам, но и их клиентам. Добавьте к этому проблемы с парковкой. Компании начинают задумываться о переезде в удаленные от центра районы, усиливается тенденция разделения на представительские и бэк-офисы”, – утверждает он. “Арендовать или приобретать офис поблизости от места жительства, похоже, становится в столице хорошим тоном, – продолжает Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group (RRG). – Офисные площади в спальных районах начинают пользоваться все большим спросом”. К примеру, на юго-западе столицы формируется новая деловая зона. Ее ядром стала штаб-квартира “Газпрома” на улице Наметкина. В непосредственной близости от вышеупомянутого комплекса находится бизнес-центр “Газойл Плаза” (общая площадь – 36 400 кв. м, девелопер – ГК “Ташир”). По сообщению пресс-службы ГК “Ташир”, сейчас там ведутся отделочные работы, но значительная часть площадей уже арендована. Чуть поодаль расположились Gas Field (общая площадь – 16 000 кв. м, девелопер – “Мартекс”) и “Кругозор” (общая площадь первой фазы – 36 600 кв. м, девелопер – Horus Capital). Эксперты отмечают, что это отвечает потребностям рынка. “Основными компаниями – арендаторами качественных офисных площадей в Москве являются российские банки и компании, занимающиеся добычей и обработкой полезных ископаемых, а также международные производственные фирмы и организации, предоставляющие деловые услуги”, – отмечает Ольга Батурина, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Jones Lang LaSalle (JLL).

Колокольников наблюдает формирование деловых зон и в непосредственной близости от ТТК, называя в числе их плюсов современную инфраструктуру, хорошую транспортную доступность и относительную близость к центру. “Следуя этой логике, можно прогнозировать аналогичный процесс вокруг Четвертого транспортного кольца (ЧТК), о строительстве которого уже объявлено”, – размышляет эксперт. “В конце 2007 г. на пересечении Алтуфьевского шоссе и проектируемого ЧТК в рамках программы “Новое кольцо Москвы” планируется начать строительство многофункционального центра “Золотой век” общей площадью 290 000 кв. м (инвестор-застройщик – “Фирма Cтройпрогресс”)”, – подхватывает мысль коллеги Александра Кадченко, заместитель руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium.

“Из-за привлекательности рынка и нехватки предложения девелоперы очень активны – на рынке качественных офисов заявлено множество проектов”, – отмечает Батурина. По данным Colliers International, в 2007 г. будет построено и реконструировано примерно 1,5 млн кв. м высококлассных офисных площадей (из них класс А займет 40%, класс В – 60%). Аналитики Colliers International ожидают, что в 2008 г. данный показатель составит 1,75 млн кв. м (из них класс А – 43%, класс В – 57%). По подсчетам CB Richard Ellis Noble Gibbons, в 2007 г. будет построено более 1 млн кв. м качественных офисных площадей. Консультанты ожидают, что в этом году будет побит рекорд прошлого года, когда на рынок офисной недвижимости вышло 920 000 кв. м (на 40% больше, чем в 2005 г.).

Новые офисные площади интенсивно выходят на рынок. “Этот процесс способствует тому, что покупатели и арендаторы начинают предъявлять все большие требования к характеристикам объектов, – отмечает Колокольников. – Продолжается их дифференциация, что отражается на ценах продаж и арендных ставках”. В прошлом году ведущими брокерскими компаниями была принята новая классификация офисных зданий. В связи с ужесточением требований потребителей к офисному строительству большая часть существующих зданий класса А была понижена в классе до уровня В+, а здания класса В разделены на две подгруппы (В+ и В-). Как прогнозируют аналитики Knight Frank, начиная с I квартала 2007 г. существующее предложение качественных офисных площадей будет разделено на три группы в соответствии с новой классификацией, что может значительно изменить показатели объема качественного предложения и повлиять на арендные ставки.

По информации Colliers International, в конце 2006 г. среднегодовые ставки аренды на класс А составляли от $770 до $1200 за 1 кв. м, на класс В+ варьировались от $550 до $800 за 1 кв. м, офисы класса В- сдавались от $380 до $550 за 1 кв. м. Цены продаж 1 кв. м были следующие: $1800–3000 – за офисы В-, $3500–5500 – за площади категории В+, $5000–7500 – за помещения класса А. За прошлый год ставки, по данным Colliers International, выросли на 15–17% для офисов класса А и на 8–12% для офисов класса В. Аналитики JLL наблюдали 20%-ный годовой прирост максимальных базовых ставок аренды (плюс 7% для класса А, плюс 12% для класса В). На 2007 г. Ирина Флорова, начальник отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons, прогнозирует как минимум 10%-ный рост стоимости аренды качественных объектов. Она объясняет это тем, что на большую часть заявленных площадей уже подписаны предварительные договоры аренды, поэтому “неуспевшие” арендаторы будут вынуждены мириться с более высокими арендными ставками, предлагаемыми арендодателями.

Александр Гурганов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International, называет “освоение территорий по периметру столицы и выход девелоперов за МКАД” одной из основных тенденций рынка офисов. Например, компания IKEA строит бизнес-парк (общая площадь 100 000 кв. м) за пределами Москвы – в Химках. “Еще одним подтверждением укрепляющейся децентрализации стал заявленный проект многофункционального комплекса на Киевском шоссе рядом с МКАД (инвестор – London & Regional Properties, общая площадь – 500 000 кв. м)”, – приводит пример Кадченко. Лосюков считает, что офисы за МКАД не будут массово востребованы арендаторами в ближайшие несколько лет. “Скорее всего, такие проекты будут вводиться по фазам и, возможно, под запрос конкретных компаний. Решение о продолжении строительства будет зависеть от реализации предыдущих очередей”.

“Хотя в 2006 г. значительный объем новых офисных площадей (300 000 кв. м) пришелся на Центральный деловой район, – говорит Ирина Флорова, – возможно, что это случилось в последний раз”. Этот прогноз основывается не только на ограниченном количестве свободных площадок под строительство, но и на заявлении московских властей о том, что отныне в ЦАО преимущественно будут возводиться гостиницы и апартаменты. Как рассказал префект ЦАО Сергей Байдаков, в ближайшее время будет принят градостроительный план развития округа на 2007–2011 гг., который ограничит офисное строительство в центре. Таким образом, подытоживает Флорова, на территории ЦАО будут возводиться только те офисные здания, разрешение на строительство которых было получено до принятия этого решения. По ее подсчетам, их реальный объем, вводимый в эксплуатацию в 2007 г., достаточно скромен – 150 000 кв. м. Среди крупнейших проектов эксперт отмечает “Серебряный город” (общая площадь – около 59 000 кв. м, арендопригодная площадь – 38 400 кв. м, девелопер “Делин-Девелопмент”), “Лотте Плаза” (арендуемая офисная площадь – 20 000 кв. м, девелопер – Lotte & Lotte) и “Легион II” (общая площадь – 140 000 кв. м, значительную часть займут квартиры класса de luxe, девелопер – “Легион-Девелопмент”). “Ограничение строительства офисных зданий в центральной части города даст еще один мощный толчок к дальнейшей децентрализации рынка офисной недвижимости”, – резюмирует Ирина Флорова.