Мало квартир
По итогам 2006 г. администрация Новосибирской области отчиталась о рекордных объемах ввода жилья – более 1 млн кв. м в области и 829 000 кв. м в самом Новосибирске. Как оказалось, рынок к этому не готов. По словам партнера по маркетингу DSO Consulting Сергея Дьячкова, сейчас сложились все предпосылки к кризисной ситуации: предложение увеличивается, а платежеспособный спрос падает. “В декабре 2007 г. спрос был ниже, чем ожидали риэлторы. В январе 2007 г. случился традиционный сезонный спад. В феврале ожидаемой активизации продаж не произошло”, – отмечает он. Проблемы с реализацией квартир, по его словам, пока не слишком проявились в сегменте экономкласса, зато новостройки повышенной комфортности испытывают реальный недостаток в покупателях. Дьячков говорит, что застройщики рассчитывали на клиентов из Москвы, которые готовы брать жилье по завышенным ценам, но их надежды не оправдались.
Елена Астахова, заместитель гендиректора ГК “Метаприбор”, согласна с доводами Дьячкова: “В начале марта цены выросли у всех застройщиков, во многих компаниях они поднимались каждый день. В феврале наша компания предлагала квартиры по 30 000–40 000 руб. за 1 кв. м, а в начале марта жилье, почти готовое к сдаче, продавалось от 40 000 до 53 000 руб. за 1 кв. м. За март цены не выросли – снижение покупательной способности налицо”. Начальник отдела маркетинга компании “Новосибирскстроймастер” Татьяна Бобровникова возражает, что цены на новостройки все равно растут, но “не так, как прошлой осенью”, а спрос, по крайней мере на объекты “Новосибирскстроймастера”, “не упал”.
Сергей Ежак, руководитель отдела новостроек АН “Жилфонд”, подтвердил уменьшение покупательского спроса на новостройки по итогам I квартала 2007 г., но заявил, что “снижение небольшое”. Эксперт считает, что делать окончательные выводы рано – спрос традиционно вырастает к концу года, когда люди получают премии, дивиденды и стремятся быстро вложить свои средства в недвижимость. “Спрос на новостройки стабильно высокий, но, чтобы объективно оценить ситуацию, надо брать в расчет более длительный период”, – соглашается Елена Рындина, риэлтор компании “Сибакадемстрой Недвижимость”.
Дьячков объясняет снижение спроса на новостройки общероссийскими тенденциями: “В Санкт-Петербурге проблемы на первичном рынке были в 2004 г., когда было введено 660 000 кв. м, а средняя зарплата составляла около 9000 руб. В 2006 г. в Новосибирске построили почти 1 млн кв. м, а средняя зарплата – немногим выше 9000 руб. При таких зарплатах купить квартиру могут немногие – отсюда и кризис”. По последним опубликованным данным территориального органа федеральной службы государственной статистики по Новосибирской области, средняя зарплата жителя Новосибирской области в январе 2007 г. равнялась 10 270 руб.
По мнению Сергея Сидоренко, управляющего партнера DSO Consulting, ситуация с первичным жильем в Новосибирске может развиваться по московскому сценарию: падение цен вряд ли возможно, но на рынке появятся готовые новостройки, квартиры в которых не будут покупать даже инвесторы.
По данным Татьяны Высоцкой, ведущего специалиста аналитического центра компании “Сибакадемстрой Недвижимость”, сейчас частные инвесторы сосредоточены именно на первичном рынке. “Цены на жилье, особенно на одно- и двухкомнатные квартиры от проверенных застройщиков, постоянно растут. А на рынке коммерческой недвижимости предлагается к продаже все меньше помещений, и самые привлекательные объекты, как правило, сдаются исключительно в аренду”, – утверждает Татьяна Высоцкая. По ее словам, доходность на рынке жилой и коммерческой недвижимости пока несопоставима: жилье дорожает быстрее и его легче в случае необходимости продать.
По итогам 2007 г. Сергей Ежак прогнозирует доходность инвестиционных покупок на первичном рынке на уровне 40–50%. По его словам, “пока инвесторы не уходят из новостроек в коммерческую недвижимость, хотя подвижки к этому есть: постепенно застройщики отказываются от ранних продаж, стремясь придержать квартиры до того момента, когда они будут стоить дороже”. Сергей Сидоренко не согласен с такой оценкой доходности инвестиций. По его мнению, она не будет больше 20–25% – остальное съест инфляция.
Татьяна Высоцкая говорит, что сейчас “цены новостроек на нулевом цикле практически сравнялись с ценами объектов, которые уже активно строятся”. Правда, отмечает она, это характерно только для хорошо зарекомендовавших себя застройщиков. Например, на этапе котлована квартиры в своих домах экономкласса ГК “Энергомонтаж” выставляет по цене 35 000 руб. за 1 кв. м, а “Дискус плюс” – от 20 000 руб. Конечная цена у “Энергомонтажа” после сдачи не сильно отличается от первоначальной, а у “Дискус плюс” она может возрасти больше чем в полтора раза.
Самыми востребованными, по словам Ежака, сейчас являются небольшие квартиры: однокомнатные – по 35–40 кв. м, двухкомнатные – по 40–50 кв. м, трехкомнатные – до 80 кв. м. Что касается районов, то самые популярные те, где идет комплексная застройка домами экономкласса. Риэлтор выделяет “Тихвинский” (девелопер – “Сибсервисстройреконструкция”) и жилмассив на ул. Высоцкого (девелопер – “Дискус плюс”).
По словам коммерческого директора “СТ Групп Регион” Дмитрия Шмелева, в Silver House, который строит его компания на ул. Чаплыгина, еще до сдачи дома осталось только 20 квартир из 120 при средней цене $2690 за 1 кв. м. Пул жильцов дома формируется по редкому для Новосибирска клубному принципу.
Из других заметных событий 2007 г. можно отметить планирующееся окончание строительства больших комплексов бизнес-класса. Компания “ПТК-30” к концу года обещает построить дом на ул. Ядринцевской с видом на Центральный парк. Во II квартале девелопер намерен сдать 24-этажный дом “Эдельвейс” в Заельцовском районе.
Компания “Метаприбор” готова закончить в 2007 г. строительство жилого комплекса “Никитин двор” – 16-этажного двухсекционного жилого здания в Октябрьском районе.
К концу текущего года “Первый строительный фонд” планирует завершить сразу несколько многосекционных домов. Два дома – “Утренняя заря” и “Счастливая страна” – в Октябрьском районе; один – в Ленинском, где будет введена вторая очередь комплекса в микрорайоне “Радужный каскад”.
В Тихвинском жилмассиве “Сибсервисстройреконструкция” во II квартале 2007 г. намерена ввести в эксплуатацию 16-этажный дом по ул. Титова.