Цена Остоженки
Несмотря на нехватку земли в Москве, строительство элитного жилья не сокращается. В среднем ежегодно вводится около 20 домов класса luxe (около 100 000 кв. м). “Элиткой занимается узкий круг девелоперов: та же RGI, “Баркли”, “Столица”, “Стройтекс”. Всего 7–8 компаний, и этот круг уже который год не расширяется”, – говорит Павел Пряников, заместитель гендиректора Delta Estate. В октябре инвестфонд Morgan Stanley Real Estate даже приобрел 15% одной из этих компаний – RGI International Ltd. Представители Morgan Stanley объясняли это тем, что RGI “демонстрирует впечатляющие темпы роста”, а инвестиции в этом секторе окупаются быстрее, чем в коммерческой недвижимости. По оценкам экспертов, доходность элитки может достигать 70–80% (в коммерческой недвижимости – 25–30%). В декабре 2006 г. Morgan Stanley организовал размещение RGI International, продав на альтернативной площадке LSE 31% акций за $192 млн.
А в недавно опубликованном годовом отчете RGI International впервые публично назвала себестоимость элитного жилья. Строительная себестоимость 1 кв. м для компании составляет $1300–3000, а продажная стоимость – $20 000, говорится в документе. Получить дополнительную информацию у RGI International не удалось, а близкий к ней источник указывает, что эта себестоимость не включает затраты на землю. Строительная себестоимость $3000 за 1 кв. м в центре города – адекватная оценка, считает гендиректор “ДС Риэлти” Тимур Баткин. Пустых площадок там нет, добавляет заместитель гендиректора Kalinka-Realty Алексей Сидоров, и застройщикам приходится выкупать старые здания у собственников квартир. “На Остоженке жильцы требуют по $12 000 за 1 кв. м”, – рассказывает он.
В инвестиционном меморандуме RGI есть данные о расходах компании на приобретение участков. Так, за фирму “Остожие” с правами на застройку по адресу Остоженка, 37 /7 (1379 кв. м), Кузинец заплатил примерно $1,5 млн. После окончания строительства объект будет стоить $27,5 млн. А 25% проекта по Хилкову переулку, 3 (32 000 кв. м), обошлись компании в $4,8 млн, и еще $24,8 млн пойдут на выкуп оставшихся долей. Но жители стоящего по этому адресу дома выступают против застройки, и RGI пока не смогла выкупить все квартиры. Зато от продажи этого проекта девелопер рассчитывает выручить $325 млн.
Квартиру в комплексе Crystal House в Коробейниковом переулке (строила RGI) риэлтор из Kalinka-Realty предложил корреспонденту “Ведомостей” по $28 000 за 1 кв. м. “Это высокая цена, но такие квартиры покупают состоятельные люди, которые выбирают квартиры, исходя из их местоположения, комфортности, отделки”, – говорит предприниматель, занимавшийся строительством в районе Остоженки. “Я бы в жизни не купил квартиру в этом месте по сегодняшним ценам”, – признается живущий там известный бизнесмен. Он рассказал “Ведомостям”, что приобретал свое жилье еще в середине 90-х по $800 за 1 кв. м.
“Элитное жилье – очень непростой сегмент: допустил ошибку – и дом может зависнуть. Чтобы грамотно его построить и продать, нужно не только вложить большие деньги, но и убить кучу времени и ресурсов”, – рассказывает старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. “Доходность девелоперов осталась на прежнем уровне – около 40–60% от проекта, – говорит Пряников из Delta Estate. – Правда, если год назад все продавалось на стадии первых этажей (максимум за год), то сейчас может достигать двух лет”. А вот по подсчетам Vesco Group, рентабельность элитного строительства снизилась за последние 2–3 года с 30–35% до 18–20%, говорит ее гендиректор Вячеслав Ширяев.