Рынок новостроек дремлет

Участники рынка недвижимости Казани констатируют снижение покупательской активности по сравнению с концом 2006 г. Владислав Хорочкин, директор департамента недвижимости АН “Юринфо”, заявляет, что, после того как в прошлом году цены выросли почти вдвое, покупатели не спешат обращаться к риэлторам. “За январь – февраль 2007 г. цены выросли не более чем на 3%”, – говорит он. С ним соглашается Вячеслав Егоров, директор АН “Авангард-риэлт”, отмечая снижение объемов продаж: “Видимо, люди пока не готовы покупать жилье по предлагаемым ценам”.

По мнению Валерия Абсалямова, директора АН “Валери”, если на первичном рынке наблюдается затишье, то вторичный и вовсе “мертвый”. Объем продаж вторичного жилья, по его словам, за первые месяцы 2007 г. составил всего 3% аналогичного показателя прошлого года, а на первичном не превысил 20%. “Это беспрецедентная ситуация – обычно абсолютное большинство сделок в Казани совершается на вторичном рынке”, – удивляется Абсалямов. Эту информацию подтверждает и риэлтор Ольга Пронина из АН “Новый адрес”, приводя несколько иные цифры. По ее данным, “доля продаж на первичном рынке действительно увеличилась и сейчас составляет примерно 45% от общего объема сделок купли-продажи”.

“Сейчас на рынке недвижимости мертвый сезон. Мы можем судить об этом по снижению спроса на ипотечные кредиты”, – подтверждает Венера Хрулева, заместитель директора казанского филиала Автоградбанка. Банк выдает кредиты на первичное жилье под залог имеющихся у заемщика квартир. По словам Хрулевой, спрос на квартиры в новостройках сейчас явно выше, чем на жилье на вторичном рынке, и продолжает расти. “Создается ощущение, что застройщики и риэлторы намерены придержать новые объекты, чтобы в мае-июне, когда на рынке начинается сезонное оживление, выставить их по новым, более высоким ценам”, – говорит Хрулева. С этим соглашается и Пронина: “Застройщики действительно выставляют на продажу лишь часть квартир – ждут повышения, чтобы продать подороже”.

Абсалямов считает, что дело не только в сезонности: людям попросту недоступно жилье по предлагаемым ценам. “Насколько мне известно, попытка некоторых застройщиков поднять с января цены на 10–40% не удалась – их пришлось снизить ровно настолько же, насколько подняли”, – рассказывает он. Однако, по словам эксперта, это не привело к увеличению спроса: те, кто мог купить жилье, сделали это на пике повышения, опасаясь еще большего подорожания, остальным оно недоступно даже по ипотеке. “Специализированные издания о недвижимости лопаются от рекламы, что является ярким показателем: чем хуже обстоят дела у застройщиков, тем больше их затраты на рекламу”, – подмечает Абсалямов.

По мнению Прониной, жилье на первичном рынке покупатели все чаще приобретают с инвестиционными целями. Как правило, становясь соинвесторами на начальных этапах строительства. Наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры – их можно перепродать очень быстро. “Покупатели готовы приобрести новостройки в кредит, однако не все застройщики сейчас разрешают покупать свои квартиры по ипотеке”, – говорит Пронина.

По словам Хрулевой, если раньше в Казани выдавались ипотечные кредиты только на вторичное жилье, то сейчас соотношение объема кредитов на первичном и вторичном рынках примерно равное. Растущий спрос на новостройки стимулирует банки расширять линейку ипотечных кредитов. Однако пока они предпочитают подстраховываться и отдавать предпочтение так называемому ломбардному кредитованию: деньги на новое жилье выдают под залог имеющейся у заемщика недвижимости.

Пронина отмечает, что наибольшим спросом пользуются квартиры в Ново-Савиновском и Московском районах – там в основном возводится типовое жилье. Квартиры повышенной комфортности строятся, как правило, в центральном – Вахитовском – районе.

Ринат Низамов, инженер компании “Стройград”, говорит, что в Казани нет жилья, отвечающего требованиям элитного. По его мнению, целесообразнее говорить о квартирах повышенной комфортности большой площади. “Соотношение объемов типового и комфортного жилья в Казани примерно 70% на 30%”, – подсчитал эксперт.

Делая прогнозы на будущее, специалисты не находят причин для возможных резких скачков цен.

“В апреле появятся новые расценки на стройматериалы. Подорожание вряд ли будет больше 10–15% по сравнению с ценами прошлого года. Но через месяц-два примерно настолько же вырастут в цене и новостройки”, – считает Абсалямов.

Одна из относительно новых тенденций первичного рынка Казани – реализация наряду с точечной застройкой крупных проектов комплексного домостроения: “Солнечный город”, “Седьмое небо” и др. Эти объекты были анонсированы в 2005 г., в этом году ожидается появление на рынке готовых первых очередей.

Как сообщила пресс-служба банка “Ак Барс”, основного инвестора проекта “Седьмое небо”, строительство ведется на территории Старого аэропорта Казани – на участке общей площадью 198 га. Срок окончания проекта запланирован на 2011 гг. Девелопером проекта выступает компания “Казань XXI век”. В микрорайоне, рассчитанном на проживание 80 000 человек, будут возведены жилые дома различных типов комфортности (112,9 га), общественно-делового назначения (12,9 га), создана транспортно-инженерная инфраструктура (45,3 га) и парковая зона (27,6 га). Площадь жилого фонда составит более 1,9 млн кв. м. По информации мэрии Казани, сметная стоимость проекта составляет $1510 млн.

Инвестиционный проект комплекса “Солнечный город” предусматривает строительство до 2009 г. в Приволжском районе Казани комплекса жилых домов на земельном участке общей площадью 38,77 га. Строящийся микрорайон рассчитан на проживание около 20 000 человек. Здесь предусмотрена развитая социальная инфраструктура. Также на территории комплекса планируется расположить гостинично-деловой, торгово-развлекательный, спортивно-оздоровительный комплексы с гаражами, а также автозаправочную станцию. Сметная стоимость инвестиционного проекта – 20 млрд руб.

“Первую очередь, состоящую из двух жилых комплексов, планируется сдать уже в июне этого года. Стоимость 1 кв. м в зависимости от уровня комфортности дома составит от 22 000 руб. до 31 000 руб.”, – сообщил Роберт Шаймухаметов, заместитель руководителя представительства компании “Солнечный город”.

По информации пресс-службы мэрии Казани, в настоящий момент на стадии проектирования находятся следующие очереди жилого комплекса “Ренессанс” (девелопер – компания “Антика”). Комплекс, два дома которого сданы в 2005 г., расположен на участке в центре Казани, ограниченном улицами Касаткина и Тельмана. В ближайшие два года будут построены еще два дома. Сметная стоимость инвестиционного проекта – $25 млн. Как сообщил директор компании “Антика” Олег Кипенко, квартиры в комплексе не будут продаваться по договорам долевого участия, поэтому продажи начнутся не ранее чем через год.

В настоящий момент начата реализация проекта жилого комплекса “Магеллан” в Ново-Савиновском районе. Планируется, что он будет состоять из пяти жилых домов с переменной этажностью от 10 до 22 этажей. “Строительство комплекса рассчитано на полтора года, в настоящий момент ведется закладка фундамента. Квартиры будут реализовываться по договорам соинвестирования”, – сообщил Андрей Крылов, генеральный директор компании-застройщика “Тат Иммобилен”. Основной инвестор – банк “Зенит”. Примерная сметная стоимость проекта определена в $30 млн.